上市房企半年報(bào)喜憂參半 下半年樓市仍維持調(diào)整
三四線城市杠桿收緊幅度較小
截至6月19日，滬深兩市共有22家上市房企發(fā)布了半年報(bào)業(yè)績預(yù)告。其中，深市方面預(yù)告凈利潤同比增長上限超過30%的有8家，深物業(yè)A拔得頭籌；但預(yù)告凈利潤同比下降的有7家。
滬市房企的上半年業(yè)績預(yù)告則未涉及具體數(shù)據(jù)，冠城大通、天地源預(yù)增，天房發(fā)展、*ST匹凸預(yù)計(jì)扭虧，同達(dá)創(chuàng)業(yè)預(yù)減，鳳凰股份、中房股份預(yù)虧。業(yè)內(nèi)人士分析稱，下半年房地產(chǎn)行業(yè)仍將維持調(diào)整態(tài)勢。
部分核心房企仍在積極布局
大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士，都用“喜憂參半”來形容今年上市房企半年報(bào)的業(yè)績預(yù)告，部分企業(yè)因報(bào)告期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目增加而業(yè)績喜人，也有部分房企因報(bào)告期內(nèi)可售房屋減少而出現(xiàn)業(yè)績波動(dòng)。
上市房企上半年報(bào)反映出來的業(yè)績波動(dòng)，實(shí)與當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)銷售大業(yè)績相關(guān)。日前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2017年5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)穩(wěn)中有降格局。
安信證券研究員陳天誠認(rèn)為，5月地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)公布，土地購置面積單月增速首次為負(fù)，按揭貸款單月增速首次為負(fù)，說明隨著政策和資金的收緊，房企拿地和開工意愿略有下行，但一些核心房企仍在積極布局，未來幾個(gè)月投資增速可能繼續(xù)下行。按揭貸款的增速為負(fù)也預(yù)示著整個(gè)行業(yè)的杠桿比率在下行，預(yù)示著銷售的下行不可避免。但需要注意的是，占銷售面積60%、銷售金額44%的三四線城市杠桿收緊幅度較小，預(yù)示著銷售絕對量有保證。
中銀國際證券分析師盧驍峰則認(rèn)為，央行年初對于住房貸款占比目標(biāo)設(shè)定在30%，而5月新增居民中長期貸款占比仍有39%，預(yù)計(jì)未來信貸收縮仍將延續(xù)。房地產(chǎn)銷售增速持續(xù)收窄，房企回款速度減緩后，投資增速也于5月出現(xiàn)拐點(diǎn)，房企或?qū)难a(bǔ)庫存周期進(jìn)入去庫存周期。
預(yù)計(jì)全國銷量在明年一季度左右見底
在美聯(lián)儲(chǔ)縮表和國內(nèi)去杠桿的大背景下，2017年下半年房地產(chǎn)行業(yè)仍將維持調(diào)整態(tài)勢。盧驍峰認(rèn)為，首先，下半年流動(dòng)性仍將呈現(xiàn)偏緊格局，銀行面臨負(fù)債端壓力有主動(dòng)收縮房貸業(yè)務(wù)的需求，而房企銷售回款持續(xù)下降后也將從補(bǔ)庫存周期進(jìn)入去庫存周期。其次，行業(yè)集中度雖然在一季度有較明顯的提升，但從其他行業(yè)和海外經(jīng)驗(yàn)來看，房企集中度有效提升一般發(fā)生在行業(yè)大幅調(diào)整的時(shí)期。最后，從后周期業(yè)績增長動(dòng)力來看，更看好集中度相對較低且工程渠道具有擴(kuò)張潛力的家具和消費(fèi)建材行業(yè)。在行業(yè)銷售同比高位下滑且流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇的背景下，盧驍峰維持對房地產(chǎn)板塊中立評(píng)級(jí)。
陳天誠也認(rèn)為，隨著調(diào)控深入，預(yù)計(jì)地產(chǎn)基本面數(shù)據(jù)會(huì)持續(xù)下行，政策風(fēng)險(xiǎn)將逐步釋放。
招商證券則分析，從全國銷量同比角度觀察，樓市本輪小周期符合三年輪回的歷史規(guī)律，2015年復(fù)蘇，2016年見頂回落，2017年調(diào)整。預(yù)計(jì)全國銷量同比在2017年下半年轉(zhuǎn)負(fù)，在明年一季度左右見底。盡管銷量邊際放緩，但補(bǔ)庫存導(dǎo)致新開工維持較高增速。
區(qū)域分化是城鎮(zhèn)化下半場的核心旋律。招商證券認(rèn)為，伴隨城鎮(zhèn)化率接近60%，人口向核心城市群高度集中是下半場區(qū)別于上半場（人口由農(nóng)村向城市普遍流入）的典型特征。
