市場錢緊 房地產(chǎn)信托卷土重來
一邊是房企對資金的極度渴望，一邊是監(jiān)管的不斷趨嚴(yán)，房地產(chǎn)信托在搖擺中回暖，展現(xiàn)較強“吸金”能力。據(jù)用益金融信托研究院6月19日發(fā)布的報告顯示，上周（6月12日-18日）成立的集合信托中，房地產(chǎn)領(lǐng)域規(guī)模占比再次罕見居首。但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長期來看，由于信托公司對房地產(chǎn)融資項目更為謹(jǐn)慎，預(yù)計房地產(chǎn)融資規(guī)模還會重回下降通道。
真回暖：規(guī)模罕見居首
數(shù)據(jù)顯示，上周成立的集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領(lǐng)域規(guī)模占比最大，較為罕見的居于首位，共成立5款，募集資金22.65億元，占總規(guī)模的38.47%，規(guī)模及占比較上周相比呈現(xiàn)明顯上漲；金融領(lǐng)域位列第二，共成立15款產(chǎn)品，融資規(guī)模為14.38億元。今年5月第二周（5月8日-14日），房地產(chǎn)信托融資規(guī)模也曾居于首位。
如此表現(xiàn)其實早有伏筆。今年以來，房地產(chǎn)信托融資規(guī)模已持續(xù)回溫。用益金融信托研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模占比一直在上升，分別為6%、6.03%、8%、9%和23%。其中，5月成立規(guī)模256.61億元，同比大增250.64%。
這也與去年房地產(chǎn)信托的“遇冷”形成反差。據(jù)一位信托業(yè)內(nèi)人士介紹，在2015年房地產(chǎn)“去庫存”的背景下，不少房地產(chǎn)信托暴露了風(fēng)險，信托公司開始收緊這類業(yè)務(wù)，導(dǎo)致曾在工商企業(yè)、證券市場、金融等五大信托投資領(lǐng)域中，位居榜首的房地產(chǎn)類項目風(fēng)光不再。來自中國信托業(yè)協(xié)會的官方數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，資金信托投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模為1.43萬億元，占比8.19%，已從之前的榜首位置滑落到墊底位置。
上海某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，彼時房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)出現(xiàn)違約，和此前融資規(guī)模過大、房企投資過于自信有關(guān)，所以會出現(xiàn)償付壓力增大、違約案例增加的現(xiàn)象，也反映出房企在市場周期的調(diào)整下應(yīng)對不夠及時。
出于風(fēng)控考慮，在去年10月全國樓市調(diào)控大幕拉開后，不少信托公司對于房地產(chǎn)融資項目更趨于謹(jǐn)慎。據(jù)用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控第一個月，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模環(huán)比降幅就達(dá)到45%。
真缺錢：房企喊渴
房地產(chǎn)信托由熱到冷后，緣何又在今年回溫？不少業(yè)內(nèi)人士都指出，這與房企的其他融資渠道已經(jīng)陸續(xù)遭到“圍剿”有很大關(guān)系。普益標(biāo)準(zhǔn)的分析師表示，首先是嚴(yán)控境內(nèi)發(fā)債，去年11月以來，再無房地產(chǎn)公司債獲得批準(zhǔn)發(fā)行；其次銀監(jiān)會明確提出銀行業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)則要求和調(diào)控政策，一方面收緊開發(fā)貸，另一方面嚴(yán)禁理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)；今年初中國基金業(yè)協(xié)會也出臺監(jiān)管細(xì)則，明確禁投16個城市的5類房地產(chǎn)私募資產(chǎn)管理計劃，地產(chǎn)私募融資大幅收縮。
其中，在銀行貸款方面，有城商行分行副行長證實，上個月確實收到了總行下發(fā)的“史上最嚴(yán)”流動性管控方案，對“吃資金大戶”房地產(chǎn)企業(yè)實施“限流”，甚至是批復(fù)了授信，短期也不予放款。這無疑會讓房企感到“壓力山大”?！八杂钟胁糠址科箝_始尋求一些信托融資合作?！眹?yán)躍進(jìn)說道，很多房企近期資金面開始收緊，加上確實有補庫存需求，因此對于信托融資依賴程度加大。
