灰色房貸暗流涌動 審核標準當從嚴從緊
截至2016年底，包含公積金貸款的居民房貸余額與居民可支配收入之比達到68.3%。
房貸已經(jīng)對我國實體經(jīng)濟造成了嚴重的“擠壓效應”。
我國房貸對貸款人償付能力的審核方式還是處于“牛欄關貓”的階段，不利于我們防控房貸所帶來的信貸風險甚至是金融風險。
《華夏時報》記者調查發(fā)現(xiàn)，深圳市雖然房貸有所收緊，折扣利率慢慢在提高，乃至取消，但市場資金面依然充裕。除了房貸外，市場資金來源還有更多渠道，銀行的消費貸款種類繁多，如裝修貸、信用貸、抵押貸等等。正是因為有了銀行的各種名義貸款資金支持，而且房子還可以做高評高貸，甚至是零首付，所以依然有大批投資客鋌而走險，加杠桿與銀行對賭。
如何做到“零首付”的呢？深圳龍崗中心城的房子總價480萬，首付最低3成，不算稅費等成本應是144萬，但貸款中介先把房子評估到580萬，貸出約400萬，首付就只要80萬了。接著，再到銀行做50萬的裝修貸出來，作為未來兩年的月供資金。更甚者，深圳寶安西鄉(xiāng)某小區(qū)一套房子，成交價500萬，從某四大國有行之一貸款530萬。
還有所謂的“氣球貸”，“月供低到你吐血”。氣球貸，顧名思義，像氣球一樣，可以盡力膨脹，有房企內部人士稱，最長55年，可以先貸款10年，按照55年來還，先息后本，到了第十年最后一個月一次性還完，在第十年倒數(shù)第三個月，申請加貸款，套出來的錢繼續(xù)月供，循環(huán)往復，只要不賣掉房子，就不用擔心斷供。
這些所謂的“零首付”“氣球貸”都是不符合當前信貸政策的，屬于“灰色房貸”。這警示我們，從表面上看房貸有所收緊，實際上“灰色房貸”仍然暗流涌動，不僅對沖了房產(chǎn)調控政策的效果，而且還有可能隱藏著類似美國“次級貸”金融風險。監(jiān)管者必須進一步收緊“韁繩”，加大房貸的精準度，一方面嚴厲打擊“灰色信貸”；另一方面切實提高對借款人的償還能力和意愿的審核標準，當前以銀行流水、收入證明等作為審核方式造假空間太大、成本太低。
從世界金融風險史來看，房地產(chǎn)已經(jīng)是一個重要的風險來源點之一，而房貸高杠桿率是公認的罪魁禍首，例如美國和日本。眾所周知，房價飆升必然有房貸從中推波助瀾，房貸杠桿率越高，房價就越高。反之，沒有房貸高杠桿，即便房價飆升所引發(fā)的金融風險程度也是比較低的，有學者統(tǒng)計過金融風暴的國家，凡是房貸高杠桿率的國家必然是“爬得越高，摔得越慘”。
我國房貸的增長空間已經(jīng)被這兩年的“房貸瘋牛”嚴重透支了。7月5日，上海財經(jīng)大學高等研究院“中國宏觀經(jīng)濟形勢分析與預測”課題組在滬發(fā)布的《2017年中國宏觀經(jīng)濟形勢分析與預測年中報告》稱，家庭債務攀升帶來流動性收緊，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟健康運行的巨大隱患。有數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，包含公積金貸款的居民房貸余額與居民可支配收入之比達到了68.3%，如果按照近幾年的增長速度，將最早在2020年達到美國金融危機前的峰值水平。
房貸已經(jīng)對我國實體經(jīng)濟造成了嚴重的“擠壓效應”。一方面，實體經(jīng)濟的信貸與房貸是在一個總的信貸盤子里分食的，存在此漲彼消的關系。另一方面，房貸影響了居民家庭的流動性，即擠占了居民消費。課題組利用家庭微觀調查數(shù)據(jù)，測算出受到流動性約束的家庭比例已經(jīng)在2014年上升至44.6%，家庭流動性收緊已經(jīng)對實體經(jīng)濟產(chǎn)生了重要影響。
毫無疑問，“灰色房貸”的危害更大，與美國次級房貸何其相似，即償還風險較大的垃圾貸。監(jiān)管部門必須予以嚴厲打擊，否則就會出現(xiàn)“群蟻潰堤”，危及我國金融安全。除此之外，我國房貸對借款人的償付能力和意愿審查不嚴，通常是以收入證明、銀行流水來作為審核方式，其實這些造假空間太大、造假成本低，對信用調查僅僅依賴央行的征信系統(tǒng)，并不全面。這也是導致“灰色信貸”暗流涌動的一個重要原因。
美國吸取次貸及金融危機中的教訓，銀行收緊了房貸的審核標準，想得到房貸是一件十分不容易的事情。銀行需要嚴格審核貸款人償付房貸的能力和償付房貸意愿。前者貸款人要用文件證明其納稅收入，財產(chǎn)和房租支出等財務狀況。后者要查貸款人的信用分數(shù)。銀行最重要的是審核貸款人的報稅資料。在報稅資料之外，銀行還可能要求會計師對小生意貸款人作出財務報告。
與之相比，我國房貸對貸款人償付能力的審核方式還是處于“牛欄關貓”的階段，不利于我們防控房貸所帶來的信貸風險甚至是金融風險。從某種意義來說，投資者的冒險才是“灰色房貸”的源頭，切實提高償付能力及意愿的審核標準才是“堵源頭”之舉。
