一線繼續(xù)嚴(yán)控“商改住” 熱點(diǎn)城市有望跟進(jìn)
繼北京之后，廣州、上海、深圳等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)商辦市場的樓市調(diào)控措施。至此，全國一線城市均明確商辦項(xiàng)目不得掛鉤居住屬性，且部分城市還探索在建筑、設(shè)計(jì)方面的管制方式，力圖從產(chǎn)品開發(fā)一端，降低商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)向居住用途的可能。
嚴(yán)控商辦類項(xiàng)目改居住用途
3月26日，北京住建委發(fā)文調(diào)控商辦市場，“商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（以下簡稱商辦類項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽钡男乱?guī)定，徹底改變了商辦市場。北京上述政策，既阻斷了個(gè)人購買也未建、在建、在售商辦項(xiàng)目的渠道，同時(shí)為個(gè)人購買二手商辦房屋也設(shè)置了高門檻。
3月30日，廣州“3·30”樓市新政提出加強(qiáng)商辦類房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商辦類物業(yè)，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是法人單位；法人單位購買的商辦類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位”。
4月21日，上海要求土地出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公項(xiàng)目，商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店。5月份，上海出臺(tái)新規(guī)，停止審批公寓式辦公項(xiàng)目，并同時(shí)加強(qiáng)商業(yè)辦公用地的控詳規(guī)劃管理，加強(qiáng)業(yè)態(tài)引導(dǎo)和管控；在商業(yè)辦公用途土地出讓合同中，明確不得建設(shè)公寓式辦公項(xiàng)目。
深圳也于5月12日發(fā)文限制商辦轉(zhuǎn)性，未來5年，商業(yè)辦公、研發(fā)用房轉(zhuǎn)公寓、偷面積、改建將被嚴(yán)格限制?！靶抡雠_(tái)后，此類設(shè)施將更多地服務(wù)于辦公需求，即不太可能服務(wù)于居住的需求?！蹦逞芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，這對(duì)后續(xù)深圳商辦項(xiàng)目有利空效應(yīng)。
至此，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市都落地了針對(duì)商辦項(xiàng)目的調(diào)控政策。綜合多地商辦調(diào)控的政策來看，不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛?，成為基本原則。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反規(guī)劃將商辦類房地產(chǎn)項(xiàng)目改為居住用途的，均采取“一經(jīng)查實(shí)、嚴(yán)肅處理”的堅(jiān)決態(tài)度。
更多熱點(diǎn)城市有望跟進(jìn)
四大一線城市在針對(duì)商辦項(xiàng)目的調(diào)控力度上存在差異。除北京外，其他城市并未明確對(duì)個(gè)人商貸購買商辦項(xiàng)目作出限制。深圳則側(cè)重于供給端的產(chǎn)品設(shè)計(jì)管控。
對(duì)于開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目的最小分割單元，北京嚴(yán)格規(guī)定為不得低于500平方米，廣州較為寬松的限定在不得低于300平方米，深圳僅要求部分比例；轉(zhuǎn)讓方面，北京和廣州規(guī)定已購買的商辦物業(yè)可轉(zhuǎn)讓給法人單位、個(gè)人，但廣州給轉(zhuǎn)讓設(shè)置了“附加條件”，即個(gè)人取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。
一線城市向來是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)。在商辦項(xiàng)目調(diào)控方面，會(huì)不會(huì)有更多的熱點(diǎn)城市繼續(xù)跟進(jìn)？“還有城市正在醞釀、或者開始掀起新一輪封堵‘商改住’‘辦改住’的政策潮?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，此前，因住宅限購而購買商辦項(xiàng)目的投資需求，或面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來，一些熱點(diǎn)城市會(huì)積極跟進(jìn)商辦項(xiàng)目限購，雖然管控強(qiáng)度不會(huì)等同于北京，但有一點(diǎn)可以確定，“即商辦項(xiàng)目不再與居住屬性掛鉤”；政策力度上，以北京為代表的直接限制銷售或不許銷售的舉措是最嚴(yán)厲的，管控效果最明顯；但后續(xù)的主流模式，可能是要對(duì)供應(yīng)端進(jìn)行規(guī)范，積極管制產(chǎn)品設(shè)計(jì)。
