父母給買(mǎi)房 小夫妻離婚房歸誰(shuí)
如今，父母出資給子女購(gòu)置婚房的情 況十分普遍?？尚煽谝囚[起離婚，父母支付的巨額房款該怎么算呢？記者了解到，在司法審判實(shí)踐中，父母出資買(mǎi)的房，大多都被認(rèn)定為小夫妻的共同財(cái)產(chǎn)予以分割，如果沒(méi)有借款等特別約定，房款也成了贈(zèng)與，這讓很多老人十分不理解。父母出資購(gòu)房到底應(yīng)該如何操作，既能實(shí)現(xiàn)自己的心愿，又能防止糾紛發(fā)生呢？
情況1
父母全額出資 成了小夫妻財(cái)產(chǎn)
劉先生夫婦有一個(gè)獨(dú)生子，幾年前和女友登記結(jié)婚了。婚后第二年，劉先生夫婦出資近百萬(wàn)元買(mǎi)了一套房子給兒子兒媳住，讓小兩口有更好的生活。由于兒媳有購(gòu)房資格，能享受優(yōu)惠，夫婦倆便讓兒媳與開(kāi)發(fā)商簽了購(gòu)房合同。
好景不長(zhǎng)，小兩口感情不和，準(zhǔn)備離婚。劉先生夫婦拿著全套購(gòu)房手續(xù)和收據(jù)立即起訴兒媳，自稱是委托兒媳購(gòu)買(mǎi)房屋，要求法院確認(rèn)房子歸他們所有。
兒媳方女士則一口咬定，房產(chǎn)證上登記的是她的名字，而且還是她單獨(dú)所有，房子自然應(yīng)該屬于她。
法院審理后認(rèn)為，婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn),產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的,視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與,該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。劉先生夫婦在兒子兒媳登記結(jié)婚后出資購(gòu)買(mǎi)的房子，應(yīng)為兒子兒媳的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。由于沒(méi)有有效證據(jù)，法院沒(méi)有認(rèn)可劉先生夫婦委托兒媳買(mǎi)房的說(shuō)法，駁回他們要房子的請(qǐng)求。
房子要不回來(lái)了，劉先生夫婦就琢磨怎么要回購(gòu)房的那100萬(wàn)。他們?cè)俅纹鹪V，這次告兒子兒媳償還購(gòu)房款及利息。
劉先生夫婦向開(kāi)發(fā)商支付了購(gòu)房全款無(wú)可辯駁，但兒媳表示，她與公婆沒(méi)有書(shū)面的借款合同，并非借貸關(guān)系。
法院認(rèn)為，根據(jù)婚姻法司法解釋的規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。從司法解釋的規(guī)定來(lái)看，在沒(méi)有相反證據(jù)的情況下，父母為子女購(gòu)置房產(chǎn)的出資應(yīng)視為贈(zèng)與意義上的出資。劉先生夫婦說(shuō)購(gòu)房款是借款，但拿不出借條、協(xié)議等相關(guān)證據(jù)來(lái)證明，法院不予采信。
劉先生夫婦再次敗訴，他們?nèi)钯I(mǎi)的房，被認(rèn)定為是兒子兒媳的共同財(cái)產(chǎn)，他們出的購(gòu)房款也成了贈(zèng)與，要不回來(lái)了。
情況2
事先簽有協(xié)議 房產(chǎn)歸父母所有
2010年，李先生的兒子小李結(jié)婚了?；楹蟮诙?，小李將父母早些年給他買(mǎi)的婚前房產(chǎn)出售，賣(mài)了50多萬(wàn)，把這些錢(qián)連同父母又給的幾十萬(wàn)元湊在一起，自己又貸了些款，換了一套大房子。
上百萬(wàn)元給出去，房子登記在兒子兒媳名下，李先生夫婦為了保障自己的權(quán)益，和兒子兒媳共同簽下了一紙協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容為：李先生夫婦出資120萬(wàn)元，兒子兒媳出資30萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)了這套樓房。房產(chǎn)證可以直接落在兒子兒媳名下，但房屋所有權(quán)屬于李先生夫婦所有；兒子兒媳必須保證贍養(yǎng)、孝敬父母，否則，倆人退還李先生夫婦120萬(wàn)元，并承擔(dān)相應(yīng)利息；兒子兒媳居住該房，但李先生夫婦也擁有長(zhǎng)期居住的權(quán)利，兒子兒媳不得干涉；在李先生夫婦去世后，房屋由小夫妻倆繼承；兒子兒媳不得擅自出賣(mài)房屋，否則也要償還李先生夫婦120萬(wàn)元和相應(yīng)利息。
