段晶晶：品牌寫字樓 如何打造自己的競爭力
主持人：首先歡迎一下西單大悅城的總經(jīng)理助理，我們有才華有顏值的段晶晶同學(xué)。跟大家打個招呼吧。
段晶晶：大家好，我是段晶晶，在西單大悅城分管寫字樓的業(yè)務(wù)。
主持人：那我們還是先從寫字樓這個話題開始說起。既然今天是中國寫字樓網(wǎng)這樣一個行業(yè)峰會，肯定大家聊的話題都是跟寫字樓有關(guān)系的。先給我們介紹一下，您這邊項目的一個大概情況。
段晶晶：西單大悅城的寫字樓，是零八年大悅城整體開業(yè)的其中一部分，作為商業(yè)綜合體的一個業(yè)態(tài)，也是運營了將近十年的時間。因為總面積比較小，一共可出租面積才13000（平方米），而且運營時間比較長，所以是屬于一個老的項目。但是我們致力于把它打造（成）一個精品的寫字樓。
主持人：但是我知道你們這個租金可不低啊。
段晶晶：因為我覺得,是地段嘛，剛才我在會場也在聽，為什么說現(xiàn)在有一些甲級寫字樓，甚至于乙級寫字樓，它的這個租金增長很快。就是因為歷史原因，位置非常的好。然后再加上大悅城的品牌在那里，它是有一個互相能夠借勢的作用。
主持人：既然說到品牌，咱就來說說品牌這個話題啊。您覺得大悅城這樣的一個品牌，對于寫字樓價值提升能有多大的助力。其實你剛才說，地段是一個特別重要的因素，你覺得客戶有多少是奔著這個品牌過來的？
段晶晶：我覺得首先，一個比較有影響力的品牌，當(dāng)然能提升項目的知名度。因為你在一個有知名度的樓里辦公的話，首先是有一種優(yōu)越感，這是第一。第二呢，我覺得大悅城的品牌資源，它的核心要素有很多。能夠成為一個大眾那么喜愛的品牌，是因為，可能首先比較重要的因素是人員。我們的這個團(tuán)隊創(chuàng)新能力很強(qiáng)，加上運營管理的經(jīng)驗非常足，所以能夠把大悅城這么多年來塑造成喜聞樂見的一個品牌。再一個，大企業(yè)在管理經(jīng)營上面是有優(yōu)勢的，不管是從建筑設(shè)計階段，到后期的運營階段，它都是有先決優(yōu)勢的。所以這一方面來講，我們作為大悅城品牌下面的一個寫字樓，肯定是有這種借勢的。
主持人：然后，再想說說您的寫字樓產(chǎn)品的這個問題啊。因為其實你看，現(xiàn)在這個雙創(chuàng)大潮起來之后，很多的客戶對于原有的寫字樓空間的理解可能不太一樣了。西單大悅城到現(xiàn)在經(jīng)歷了差不多有十年的時間，其實我們會發(fā)現(xiàn)它的一些硬件配置上可能沒有那么新，硬件條件沒有那么好。對于這方面來說，你的客戶有沒有提出對于這種空間上的，更多的建議或是要求？
段晶晶：其實這個，我覺得是兩面都可以有的說。因為在聯(lián)合辦公和共創(chuàng)空間這種區(qū)域去辦公的企業(yè)和人員，和我們這種傳統(tǒng)的寫字樓，或者是我們從客戶角度（來看），完全不一樣。像我們是一個純商務(wù)的寫字樓——當(dāng)然比別的寫字樓會有更多的商業(yè)配套，這是我們的特點，這類的人呢，他們需要有一個相對封閉的商務(wù)空間。當(dāng)然對硬件的追求大家都有，但是這種共創(chuàng)、共享，他們的需求是弱的，我是這么認(rèn)為。但是另外一些呢，就是我覺得可能共創(chuàng)共享空間會給一個寫字樓帶來一些亮點，但是他的租金坪效并不是最高的，尤其是在我們這種小型寫字樓里邊，面積一共才那么多，再拿出來至少幾千平米去做這么一個規(guī)劃，從投資回報上肯定是不經(jīng)濟(jì)的。再一個，其實這種亮點的營造，也沒有那么大的影響力。
主持人：你剛才提到一個詞，叫小型精品的寫字樓。怎么定義這個事情？因為一萬三千（平米）也不算特別小。
段晶晶：其實蠻小的。
主持人：我換一個問法，你覺得小型精品類的這種寫字樓，它的競爭優(yōu)勢在哪里？面積又不如人家大，對吧。
段晶晶：我覺得呢，其實市場的需求是有劃分的，大家都是在占領(lǐng)自己這個需求的份額，每一個份額可能跟另一個份額之間的邊界還是有的。比如說大型企業(yè)，或者說國際化的，500強(qiáng)的，會選擇這種頂級的寫字樓，最好的商務(wù)氛圍，最好的交通，最好的品牌。那么有一些可能是大型公司的下屬企業(yè)，或者分支企業(yè)，既有這種大企業(yè)的特點和習(xí)慣，再一個，又可能承租能力沒那么高。
