沈陽將推新版商品房買賣合同 新增加10大優(yōu)點(diǎn)
開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，一次性對外銷售，不得分期分批銷售；嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)借合同撤銷或變更之機(jī)進(jìn)行期房投機(jī)、囤積房源、捂盤惜售……近日，沈陽市相關(guān)部門對《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)沈陽市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（簡稱“13條房產(chǎn)新政”）中開發(fā)商的銷售行為進(jìn)行權(quán)威解讀。
準(zhǔn)售房源不得分期分批銷售
原文嚴(yán)格按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》(建設(shè)部令第131號)等規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可，全面實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。中心城區(qū)的商品住房項(xiàng)目分期開發(fā)建設(shè)的，每期申請預(yù)售面積不得低于2萬平方米（尾盤除外）。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，一次性對外銷售，不得分期分批銷售，并在售樓現(xiàn)場顯著位置公示樓盤銷控表。全面推行住建部、工商總局新版《商品房買賣合同》。
釋義
1.目前，市房產(chǎn)局正在修改2013年出臺的《沈陽市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，目的是防范和控制因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)問題導(dǎo)致的“爛尾樓”風(fēng)險，最大限度地維護(hù)好購房人的合法權(quán)益，新辦法預(yù)計7月底前可以出臺。
2.沈陽市針對中心城區(qū)房價上漲較為明顯的實(shí)際，規(guī)定中心城區(qū)的商品住房項(xiàng)目分期開發(fā)建設(shè)的，每期申請預(yù)售面積不得低于2萬平方米（尾盤除外）。本實(shí)施意見中的中心城區(qū)是指和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)、鐵西區(qū)、皇姑區(qū)、于洪區(qū)和渾南區(qū)。此外，建房[2010]53號文件還規(guī)定，取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。對此，沈陽市不但要抓好落實(shí)，還針對商品房銷售不透明的問題，進(jìn)一步要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將樓盤銷控表在售樓現(xiàn)場顯著位置公示。
3.所謂新版《商品房買賣合同》是指，2014年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和工商總局聯(lián)合印發(fā)的《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》（GF-2014-0171）和《商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》（GF-2014-0172）。
新版合同與沈陽市現(xiàn)行版合同相比較而言，有很多優(yōu)點(diǎn)：一是增加了合同目錄和專業(yè)術(shù)語的解釋，避免雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)術(shù)語理解不一致而導(dǎo)致糾紛；二是增加了商品房預(yù)售資金監(jiān)管條款；三是增加了層高、陽臺約定，避免商品房交付驗(yàn)收時產(chǎn)生糾紛；四是增加了對房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)條款，要求開發(fā)企業(yè)明確房屋是否抵押等；五是細(xì)化了房屋交付驗(yàn)收條件，明確房屋交付必須取得建設(shè)工程驗(yàn)收備案證明文件和房屋測繪報告，增加了基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付條件；六是修改、補(bǔ)充規(guī)劃設(shè)計變更條款，細(xì)化了違約責(zé)任；七是詳盡設(shè)定了商品房質(zhì)量及保修責(zé)任，突出了地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)問題，細(xì)化了裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，明確了保修責(zé)任，新增質(zhì)量擔(dān)保條款；八是修改了產(chǎn)權(quán)登記條款，增加了預(yù)售合同登記備案條款，明確開發(fā)商辦理合同備案的義務(wù)；九是增加前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容；十是新增了建筑物區(qū)分所有權(quán)條款，明確規(guī)定買受人對其建筑物專有部分擁有完全的所有權(quán)。市房產(chǎn)局將于10月底前完成新版合同的網(wǎng)簽系統(tǒng)調(diào)試工作，并推行新版合同。
責(zé)任部門：市房產(chǎn)局市場處
咨詢電話：22973621
預(yù)訂商品住房解除合同后應(yīng)公開銷售
原文進(jìn)一步規(guī)范預(yù)售商品房買賣合同撤銷及信息變更等行為，明確可撤銷的情形。嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)借合同撤銷或變更之機(jī)進(jìn)行期房投機(jī)、囤積房源、捂盤惜售，牟取不正當(dāng)利益的行為。
釋義
住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號）要求，各地要規(guī)范商品住房預(yù)訂行為，購房人預(yù)訂商品住房后，未在規(guī)定時間內(nèi)簽訂預(yù)售合同的，預(yù)訂應(yīng)予以解除，解除的房源應(yīng)當(dāng)公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應(yīng)遞交申請并說明理由，所退房源應(yīng)當(dāng)公開銷售。
目前，有的城市已經(jīng)明確了網(wǎng)簽備案合同可以撤銷或變更合同信息的情形，但沈陽市還沒有這方面的規(guī)定，存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)借合同撤銷或變更之機(jī)進(jìn)行期房投機(jī)、囤積房源、捂盤惜售、牟取不正當(dāng)利益的可能。為強(qiáng)化制度防范，市房產(chǎn)局、規(guī)劃國土局要抓緊出臺相關(guān)制度，力爭在8月底以前完成。
