濱海新區(qū)“不限購”受關(guān)注 下半年以價(jià)換量到來
2017年已經(jīng)過半，從國家到地方的各項(xiàng)樓市調(diào)控政策實(shí)施，有效抑制了房價(jià)過快增長，遏制了投資投機(jī)性購房行為，津城樓市成交日趨平穩(wěn)。作為目前本市唯一“不限購”區(qū)域的濱海新區(qū)，吸引了購房者更多關(guān)注。
剛需受調(diào)控影響較小
國家一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、全國范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)土地評估機(jī)構(gòu)——同致誠評估天津分公司日前發(fā)布的一份調(diào)查分析數(shù)據(jù)顯示，到今年6月底，上半年天津商品住宅總供應(yīng)量達(dá)到1472萬平方米，主要集中在遠(yuǎn)郊和濱海新區(qū)，環(huán)城和市區(qū)存量相對較少。數(shù)據(jù)顯示，上半年天津樓市共有105個(gè)項(xiàng)目開盤，共計(jì)開盤144次，其中全新項(xiàng)目首次入市有18個(gè)，占到上半年開盤總量的17.14%。在這18個(gè)項(xiàng)目中，環(huán)城四區(qū)最多，有8個(gè)項(xiàng)目，占到了45%，而濱海新區(qū)僅有2個(gè)項(xiàng)目，在全市最少。
同致誠評估天津分公司分析師表示，隨著樓市調(diào)控政策實(shí)施，不少購房者逐步退出樓市買賣，以觀望態(tài)度重新審視未來樓市走向，但剛需項(xiàng)目和人群購買意愿受到調(diào)控政策影響較小。與此同時(shí)，開發(fā)商在推出新房源的時(shí)候，考量因素的權(quán)重也發(fā)生了細(xì)微變化，對推盤節(jié)奏和新房產(chǎn)品的價(jià)格等因素考量更為慎重。眾多開發(fā)商持觀望態(tài)度，即使是儲備客戶時(shí)間比較充裕的項(xiàng)目，也會對市場釋放少量產(chǎn)品進(jìn)行試水。不過預(yù)計(jì)下半年約有28個(gè)全新項(xiàng)目將亮相，濱海新區(qū)預(yù)計(jì)將有5個(gè)項(xiàng)目全新開盤。
高總價(jià)倒逼戶型選擇
受調(diào)控政策影響，上半年新區(qū)整體房價(jià)較為穩(wěn)定，呈現(xiàn)小幅度增長。由于具備購房資格的人群縮小，購房者身價(jià)也水漲船高，大部分有購房意向者持觀望態(tài)度，在預(yù)期樓市價(jià)格穩(wěn)定的同時(shí)，也有了充足的挑選余地，呈現(xiàn)出由高房款總價(jià)倒逼房屋戶型的選擇的新格局。
據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，上半年新區(qū)新房成交中以總房款50萬元—100萬元、100萬元—150萬元和150萬元—200萬元三檔為主，分別占總成交的比重為35%、29%和11%。在戶型方面，除了50—70平方米剛需小戶型成交較多外，改善戶型成交比重也較大，且成交價(jià)格呈現(xiàn)出明顯攀升。
根據(jù)各大房地產(chǎn)網(wǎng)站對濱海新區(qū)板塊搜索熱度分析，上半年新區(qū)搜索關(guān)注度有所攀升。其中，生態(tài)城搜索比例高居首位，開發(fā)區(qū)第三大街、第一大街分列第二、三位。而在地鐵沿線房源關(guān)注度上，津?yàn)I輕軌9號線以27.27%的搜索占比排在全市第二位，僅比地鐵1號線沿線略低約一個(gè)百分點(diǎn)。
青年人成購房主力
隨著外來人口不斷涌入津城，樓市購房者結(jié)構(gòu)也在悄然發(fā)生變化。由于濱海新區(qū)外資企業(yè)較多，不少外來人口選擇在濱海新區(qū)購房安家，尤其是年輕職員成為購房主力，這一群體不但自己結(jié)婚需要購房，還有可能把父母接到身邊，所以購房剛性需求較為強(qiáng)烈。
在今年調(diào)控新政出臺后，雖然濱海新區(qū)被劃為“不限購”區(qū)域，但是認(rèn)房又認(rèn)貸以及非津戶籍需要提交三年內(nèi)累計(jì)二年社保或個(gè)稅證明的門檻，無形之中擋住了很多非津籍購買者的腳步，也使得樓市購房者結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。據(jù)悉，目前新區(qū)樓市購買主力以本地購房者居多，改善型需求成為主流。
數(shù)據(jù)顯示，上半年，新區(qū)購房人群主要以26—35歲的青年人為主，占到購房者總體的59.88%，其次為36—45歲的中年人，占到總體的21.69%。已婚未育家庭購房比重最高，達(dá)到65.50%，大部分為婚房；單身購房比重排第二，達(dá)到19.36%；已婚已育家庭購房所占比重為15.15%。
下半年“以價(jià)換量”到來
調(diào)控政策影響還將延續(xù)，伴隨著限購區(qū)域的市場需求減少，濱海新區(qū)將繼續(xù)成為市場關(guān)注熱點(diǎn)。但由于購買資格收緊、首付成本提升等因素影響，樓市活躍度和成交量或?qū)⑹艿揭欢ㄓ绊憽?
分析師表示，眾多房企由于上半年有了銷售業(yè)績的損失，下半年必然會保量，因此，在確保數(shù)量及沖刺年度銷售指標(biāo)和資金兌付壓力等因素驅(qū)動(dòng)下，下半年新區(qū)樓市表現(xiàn)特征將呈現(xiàn)為“以價(jià)換量”沖業(yè)績。從布局策略來看，下半年仍處于房地產(chǎn)市場低迷期，土地價(jià)格相對合理，房企會爭取儲備城市中優(yōu)質(zhì)的土地資源。在政策導(dǎo)向下，房子越來越回歸“用來住”的基本屬性，走向良性發(fā)展軌道。天津經(jīng)過多年配套設(shè)施的建設(shè)、產(chǎn)業(yè)流入和交通體系的完備，未來房地產(chǎn)市場投資價(jià)值將在京津冀地區(qū)具有穩(wěn)定和可持續(xù)的發(fā)展前景。
