中資成上海寫字樓租賃市場增量主要來源
一項涉及近4000家企業(yè)的調(diào)查顯示，中資企業(yè)首次超過外資企業(yè)，成為上海寫字樓的重要新增需求來源。而這些中資企業(yè)，也主要集中于金融產(chǎn)業(yè)。
近日，世邦魏理仕發(fā)布了《中國重點城市寫字樓租戶普查報告|2017上海》，對上海115幢近690萬平方米的甲級寫字樓和各主要商圈近4000家企業(yè)租戶進(jìn)行調(diào)查，以了解近年來上海甲級寫字樓租戶行業(yè)構(gòu)成、租戶性質(zhì)及上海各區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U情況。
調(diào)查結(jié)果顯示，中資企業(yè)租戶的需求持續(xù)攀升，租賃面積從2015年的37%增長到45%。在調(diào)查的近4000家企業(yè)中，有2000余家中資公司在上海租用寫字樓，較兩年前增加50%且首次超過外資公司數(shù)量，成為上海寫字樓的重要新增需求來源。
從所屬行業(yè)來看，內(nèi)資租戶的崛起主要集中于金融產(chǎn)業(yè)，金融行業(yè)占到內(nèi)資租賃面積的一半以上。
不僅是中資租戶，對于2020年要基本建成國際金融中心的上海而言，金融業(yè)也持續(xù)成為上海甲級寫字樓的主力租戶。
調(diào)查結(jié)果顯示，金融業(yè)企業(yè)的租賃總面積占總租賃面積的36%，較2015年增長2.5個百分點。
除四大傳統(tǒng)金融子行業(yè)(銀行、保險、證券和基金)以外，各類金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新、金融市場創(chuàng)新和金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新等在上海自貿(mào)區(qū)成立后加速出現(xiàn)。財富管理、衍生品投資、金融信息服務(wù)以及多元化的金融投資和資產(chǎn)管理公司成為一股不容小覷的力量。
此外，以科技、新媒體及通信行業(yè)為代表的TMT行業(yè)租戶十分活躍，占到全上海甲級寫字樓租賃面積的8%。其中網(wǎng)絡(luò)媒體、互聯(lián)網(wǎng)及手機(jī)平臺、以及通訊產(chǎn)業(yè)的累計租賃面積均較前次統(tǒng)計倍數(shù)成長，反映出在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型驅(qū)動下的行業(yè)創(chuàng)新增長會帶來一系列的新增需求。
值得注意的是，制造業(yè)無論從租賃面積或企業(yè)數(shù)量都較2015年顯著下降，成本上升、產(chǎn)業(yè)外遷是主要因素。
隨著上海寫字樓版圖迅速擴(kuò)張，一些大型制造業(yè)租戶青睞在交通便捷、商業(yè)配套日趨成熟的非核心區(qū)尋覓面積大、設(shè)計獨特或可提供訂制需求的物業(yè)項目。
上海本土企業(yè)租賃辦公樓面積最大，占到30%，中國其他省市的企業(yè)占15%。而外資企業(yè)中，比重最高的是美國、日本等與中國貿(mào)易往來密切的國家，產(chǎn)業(yè)則以制造業(yè)與金融業(yè)為主。
上海寫字樓量體為全國第一，在供給充足的情況下，平均租戶承租面積也逐年擴(kuò)大，2017年平均租賃面積為1355平方米，較十年前增長70%。其中，外資企業(yè)租戶擴(kuò)張比內(nèi)資企業(yè)更為快速。
世邦魏理仕針對上海特有的萬平米級的超級租戶進(jìn)行調(diào)查，該類型租戶累計占上海總租賃面積的21%，公司數(shù)量多達(dá)55家。在超級租戶中，七成為外資公司，40%為金融產(chǎn)業(yè)。
世邦魏理仕方面分析，近年來，多數(shù)外資企業(yè)租賃策略以成本為首要考量，為此采取了辦公室整合，以較大辦公租賃面積爭取較好的租金優(yōu)惠，或直接在非核心地區(qū)、商業(yè)園區(qū)內(nèi)租賃整棟大樓作為總部使用。
世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部主管張越表示，上海寫字樓市場短期內(nèi)需求將以新興高科技、金融服務(wù)業(yè)為主，其中內(nèi)資擴(kuò)張需求更為積極。下半年受到新增供給大量釋放的影響，板塊間競爭加劇，次級商務(wù)區(qū)影響比核心地區(qū)更為顯著。
