樓市真的降溫了嗎？ 此次“橫盤期”會比較長
炎熱的夏天已經(jīng)到來，而大家期盼的樓市降溫卻未見迅速。盡管此前有報(bào)道稱，調(diào)控嚴(yán)厲之下樓市降溫、二手房開始出現(xiàn)下降趨勢，但事實(shí)上，除了幾個一線城市處于橫盤之外，大多數(shù)二線城市依舊火熱，部分三線城市則進(jìn)入地王頻出的階段。
橫盤又稱盤整，是股市中的一個名詞，也可指稱樓市——指股價(jià)或房價(jià)在一段時間內(nèi)波動幅度小，價(jià)格呈牛皮整理，方向不易把握，是投資者最迷惑的時候。此時，投資者不應(yīng)參與操作，應(yīng)注意觀察。
與前幾次周期不同，這次樓市周期會突破三年的限制，當(dāng)然具體到今年，會延長盤整期。
簡單回憶一下十年來樓市周期調(diào)整：2007年調(diào)控后，年底開始樓市調(diào)整，第二年市場受挫明顯；2011年1月，限購政策出臺，夏秋之際就迎來整體調(diào)整；2014年，杭州房價(jià)首降，隨后蔓延大江南北。
然而，這次的樓市調(diào)整卻和前三次不同，幾個重要因素導(dǎo)致盡管調(diào)控聲音很大，但對于大多數(shù)城市，卻未到傷筋動骨的程度。細(xì)分析下來，主要有這幾個原因。
首先，市場本身周期延長，本輪地產(chǎn)熱潮是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振、外匯管制嚴(yán)重的多重局面之下，資金充盈卻無處可去，這并非短時間內(nèi)能遏制，需要時間和空間，比如延伸到三四線城市，才能消化吸收。
其次，本次調(diào)控是因城施策，并非一刀切，這樣雖然有利于根據(jù)實(shí)際情況做決策，但也使地方政府在調(diào)控上有相當(dāng)大的主動權(quán)，可以層層加碼并出現(xiàn)調(diào)控反復(fù)。比如，杭州加碼七次，顯然有投鼠忌器之嫌。而南京、濟(jì)南等地放開高學(xué)歷人員之限制，也是放開口子。因此，除一線城市嚴(yán)厲之外，很多二線城市看似調(diào)控風(fēng)雷滾滾，實(shí)際上風(fēng)雨不大。這無論對于開發(fā)商還是炒房者壓力都不是那么大。
再次，從成本來看，基于前期產(chǎn)生的大量地王的強(qiáng)力成本支撐，讓地產(chǎn)企業(yè)很難出現(xiàn)降價(jià)。畢竟企業(yè)需要賺錢，既然很多地方政府限價(jià)，只能通過捆綁車位和裝修來解決簽約問題。出讓土地多的城市必然地王多，比如南京、合肥、鄭州，還得高價(jià)賣房。出讓土地少的城市，樓盤稀缺，更得捂著賣。
至于資金面，無論去年還是今年，大多房企的銷售都有了巨大增長，大量資金依然涌入地產(chǎn)行業(yè)，因此，地產(chǎn)企業(yè)資金基本不是問題，更加沒有調(diào)整的壓力。即便有個別項(xiàng)目不行，大不了高價(jià)買身，拿不到地的企業(yè)有得是，不愁下家?？纯唇衲暧卸嗌贍€尾多年的樓盤，依然能成功賣得好價(jià)錢，就知道目前還是錢不缺地缺的大局面。
總體來看，正如黃奇帆同志在復(fù)旦演講所說，樓市調(diào)控真要起作用，確實(shí)到了需要建立長效機(jī)制的時候，需要從多角度下手，提供整體解決方案。但這又哪是一朝一夕之功？盡管很多人不看好今年下半年的樓市，但筆者以為，今年樓市的橫盤期恐還將延續(xù)。變局總會到來，但未必會那么快，樓市的調(diào)控和長效機(jī)制的建立，才是真正任重道遠(yuǎn)
