金融業(yè)專題報(bào)告：房地產(chǎn)金融風(fēng)險無近憂有遠(yuǎn)慮
10日發(fā)布的《中國金融業(yè)高增長：邏輯與風(fēng)險》之房地產(chǎn)專題報(bào)告（以下簡稱《專題報(bào)告》）指出，自2005年以來，房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域無論是按揭貸款還是開發(fā)貸款的不良率都有走低趨勢。與此同時，房地產(chǎn)領(lǐng)域存在城鎮(zhèn)家庭住房債務(wù)負(fù)擔(dān)普遍較重、因房地產(chǎn)貸款期限錯配引發(fā)的流動性缺口快速擴(kuò)大等風(fēng)險因素。
《專題報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的產(chǎn)值增加率之間存在很強(qiáng)的正相關(guān)性，建議尋求房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)均衡發(fā)展，應(yīng)實(shí)施優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，調(diào)減房地產(chǎn)融資權(quán)重等舉措。
“高調(diào)共舞”背后存風(fēng)險
《專題報(bào)告》指出，目前我國房地產(chǎn)相關(guān)金融風(fēng)險可以概括為有遠(yuǎn)慮而無近憂。2005年以來，無論是按揭貸款還是開發(fā)貸款的不良率都保持在較低水平，并呈逐年走低趨勢，不良率的最高紀(jì)錄在3.5%以下。此外，房貸凈權(quán)益比顯示出金融機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的應(yīng)對房地產(chǎn)波動風(fēng)險的資本能力。但是，實(shí)收資本衡量的金融機(jī)構(gòu)放貸能力透支等情況反映我國房地產(chǎn)信貸等領(lǐng)域存在中長期風(fēng)險。
當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)“高調(diào)共舞”背后的風(fēng)險主要有：
首先，2010年至2016年間，金融機(jī)構(gòu)房貸與實(shí)收資本之間的比例多超過400倍，2016年6月這一比例高達(dá)近600倍，表明我國當(dāng)前按照實(shí)收資本計(jì)算的房地產(chǎn)貸款已經(jīng)進(jìn)入較高風(fēng)險區(qū)域。
其次，按平均值計(jì)量的全國城鎮(zhèn)居民的季度償付收入比在樣本空間內(nèi)都超過了30%，但多在50%以下，反映城鎮(zhèn)居民家庭購房債務(wù)負(fù)擔(dān)壓力普遍較重，預(yù)示著房地產(chǎn)金融進(jìn)入風(fēng)險區(qū)間。特別值得關(guān)注的是，部分城市和部分月份的月度償付率甚至超過100%，這樣的城市集中在北上廣深四大一線城市，特別是北京和深圳，這樣高的債務(wù)償付比的部分原因可能是北京和深圳等城市的房地產(chǎn)市場的投機(jī)成分過重，將房價推高到居民無以承受的地步，自然孕育了較高的償付違約風(fēng)險。
中國銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》（2004）中將償付收入比比例規(guī)定為50%以下，但多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將合理負(fù)擔(dān)比例確定為30%以下，而50%的比例意味著購房者已經(jīng)具有嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。
第三，在2016年1月-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)本年到位資金來源中，企業(yè)自有資金比例僅為14.5%，為自2001年以來的新低。2016年房地產(chǎn)相關(guān)貸款增速過快的情況下，房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險隱患隨之上升。
第四，因房地產(chǎn)貸款期限錯配引發(fā)的流動性缺口在近三年來持續(xù)加速擴(kuò)大，2016年底這個缺口余額已超過萬億元，占個人購房貸款余額的六成以上。
尋求房地產(chǎn)與金融業(yè)均衡發(fā)展
《專題報(bào)告》通過計(jì)算Pearson相關(guān)系數(shù)顯示，房地產(chǎn)和金融業(yè)增長率的相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.561，兩者產(chǎn)值增長率顯示出很強(qiáng)的正相關(guān)性。
因此，前述風(fēng)險對金融穩(wěn)定帶來負(fù)面影響。對于如何緩釋風(fēng)險，保障金融穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與金融業(yè)的均衡發(fā)展?！秾ｎ}報(bào)告》建議，房地產(chǎn)融資“退燒”的根本在于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的有效調(diào)整，以降低房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的具體路徑包括定向激勵政策引導(dǎo)金融資源增加對實(shí)體經(jīng)濟(jì)和新興產(chǎn)業(yè)的配置比重等。
《專題報(bào)告》強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管控，建議土地儲備自有資金與信貸投入比不得低于40%，房地產(chǎn)開發(fā)商投資與信貸投入比不得低于40%，并適當(dāng)提高個人購買豪華別墅、高檔商用房或以投資為目的購買第二套普通住房的首付比例。