過(guò)了幾年，兒子兒媳離婚了。李先生夫婦憑借著當(dāng)年簽訂的協(xié)議書(shū)，要求法院確認(rèn)房子的歸屬。
判決書(shū)認(rèn)定，房屋雖然登記在兒子兒媳名下，但雙方約定很清楚，房子屬于李先生夫婦所有，并非小夫妻的共同財(cái)產(chǎn)。法院也提示兒媳，對(duì)房子出資及房屋分割問(wèn)題，可以通過(guò)析產(chǎn)等方式另行主張權(quán)利。
情況3
全額出資登記在兒子名下 視為兒子個(gè)人財(cái)產(chǎn)
王女士和楊先生五年婚姻畫(huà)上了句號(hào)，為了一套婚內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)歸屬，倆人走上法庭撕破了臉。
王女士說(shuō)，房子是用二人的積蓄和向親友們的借款買(mǎi)的，雖然登記在楊先生一個(gè)人名下，也應(yīng)該屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。
而楊先生表示，這套房子是自己父母全額出資買(mǎi)下的，為此還向親戚借了錢(qián)。四次付款給開(kāi)發(fā)商，都有銀行轉(zhuǎn)賬記錄作證。
法院審理后認(rèn)為，此案涉及的房屋，雖然是夫婦二人結(jié)婚之后購(gòu)買(mǎi)，但購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)雙方登記結(jié)婚僅七個(gè)月，到房屋全款付清時(shí)結(jié)婚也還不到一年。根據(jù)楊先生提交的簽訂購(gòu)房合同前后其父母出資的證據(jù)，可以認(rèn)定該房屋是楊先生父母出資，登記在楊先生名下，根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)視為楊先生父母只對(duì)兒子的贈(zèng)與，該房屋應(yīng)為楊先生的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
法官釋法
父母出資買(mǎi)婚房 多成小夫妻共同財(cái)產(chǎn)
在現(xiàn)實(shí)生活中，父母出資給子女購(gòu)房，有的出了全款，有的是出首付或部分資金，有的出錢(qián)有借條，有的則什么說(shuō)法也沒(méi)有。因?yàn)槌鲑Y情況的復(fù)雜性，在小兩口的感情出現(xiàn)裂痕時(shí)，對(duì)于房子的爭(zhēng)奪也出現(xiàn)了不同的情形。
西城法院家事審判庭副庭長(zhǎng)張爽法官告訴記者，父母出資購(gòu)房在子女婚變時(shí)通常會(huì)產(chǎn)生幾類訴訟：
第一類，也是占比例最大的是子女爭(zhēng)房子。即在離婚訴訟中，出資一方的子女認(rèn)為是父母出資對(duì)自己個(gè)人的贈(zèng)與，房子就屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，與配偶無(wú)關(guān)；
第二類是償還借款。有的子女會(huì)在離婚時(shí)主張父母的出資是借款，需要作為夫妻共同債務(wù)償還。還有的父母自己當(dāng)原告，打債權(quán)債務(wù)訴訟，要求其子女及配偶還錢(qián)；
第三類是父母要房子。有的父母表示自己出錢(qián)買(mǎi)房，只是登記在子女名下，因此打官司確認(rèn)自己對(duì)房屋的所有權(quán)。
張爽法官告訴記者，在審判中，父母出資數(shù)額較大，比如幾十萬(wàn)元以上的，基本上都能被認(rèn)定。因?yàn)榇蠊P資金往來(lái)通常是通過(guò)轉(zhuǎn)賬或有其他證據(jù)。如果出資額較少，認(rèn)定比例就相對(duì)較低，因?yàn)楹芏嗍乾F(xiàn)金給付，沒(méi)有證據(jù)證明。
雖然父母出錢(qián)這事在審判中大部分都能被認(rèn)定，但讓父母理解不了的是，房子卻通常都被認(rèn)定為小夫妻的共同財(cái)產(chǎn)了。
我國(guó)婚姻法司法解釋對(duì)于父母出資購(gòu)房有非常明確的規(guī)定。婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn),產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的,視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與,該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