主持人：也不需要那么大面積。
段晶晶：對。所以我們的市場是在這里。小而精，就像你說的怎么去定義它，其實我們當(dāng)時參觀過一個寫字樓，感觸還挺深的，就是在金融街那邊的excel大廈，它是一個純外國人管理的樓。我們在國外也能看到很多這種小而精的寫字樓，他們都是有一些差異化的，可能他更關(guān)注客戶，因為比較大型的寫字樓可能照顧不到，但是我們這種小型的（寫字樓），可能大家很熟悉，更（能）貼近他的需求，我們知道他們要什么，可以把我們的這種差異化體現(xiàn)出來。比如說我這個（樓），就是特別關(guān)注綠色，健康，生態(tài)。這是我一個理想啊，因為我們也沒有做到。再有就是在尋求一些能夠更差異化的路線，我們也一直都在路上，也是在尋求突破。像你說的，可能老樓硬件上面會有一些硬傷，那我們怎么通過軟性（改進(jìn)）去把它彌補(bǔ)。再一個就是說，在我們的業(yè)主方，開發(fā)商，投資回報的許可下，我們進(jìn)行一些改造和升級，這都是在做的。有類似于朋友圈式的一個東西，我拍個照片告訴你，我會選區(qū)域，在哪個區(qū)域發(fā)生了什么，硬性的軟性的都可以，比如說這個服務(wù)人員態(tài)度不好，或者是說這個地方太臟了，這個燈泡壞了，很日常的這種報修可以都通過這個平臺（進(jìn)行）。每個人是有不同權(quán)限的，進(jìn)入之后點報修，那么我們的物業(yè)人員，包括我們業(yè)主公司的高層領(lǐng)導(dǎo)都會同時看到。然后維修的及時性和效果就會有很多人去監(jiān)管。這樣的話，雖然物業(yè)的壓力很大，但是已經(jīng)消除了可能效率不夠高，效果不夠好（的情況），這些問題都已經(jīng)解決掉了。
主持人：是，很不錯。我們再說回來，其實這個寫字樓一個特別跟別人不一樣的地方，在于有一個那么好的商場在旁邊。因為我們之前說到綜合體的時候，大家都會有一個爭論，就是到底是跟商業(yè)之間的關(guān)系越近越好，還是跟商業(yè)之間，最好是能有些獨立的（空間），大家更私密一點，互相之間沒有太多的干擾。你覺得這個樓是一個什么情況？
段晶晶：其實我們在談客戶的時候，也會遇到這種問題，有的客戶就直接說，我的員工都去逛街了，不好管。因為可能年輕人比較多，大悅城又那么有吸引力。這是一個逃避不了的問題。那么還會有一些企業(yè)。會看重這種商業(yè)綜合體的配套性。比如說，一個再好的寫字樓，可能比方說（有）會議室，但我們直接有一個酒店，會有很大的宴會廳，像萬豪一樣這種配套的。包括餐飲的服務(wù)，可能食堂沒有那么大，但是吃飯的選擇很多。還有就是，剛才我們在錄幸福感的時候，其實我們的小前臺也是，可能所有的朋友都以她為中心，說我們來大悅城，下班來找你約會。所以其實這是雙刃劍，我們只選擇對他胃口的這種客戶就好了。
主持人：好，對胃口的客戶。那咱們再說說客戶這個話題。其實我上學(xué)理解（10:40）這種變化。
段晶晶：對，當(dāng)然有。尤其是像才1萬平米的寫字樓，可能之前幾年有做P2P的，其實承租能力很高，面積又很大，直接就影響了我們租戶類型的占比，以及整個的租金水平。這幾年，我覺得市場，包括客戶都更加趨于理性。這個行業(yè)迭代更新的比較快，所以第一，我們就看到租期越來越短，你要說簽幾年，以前客戶會想，過幾年水漲船高的我要多簽幾年，現(xiàn)在就不，對吧。再一個呢，就是行業(yè)上面肯定會有變化。我們其實目前的主力租戶是在這種科技和金融類比較多，前幾年會有一些貿(mào)易類的，教育類的。其實這個樓當(dāng)時開業(yè)的時候，除了有一個大的主力的銀行在，剩下租戶的品質(zhì)都不是特別好。但是租金還蠻高的。
主持人：看到的面積確實都不大。
段晶晶：對。尤其是在08年股災(zāi)的時候，我們可能大概一大半，70%多的都已經(jīng)空租了。我們這個樓，這兩年，相當(dāng)于是重租了兩遍，是這樣的。
主持人：客戶大調(diào)整。
段晶晶：對。
主持人：今天聊得很愉快，跟大家最后說點祝福的話吧。
段晶晶：好，我代表西單大悅城，祝我們行業(yè)同仁新年越來越好，也歡迎各大企業(yè)到我們西單大悅城來入駐，我們一定會給大家提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，謝謝大家，
主持人：謝謝！
