商業(yè)地塊二度上演“流拍與底價(jià)成交”雙重奏
北京5月19日，繼5月初房山、順義兩商業(yè)地塊爆冷，以一宗流拍、一宗底價(jià)成交的結(jié)果落地后，同樣的競(jìng)拍畫(huà)面昨日再度重演于兩宗麗澤商業(yè)地塊上。
據(jù)知，開(kāi)拍前便疑云彌漫的兩宗商業(yè)用地分別為麗澤金融商務(wù)區(qū)南區(qū)D-07、D-08地塊F3其他類(lèi)多功能用地和麗澤金融商務(wù)區(qū)南區(qū)D-01地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，從競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，前者被華潤(rùn)首開(kāi)金茂金石聯(lián)合體以43.4億元總金額、100%自持的代價(jià)囊獲，后者則因無(wú)房企參與競(jìng)報(bào)而流拍。
公開(kāi)資料顯示，南區(qū)D-07、D-08地塊F3其他類(lèi)多功能用地的建設(shè)用地面積27295.081 平方米，規(guī)劃建筑面積160000平方米，掛牌起始價(jià)43.2億元，此前接到來(lái)自首創(chuàng)和華潤(rùn)首開(kāi)金茂金石聯(lián)合體兩家的網(wǎng)上報(bào)價(jià)，最高報(bào)價(jià)即為最終成交的43.4億元。
另一宗流拍地塊，似乎并未引起房企很大的興趣，具體四至為：東至D-03地塊，南至D-07、08地塊，西至管頭路，北至豐臺(tái)北路，用地性質(zhì)為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，建設(shè)用地面積12629.879 平方米，出讓起始價(jià)21.6億元，截至最后期限也無(wú)開(kāi)發(fā)商參與應(yīng)報(bào)。
自317新政后，“高樓面價(jià)、高溢價(jià)率、高總價(jià)”的三高地王不再出現(xiàn)，而商業(yè)地塊也因受商住限售的影響，在土地競(jìng)拍市場(chǎng)上“失寵”，導(dǎo)致出現(xiàn)近期的習(xí)慣性流拍。
具體至昨日兩麗澤地塊的關(guān)注度不高，克爾瑞北京機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，第一，地塊限制條件非常苛刻：不但依照土地出讓年限全部自持，且項(xiàng)目體量比較大，持有運(yùn)營(yíng)會(huì)沉淀開(kāi)發(fā)企業(yè)大量資金，回收周期過(guò)長(zhǎng)，此外，D-01地塊要求含酒店規(guī)模50000㎡。第二，項(xiàng)目未來(lái)持有運(yùn)營(yíng)將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域內(nèi)新青海大廈等7個(gè)大型樓宇項(xiàng)目今年都將實(shí)現(xiàn)封頂，總面積達(dá)200萬(wàn)平方米。此外，按照麗澤金融商務(wù)區(qū)商業(yè)規(guī)劃，商務(wù)區(qū)規(guī)劃了3個(gè)大型購(gòu)物中心，其中2個(gè)購(gòu)物中心就在D-01地塊的正對(duì)面，中間僅隔一條麗澤路，其中一個(gè)購(gòu)物中心上面也規(guī)劃有4萬(wàn)平米的酒店，這也是D-01地塊無(wú)人關(guān)注的主要原因之一。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，由于商住調(diào)控的深入影響，商業(yè)用地的關(guān)注度和競(jìng)拍熱度下降，將成為未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)的常態(tài)，考慮到規(guī)劃和銷(xiāo)售難度，房企針對(duì)商業(yè)方面的開(kāi)發(fā)也會(huì)愈趨謹(jǐn)慎。
