北京6月新房供應(yīng)持續(xù)低迷 預(yù)計(jì)14個(gè)住宅項(xiàng)目入市
經(jīng)過(guò)5月供應(yīng)低谷，6月北京樓市的新房供應(yīng)或?qū)⒗^續(xù)“冰上行走”。不過(guò)進(jìn)入半年業(yè)績(jī)沖刺期，部分項(xiàng)目的入市意愿相比5月有了提升。在8萬(wàn)限價(jià)和自住房持續(xù)供應(yīng)的雙重作用下，未來(lái)一段時(shí)間樓市新房供應(yīng)或?qū)⒂兴棉D(zhuǎn)。不過(guò)在業(yè)內(nèi)看來(lái)，受制于土地供應(yīng)縮量和樓市新政限制，新房供應(yīng)低迷的大格局或?qū)㈦y以轉(zhuǎn)向。
1 僅3個(gè)項(xiàng)目提供中小戶型
相比于5月僅9個(gè)項(xiàng)目的入市意愿，6月份北京計(jì)劃入市的住宅項(xiàng)目有一定增長(zhǎng)。
根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月北京住宅市場(chǎng)共有14個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，其中包括亦莊金茂府、通州萬(wàn)國(guó)城MOMA北京經(jīng)開(kāi)·汀塘等4個(gè)純新盤，以及興創(chuàng)榮墅、萬(wàn)科·翡翠四季、金隅·金玉府等10個(gè)老項(xiàng)目后期。
從入市項(xiàng)目特征來(lái)看，6月有意向的項(xiàng)目中，多以類別墅和大中改善產(chǎn)品為主。
亞豪數(shù)據(jù)顯示，6月預(yù)計(jì)入市的14個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，4個(gè)為別墅項(xiàng)目，兩個(gè)別墅、普宅混合居住區(qū)，剩下的8個(gè)普宅項(xiàng)目當(dāng)中，也有5個(gè)主打100平米以上的中大戶型。
這其中，冠城大通百旺府主打137-200平方米三到四居，金隅·金玉府主打133-136平方米三居。而提供中小戶型產(chǎn)品的僅有北京城建·海梓府、北京經(jīng)開(kāi)·汀塘以及京洲世家3個(gè)項(xiàng)目。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，目前市場(chǎng)的供應(yīng)主力以別墅以及中大戶型產(chǎn)品為主，而這主要是受此前“高價(jià)地”統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)的影響，受制于高昂的土地成本，這些地塊項(xiàng)目不得不通過(guò)打造大戶型產(chǎn)品提升品質(zhì)，以匹配其價(jià)格，而這一趨勢(shì)也正契合了二胎放開(kāi)之后改善型需求對(duì)于居住面積升級(jí)的要求。從成交中也可以看出，今年以來(lái)北京住宅成交當(dāng)中100平米以上的中大戶型成交占比高達(dá)63%，而150平米以上的大戶型成交占比也超過(guò)三成。
大中戶型入市較為活躍。從5月取證項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況來(lái)看，多處于5.5萬(wàn)-8萬(wàn)區(qū)間，在6月，這種趨勢(shì)仍將延續(xù)。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，近兩年高價(jià)地的壟斷使得中高端項(xiàng)目已成為新房市場(chǎng)的主力，而這部分項(xiàng)目受制于資金成本的壓力，推盤意愿相對(duì)更加強(qiáng)烈，因此這類中高端產(chǎn)品仍將在中長(zhǎng)期內(nèi)主導(dǎo)市場(chǎng)供應(yīng)。
2 借沖刺半年業(yè)績(jī)供應(yīng)或增加
臨近年中，房企也開(kāi)始為上半年業(yè)績(jī)做準(zhǔn)備。
“今年以來(lái)受到房地產(chǎn)收緊調(diào)控政策的影響，月均入市量在10個(gè)以內(nèi)，因此6月14個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)入市量，已經(jīng)顯示出房企開(kāi)始準(zhǔn)備年中沖刺的姿態(tài)。”郭毅表示。
亦莊一項(xiàng)目工作人員表示，今年年初項(xiàng)目順?shù)N情況一直不錯(cuò)，不過(guò)快到年中，在蓄客情況好的情況下會(huì)考慮再開(kāi)。
有業(yè)內(nèi)人士表示，目前部分項(xiàng)目選擇盡早入市實(shí)則也有特殊的競(jìng)爭(zhēng)因素存在。
據(jù)記者了解，今年以來(lái)北京土地出讓當(dāng)中，含有可售純商住宅的地塊共計(jì)11宗，每宗均設(shè)定了限售價(jià)格，基本比區(qū)域目前在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格低出10%-20%，部分價(jià)差甚至高達(dá)30%。有這些被限制了售價(jià)的住宅儲(chǔ)備在后“虎視眈眈”，現(xiàn)有項(xiàng)目均有入市動(dòng)力，例如6月預(yù)計(jì)入市的亦莊金茂府、首城匯景墅等項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)均有限價(jià)地塊出現(xiàn)。
“雖然動(dòng)力十足，但是由于受到各種制約，沖刺力度也有限。從與去年的對(duì)比當(dāng)中可以看出，去年6月共有33個(gè)項(xiàng)目入市，而今年6月的預(yù)計(jì)入市量還不及去年同期的一半，而上述14個(gè)項(xiàng)目雖然有入市預(yù)期?！惫闾寡?，最后能否成功入市還要看取證情況。
另外，同比市場(chǎng)供應(yīng)的大幅下滑，主要受制于商辦項(xiàng)目的影響。
3 供應(yīng)低迷短期難以轉(zhuǎn)變
有業(yè)內(nèi)人士表示，最近幾年拿到地的開(kāi)發(fā)商按規(guī)定應(yīng)該在今年開(kāi)工，報(bào)規(guī)劃的項(xiàng)目必須在今年12月前預(yù)售。
根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，保利、首創(chuàng)、國(guó)瑞、金茂等在內(nèi)的品牌房企均有項(xiàng)目將會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)陸續(xù)入市。
而另一方面，自住房的陸續(xù)入市，也將為市場(chǎng)帶來(lái)可期待的供應(yīng)。
就在最近，城建·仁悅居和首創(chuàng)·悅溪匯自住型商品房搖號(hào)結(jié)果公布，1282套自住房將在本月底選房，這也將為市場(chǎng)提供可見(jiàn)的市場(chǎng)供應(yīng)。
“2017年我市將增1.5萬(wàn)套以上自住房供地?！笔凶〗ㄎ瓿醯谋響B(tài)在近期土地市場(chǎng)得到充分體現(xiàn)。而在土地供應(yīng)的保證下，自住房的供應(yīng)量也達(dá)到了高峰。
此外，北京未來(lái)五年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，本市未來(lái)五年將完成25萬(wàn)套自住房供地，今年計(jì)劃完成5萬(wàn)套供地。
雖然遠(yuǎn)期入市的項(xiàng)目在一定程度上給予市場(chǎng)預(yù)期，但從近期市場(chǎng)入市項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，似乎遠(yuǎn)水救不了近火。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，大政策基調(diào)讓樓市在眼下傾向于選擇低調(diào)行事。
郭毅分析，5月原本應(yīng)已逐漸進(jìn)入供應(yīng)旺季，但今年供應(yīng)始終無(wú)法發(fā)力，隨著調(diào)控政策不斷延展，今年整體市場(chǎng)供應(yīng)也難以出現(xiàn)太大突破.
