房企由售轉(zhuǎn)租求解盈利難
完善住房租賃市場的又一重磅政策落地。7月20日，住建部等9部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），明確在重點城市加快推進租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場。《通知》提出，人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，并支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。據(jù)住建部交易租賃和產(chǎn)權(quán)管理處處長沈悅介紹，轉(zhuǎn)型的具體方式包括由地方政府參與組建新企業(yè)或推動現(xiàn)有相關(guān)企業(yè)轉(zhuǎn)向保障房業(yè)務(wù)等。
確保租房供應(yīng)
具體來看，《通知》明確，要培育機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，鼓勵國有、民營的機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。
值得一提的是，近年來，北京、上海都曾開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作，取得了一些經(jīng)驗。在此基礎(chǔ)上，為增加租賃住房有效供應(yīng)，《通知》鼓勵各地通過新增用地建設(shè)租賃住房、在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國規(guī)?；》孔赓U企業(yè)大概只占到住房租賃市場份額的2%左右，這與其他發(fā)達國家相去甚遠(yuǎn)。
為此，《通知》要求，人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期、積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動作用?！拔磥碇С謬衅髽I(yè)轉(zhuǎn)型將主要以兩種方式進行”，沈悅介紹，由地方政府參與組建新的住房租賃企業(yè)，或在相關(guān)國有企業(yè)基礎(chǔ)上改建，推動從事保障房、人才公寓等相關(guān)業(yè)務(wù)公司轉(zhuǎn)型。
北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，為培育租賃市場，全國多地已經(jīng)進行了不少有益嘗試。例如，2011年北京市一次性注資100億元，成立北京市保障性住房建設(shè)投資中心，承擔(dān)全市統(tǒng)籌公租房投融資、建設(shè)收購和運營管理職責(zé)。
房企的經(jīng)營難題
雖然住房租賃市場整體框架已經(jīng)搭建，但政策落地尤其是今后國有租賃企業(yè)運營仍長路漫漫。在地價較高且存量土地偏緊的人口凈流入城市，要大規(guī)模發(fā)展住房租賃市場，提供充足租住房源，如何確保土地來源成為難題。一個值得借鑒的例子是，2014年北京市屬國企首農(nóng)集團曾通過招拍掛程序，拍下了兩宗原公司自有用地，并改建為自住商品房。
不過本次《通知》提出的應(yīng)對之策是，鼓勵超大城市、特大城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作。在中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員王業(yè)強看來，這一模式或?qū)⒊蔀槲磥碜》孔赓U市場土地的主要來源，即不走以往的“招拍掛”模式，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)直接選定房企合作建設(shè)，滿足周邊租賃需求，村集體獲得的土地收益還可作為建設(shè)自住房的保障資金。
解決了土地來源，迎面而來的還有營收難題。中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存直言，由于人口凈流入重點城市房屋租賃整體價格較低，相關(guān)企業(yè)想要從中盈利確實十分困難，“這些城市租房房源大多屬于福利性、政策性住房或商品房配建項目，整體價格不高，租賃房企接手后極有可能面臨收不抵支的困境”。
實際上，個別有經(jīng)驗的租賃房企業(yè)已經(jīng)找到了綜合發(fā)展的新路子。根據(jù)北京以租房為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)國企——北京市保障房中心官網(wǎng)公布的中長期發(fā)展戰(zhàn)略，“十三五”期間該中心的主業(yè)分為保障性住房投融資和保障性住房建設(shè)運營與服務(wù)兩大塊，其中運營服務(wù)內(nèi)容包括積極推進綠色建筑和住宅產(chǎn)業(yè)化、創(chuàng)新管理和服務(wù)以及發(fā)展保障性住房相關(guān)增值服務(wù)等。知情人士透露，所謂相關(guān)增值服務(wù)是指建設(shè)運營具有商業(yè)屬性的配套設(shè)施，而這也是北京市保障房中心用以確保收入水平的關(guān)鍵衍生業(yè)務(wù)。
緩解供需矛盾
此前較長一段時間內(nèi)，重點一線城市流動人口多、需求集中，即使有少部分“由售轉(zhuǎn)租”的房源流入市場，租賃市場仍存在租房需求大于房源供應(yīng)、租戶需求與房源質(zhì)量不能較好匹配的現(xiàn)象，租金沒有明顯下降。因而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，租購并舉是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一，《通知》的出臺有利于提高租房者權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系，增加租賃房源。
還有分析認(rèn)為，《通知》正式實施后，新成立或轉(zhuǎn)型的住房租賃企業(yè)數(shù)量有望增加，租賃房源供給也能實現(xiàn)有效補充，這對于平衡租賃市場供需矛盾，滿足更多租房需求起到關(guān)鍵作用。
“作為住房開發(fā)市場的主力軍，國有房企實力雄厚且建設(shè)運營能力較強，引導(dǎo)這樣一股力量參與租賃房的建設(shè)，未來效果將十分可觀”，王業(yè)強向北京商報記者分析稱，這對于確保房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定、提高自持比例，確保樓市調(diào)控推進也十分重要。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長柴強也表示，《通知》多項條款有利于充分發(fā)揮國有企業(yè)影響力，助推機構(gòu)化、規(guī)?；?、專業(yè)化住房租賃市場的形成。
不過張大偉提醒，由于租售比懸殊，房源擁有者租賃收益較低，選擇長期出租的比例不高，而相比房屋售價的大幅度波動，房租價格體現(xiàn)的是房屋的居住價值，且租房者無法選擇信貸等杠桿分散壓力，或許很難承受房租明顯上漲。
