房地產(chǎn)基金輸血開(kāi)發(fā)商 股權(quán)投資方式并購(gòu)
地產(chǎn)融資路徑調(diào)查
多位房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人向記者表示，過(guò)去3個(gè)月沒(méi)有發(fā)行新的房地產(chǎn)資管計(jì)劃募資，原因是不予備案，即便一些資管計(jì)劃掛鉤的項(xiàng)目位于北京、上海、廣州、深圳等一線城市。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)基金行業(yè)，大家都不知道該做什么?！币晃环康禺a(chǎn)基金負(fù)責(zé)人趙勇（化名）說(shuō)。在一年前，情況截然不同。不少房地產(chǎn)公司爭(zhēng)相與房地產(chǎn)基金開(kāi)展合作，除了傳統(tǒng)的屯地與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資外，房地產(chǎn)基金還收購(gòu)部分開(kāi)發(fā)商手里的爛尾樓，幫助開(kāi)發(fā)商解決資金難題。
這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)在今年2月份，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)于2月中旬發(fā)布《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)——私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》（下稱(chēng)《備案管理規(guī)范第4號(hào)》）要求，相關(guān)部門(mén)將對(duì)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金等行為進(jìn)行規(guī)范。
“相關(guān)部門(mén)相當(dāng)于暫停了房地產(chǎn)基金發(fā)行各類(lèi)房地產(chǎn)資管產(chǎn)品募資?！壁w勇表示，過(guò)去3個(gè)月，不少房地產(chǎn)基金幾乎沒(méi)有產(chǎn)品獲準(zhǔn)備案發(fā)行。
擺在房地產(chǎn)基金面前的還有一道生死難題，越來(lái)越多城市相繼暫停公寓式辦公樓等類(lèi)住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售，爛尾樓改造項(xiàng)目面臨退出難的窘境，這很可能導(dǎo)致資管計(jì)劃違約。
但并非完全無(wú)計(jì)可施，部分房地產(chǎn)基金目前找到一條另類(lèi)退出通道——借助銀行發(fā)行類(lèi)REITs理財(cái)產(chǎn)品，成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出。
爛尾樓收購(gòu)項(xiàng)目“盛極而衰”
“過(guò)去兩年，無(wú)論是參與開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備或項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資，還是收購(gòu)爛尾樓改造，對(duì)房地產(chǎn)基金都是一門(mén)好生意?！壁w勇直言，以收購(gòu)爛尾樓為例，通常改造成公寓類(lèi)辦公樓銷(xiāo)售，年化回報(bào)至少25%。
他給記者算了一筆賬，房地產(chǎn)基金為收購(gòu)改造爛尾樓所發(fā)行的資管計(jì)劃年化利率在10%左右，在扣除相關(guān)發(fā)行費(fèi)用、利息后，房地產(chǎn)基金能獲得的年化回報(bào)也接近10%。
過(guò)去一兩年，開(kāi)發(fā)商通過(guò)將爛尾樓賣(mài)給房地產(chǎn)基金運(yùn)作，大幅盤(pán)活了資金使用效率。但《備案管理規(guī)范第4號(hào)》的出臺(tái)，這條輸血通道已經(jīng)行不通。
多位房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人向記者表示，過(guò)去3個(gè)月沒(méi)有發(fā)行新的房地產(chǎn)資管計(jì)劃募資，原因是不予備案，即便一些資管計(jì)劃掛鉤的項(xiàng)目位于北京、上海、廣州、深圳等一線城市。
由于多個(gè)城市相繼暫停類(lèi)住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售，房地產(chǎn)基金有可能陷入資金兌付困局。趙勇透露，他們內(nèi)部討論過(guò)兩個(gè)解決方案：一是將公寓類(lèi)辦公樓項(xiàng)目按保本價(jià)出售給大型房地產(chǎn)公司，確保本息全額兌付；二是再投入一筆資金將項(xiàng)目改造成高級(jí)辦公樓再賣(mài)出。
一位大型商業(yè)地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者透露，并非所有房地產(chǎn)基金對(duì)這一困境束手無(wú)策，個(gè)別基金仍能找到退出通道。具體而言，先將公寓類(lèi)辦公樓升級(jí)改造成高品質(zhì)寫(xiě)字樓，再由銀行發(fā)行類(lèi)REITs理財(cái)產(chǎn)品收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目；理財(cái)產(chǎn)品的利息支出，則由寫(xiě)字樓租金等經(jīng)營(yíng)收入負(fù)擔(dān)。
一位熟悉這種操作流程的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，這一運(yùn)作模式需要在銀行圈有廣泛人脈資源。首先，銀行會(huì)聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，確認(rèn)其未來(lái)升值空間；其次，全面測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入能否覆蓋理財(cái)產(chǎn)品本息。
在合星金控集團(tuán)執(zhí)行董事高猛看來(lái)，一些具備房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化能力的金融機(jī)構(gòu)，未必看好這類(lèi)項(xiàng)目的發(fā)展前景。這一領(lǐng)域收入主要有兩塊，一是租金收入，目前銷(xiāo)售或招商狀況低于預(yù)期的部分項(xiàng)目租金年化收益不到2%，難以滿足資產(chǎn)證券化的收益要求；二是資產(chǎn)升值收益，考慮到政策調(diào)控導(dǎo)致房產(chǎn)交易流動(dòng)性變差，即便存在較高升值空間，退出也可能遇到困難。
轉(zhuǎn)型方向探索
面對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)產(chǎn)品發(fā)行困局，多家房地產(chǎn)基金開(kāi)始考慮轉(zhuǎn)型方向，比如養(yǎng)老地產(chǎn)或文化旅游地產(chǎn)，但一是這類(lèi)項(xiàng)目回報(bào)周期通常長(zhǎng)達(dá)10多年，與房地產(chǎn)基金最多7-8年的存續(xù)期不匹配；二是養(yǎng)老地產(chǎn)年化投資回報(bào)率約3%-5%，文化旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式受當(dāng)?shù)鼐包c(diǎn)管理部門(mén)約束較大，難以滿足房地產(chǎn)基金10%以上的項(xiàng)目收益要求。
“目前，我們打算將主要業(yè)務(wù)聚焦在向大型開(kāi)發(fā)商的并購(gòu)給予配資支持?！睆堄峦嘎?，房地產(chǎn)調(diào)控政策令中小型開(kāi)發(fā)商面臨困難，不得不低價(jià)拋售優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目緩解資金壓力，給行業(yè)并購(gòu)帶來(lái)操作空間。
以往房地產(chǎn)基金多采取明股實(shí)債方式參與開(kāi)發(fā)商的并購(gòu)配資，如今更愿意采用股權(quán)投資方式。
“明股實(shí)債與直接股權(quán)投資，面臨的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)都是一樣的。一旦地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)波折，債權(quán)投資就會(huì)變成長(zhǎng)期股權(quán)投資?！彼f(shuō)，直接股權(quán)投資不但能獲得更高分紅，與當(dāng)前項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相匹配，還能加大房地產(chǎn)項(xiàng)目處理環(huán)節(jié)中的話語(yǔ)權(quán)。
“考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)整力度不斷加大，我們只對(duì)一二線城市中心地段、有大型開(kāi)發(fā)商運(yùn)作的地產(chǎn)項(xiàng)目給予股權(quán)融資支持，多數(shù)中小房地產(chǎn)公司基本不會(huì)被納入股權(quán)投資范圍?！睆堄抡f(shuō)。