張法官說(shuō)，一方父母全額出資、登記在自己子女一個(gè)人的名下這兩個(gè)條件同時(shí)滿足，才能認(rèn)定房子是子女一個(gè)人的。大部分案件中，父母全額出資和房產(chǎn)登記一人的條件不能同時(shí)滿足，因此房子才通常被認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
此外，司法解釋還規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。
這就是說(shuō)，如果沒(méi)有明確表示是給自己子女一個(gè)人的，子女結(jié)婚后，父母給買(mǎi)房子的錢(qián)，就是送給子女和配偶兩個(gè)人的，既然是送的，也就要不回來(lái)了。
前文中提到的償還借款的官司，玄機(jī)也在于此。如果房子不能被認(rèn)定為子女一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，那么要求償還借款就成為一種父母“止損”的辦法。
如果能被認(rèn)定是借款，父母的出資就可以“收回”，小夫妻再去分割的實(shí)際上就是房屋的增值部分。比如父母花100萬(wàn)給兒子買(mǎi)了婚房，現(xiàn)在變成300萬(wàn)，如果認(rèn)定為贈(zèng)與，那300萬(wàn)的房子就是一人一半，兒媳分走150萬(wàn)。而如果認(rèn)定為借款，那么兒子兒媳就先得償還100萬(wàn)，剩下200萬(wàn)一人一半，相當(dāng)于兒媳只能分走100萬(wàn)。
至于父母主張借名買(mǎi)房打官司要房的，需要有充分的證據(jù)，前文中父母要房的案例就是范本。不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)證書(shū)具有公示公信的效力，然而這并不影響權(quán)利人以協(xié)議、合同等形式處分相關(guān)權(quán)益。意思表示真實(shí)但未經(jīng)登記的所有權(quán)變動(dòng)協(xié)議，仍受國(guó)家法律保護(hù)。
也就是說(shuō)，父母出資給子女買(mǎi)房，登記在子女名下，如果能通過(guò)協(xié)議的方式約定自己對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)，也是一種對(duì)自己權(quán)益的保障。
律師支招
事先簽協(xié)議 避免付現(xiàn)金 房本上寫(xiě)名
父母為子女出資購(gòu)房，怎樣才能更好地保護(hù)出資父母及其子女權(quán)益呢？北京市律師協(xié)會(huì)婚姻與家庭法律專業(yè)委員會(huì)主任米良渝律師給出了幾點(diǎn)建議：
第一，父母與自己的子女或者子女夫妻雙方簽訂一個(gè)贈(zèng)與協(xié)議。贈(zèng)與協(xié)議的內(nèi)容就是買(mǎi)房出資是對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，并不贈(zèng)與另一方，即不贈(zèng)與兒媳婦或者女婿，不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果簽訂了贈(zèng)與協(xié)議或聲明，那么，即使子女離婚，父母贈(zèng)與自己子女買(mǎi)房的出資也不會(huì)被分割，從而保護(hù)自身財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
第二、出資應(yīng)直接從銀行轉(zhuǎn)賬給房屋出賣(mài)人。父母為購(gòu)房出資了，就要證明錢(qián)是父母出的，銀行轉(zhuǎn)賬是最好的證明，盡量避免交付現(xiàn)金的方式。
第三，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)登記在自己子女一方的名下。如果房屋能登記在父母與子女名下，則更有利于保護(hù)父母的權(quán)益。如果在購(gòu)買(mǎi)時(shí)房屋就登記在父母和子女的名下，父母和子女對(duì)房屋按份共有。因加名等對(duì)房屋的處置行為需要其他共有人的同意，就可以防止自己子女在未征得父母同意情況下擅自加名，從而保護(hù)父母及自己子女的合法權(quán)益。