值得注意的是，此前銀行貸款、公司債等都還算是成本相對較低，信托、資管等屬于高成本融資渠道。但今年以來，銀行貸款、公司債等也紛紛“漲價”。一方面，企業(yè)發(fā)債成本高企，據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月中旬，今年信用債發(fā)行利率在6%以上的債券數(shù)量已有約500只，7%以上的約100只，有3只信用債利率超過9%。中國社會科學(xué)院教授劉煜輝日前在公開演講中感嘆，在去年同期，收益率3%的債券還比比皆是，且會遭到哄搶。
另一方面，銀行惜貸情緒攀升，本月初，一家地方農(nóng)商行總行信貸部人士告訴北京商報記者，該行的貸款利率一路上行，目前對個別企業(yè)貸款利率已接近10%，比基準(zhǔn)利率翻了兩倍多。
這一成本已經(jīng)高于信托融資，最新數(shù)據(jù)顯示，上周房地產(chǎn)信托的平均收益率為7.1%?？梢钥闯?，信托這類傳統(tǒng)的高成本融資渠道在當(dāng)下反而并不顯得“貴”了，這同時也顯示出，房企在高成本背后異?？是筚Y金的態(tài)度。
假持續(xù)：信托公司不看好
不過，房企對資金的渴求，是否會讓房地產(chǎn)信托持續(xù)回溫，還需要打上問號。種種跡象顯示，在樓市“輸血”的多個渠道逐一遭堵之時，針對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管也更加嚴(yán)格。在今年監(jiān)管層密集下發(fā)的整治金融亂象文件中，已有45號文、6號文等多份文件提及房地產(chǎn)信托。5月下旬，銀監(jiān)會向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》，再次將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列為重點檢查對象。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于信托業(yè)務(wù)的管制，有助于房地產(chǎn)市場融資的規(guī)范。信托融資的發(fā)行規(guī)模相對較大，過去是房地產(chǎn)融資的一種有效手段。但現(xiàn)在此類融資實際上面臨了很多壓力，比如說在信托名義下有各類明股實債的做法，此類資金最終流入到了土地拍賣市場上，這也恰是近期土地市場管制的重點。所以預(yù)計此類政策實施以后，房企在信托融資方面又會面臨收緊的態(tài)勢，也倒逼房企繼續(xù)尋找其他合規(guī)的融資手段。用益金融信托研究院助理研究員黃琬娜也認(rèn)為，目前針對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管正在趨嚴(yán)，會令信托公司對房地產(chǎn)融資項目更為謹(jǐn)慎，因此融資規(guī)模預(yù)計會重回下降通道。
這一猜想同樣得到多家信托公司的證實。日前，多家信托公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向北京商報記者表示，今年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是一個調(diào)整期，政策趨緊，多數(shù)信托公司持觀望態(tài)度，等待市場情況更為明朗。還有部分信托公司人士透露，加強監(jiān)管后，很多以前可以發(fā)行的產(chǎn)品現(xiàn)在都無法備案，部分信托公司更是主動叫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。
也有一位信托業(yè)人士持有不同的看法。該人士指出，從近期數(shù)據(jù)來看，在監(jiān)管已經(jīng)趨嚴(yán)的情況下，房地產(chǎn)信托融資規(guī)模依然有上漲的表現(xiàn)，這其實是矛盾的，不排除監(jiān)管在實際操作中會稍許放松，為了讓企業(yè)不要因為資金面持續(xù)吃緊影響經(jīng)營。
“而且業(yè)務(wù)側(cè)重在房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托公司自始至終都是那幾家，沒做房地產(chǎn)的還是沒做。項目都是在合規(guī)框架下進(jìn)行的，需要給監(jiān)管報備?！鄙鲜鋈耸空J(rèn)為，從這個角度來看，不應(yīng)把房地產(chǎn)信托與高風(fēng)險直接畫等號。但嚴(yán)躍進(jìn)也提醒，一般來說，樓市降溫周期中違約率是有上升可能的。從房企的負(fù)債等角度看，在2016年表現(xiàn)還不錯，部分企業(yè)負(fù)債狀況有所改善，真正的壓力或在2017年下半年才會顯現(xiàn)出來。
