樓市去庫存新推手：棚改貨幣化
棚改貨幣化安置，為樓市去庫存裝上新引擎。
一周前，國務院常務會議聽取棚戶區(qū)改造工作，肯定了近年來棚戶區(qū)改造工作特別是對棚改貨幣化安置。并且，政府計劃在2018年至2020年三年間繼續(xù)推進1500萬套的棚改。
對此，分析機構預計，棚改貨幣化安置所占比例將在45%左右，對應每年帶動住宅需求2.2億至2.4億平方米，可以有效對沖一二線城市因調(diào)控帶來的成交回落。在三四線城市去庫存貨幣化安置提速后，今年全國房地產(chǎn)銷售情況整體樂觀。
三四線城市去庫存找到解決之道
一二線城市暴風驟雨般調(diào)控已經(jīng)初見成效，成交量回落、房價趨穩(wěn)。與此同時，三四線城市去庫存的難題也正找到解決之道。
“去年貨幣化安置比例已經(jīng)達到48.5%。今年我們要在三四線城市包括縣城進一步推進棚改貨幣化安置。”住建部部長陳政高在今年全國兩會期間如是說。
“實踐證明，推進棚改貨幣化是去庫存的有效手段。據(jù)我們了解，棚改貨幣化安置已經(jīng)占全部的50%，有些地方甚至達到70%?！敝袊康禺a(chǎn)研究會市場委員會副主任、中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說。
他告訴記者，在決策層提出樓市去庫存要求之后，各方都在想辦法，其中實物安置的“補磚頭”和“貨幣化安置”的補錢早在2014年前后就已經(jīng)有所嘗試?！皬膶嶋H情況來看，貨幣化安置的辦法更好些，這也是今年決策層進一步明確貨幣化安置的原因?！?
住建部副部長陸克華近日在國新辦吹風會上也印證了這一點。他直言，棚戶區(qū)改造帶動了有效投資和建材、裝修、家電等消費，促進了上下游相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對經(jīng)濟穩(wěn)增長發(fā)揮了積極作用。在商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市和縣城，積極推進棚改貨幣化安置，有力促進了商品住房去庫存。
國家統(tǒng)計局的一組數(shù)據(jù)也能說明問題。今年1月至4月，東部地區(qū)商品房銷售面積19259萬平方米，同比增長9.3%；中部地區(qū)商品房銷售面積10218萬平方米，增長18.9%；西部地區(qū)商品房銷售面積10613萬平方米，增長25.1%；東北地區(qū)商品房銷售面積1565萬平方米，增長19.6%。
從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，中西部地區(qū)今年房地產(chǎn)銷售狀況要明顯好于東部地區(qū)。這從側(cè)面說明，在一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策日益趨緊的背景下，包括三四線城市在內(nèi)的非傳統(tǒng)熱點地區(qū)樓市銷售開始活躍，逐漸成為拉動房地產(chǎn)市場的主力。
“棚改貨幣化安置每年去三四線庫存約2億平方米，這個數(shù)字相當于三四線2016年底的狹義庫存（待售面積），也就是說貨幣化安置縮短三四線城市的狹義去化周期大約12個月。”天風證券分析師宋雪濤說。
對地產(chǎn)銷售形成支撐
“棚改貨幣化安置被市場所忽略，但卻是三四線城市住宅需求的支撐?！比A創(chuàng)證券地產(chǎn)團隊袁豪等人早在今年初就注意到這一變化。隨后，這一觀點被越來越多券商分析師所認同。
袁豪團隊認為，過去2至3年中，棚改貨幣化安置在全國去庫存過程中起到了重要作用，2016年貨幣化安置面積2.5億平方米，占比當年全國銷售的18%?！拔覀冾A計2017年這一數(shù)字將達到3.1億平方米，上升5600萬平方米?！痹勒f。
隨著近期決策層對“貨幣化安置”的肯定，資本市場也越來越重視這一因素對整個樓市的影響。
“棚改貨幣化對年內(nèi)地產(chǎn)銷售將形成一定支撐；深化棚改貨幣化將拉動全國全年商品房住宅銷售增速近5個百分點。此外，考慮到棚戶區(qū)居民主要屬于中低收入水平家庭，深化棚改貨幣化將有助于釋放消費需求，特別是對家用電器、家具裝潢、家居用品、電子設備、汽車等產(chǎn)品的需求，推動三線及以下城市加快消費升級?！遍L江證券分析師趙偉說。
去庫存實際效果引關注
不過，從金融角度看棚改貨幣化安置，分析師目前尚有分歧。在華創(chuàng)證券地產(chǎn)團隊看來，貨幣化安置實為“降杠桿”。而在華泰證券分析師看來，此舉則可看作政府加杠桿。
記者了解到，目前等待去庫存的項目多為2到3年前形成的項目，當時的開發(fā)貸利率水平約在9%，而當下置換后的利率水平約在4.0%至4.8%，由此大大降低了企業(yè)的杠桿率。
記者了解到，政府在棚改貨幣化安置的一般操作模式是，由國開行或農(nóng)發(fā)行出資給地方棚改機構，再由地方棚改機構安置給拆遷戶。
在這個過程中，2014年央行創(chuàng)造的PSL（抵押補充貸款）功不可沒，成為棚改資金的主要來源。央行通過PSL向國開行和農(nóng)開行貸款，國開行和農(nóng)開行再通過專項貸款向地方政府貸款。
袁豪給記者提供了一組數(shù)據(jù)。國開行棚改專項貸款，自2012年的778億元升至2016年的9500億元，增長超10倍。并據(jù)統(tǒng)計，2016年棚改總投資1.48萬億元，其中國開行和農(nóng)發(fā)行貸款占比84%，中央補助資金占比8%，地方安排資金及其他占比8%。
而據(jù)天風證券推算，“2017年和2016年棚改計劃均為600萬套，2017年的貨幣化安置比例由48.5%上升到了60%，推算出2017年棚改總投資應該大致為1.53萬億元?！?
陳晟向記者表示，他并不十分關注棚改貨幣化安置是否是“降杠桿”，而更關注其對房地產(chǎn)去庫存的實際效果。
“如果樓市去庫存達到預期，并由此將中國房地產(chǎn)市場推進到一個新周期，無疑將為中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級爭取來更多的時間?！彼f。
