我為什么不看好小產(chǎn)權(quán)房 看完你就明白了
總價天花板。
小產(chǎn)權(quán)房無法獲得總額高、長時間、低利息貸款。
我有個學(xué)弟，在深圳市區(qū)工作，月入1.5萬，準(zhǔn)備在深圳買房結(jié)婚。
他和未婚妻目前有50萬積蓄，加上雙方父母資助和親戚借款，大概有100萬現(xiàn)金可用于購房和裝修。
學(xué)弟想買套小三房，再不濟(jì)就買個兩房剛需盤。可是這點錢，在深圳關(guān)外二手樓均價4、5萬情況下，買套剛需房（以80平方米計算），這點錢連首付都不夠。
學(xué)弟把目光轉(zhuǎn)移到龍華新區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房。某些配套較好的小產(chǎn)權(quán)房樓盤，帶裝修，樓價約1.3萬，一套80方兩房總價約100萬。學(xué)弟去那個樓盤看過，覺得跟商品房幾乎無差別（如果忽略周邊緊挨著廠房），而且還不用繳納二手房稅費。唯一覺得需要考慮的是，這房子得一次性付清房款。
學(xué)弟想咨詢我的意見，我一聽說要一次性付清100萬就馬上否定了。學(xué)弟覺得奇怪，為何我連房子、小區(qū)都不看，就否定了這個方案。
如果學(xué)弟的100萬大概有80萬可用于購房（其他的用于支付稅費和裝修），那么這筆錢是可以撬動267萬的商品房。大概可以買50+平米。
以首次購房首付3成計算，總房款為80萬除以0.3等于267萬，月供約1萬元（以30年分期、等額本息計算、年利率4.9%）。如果是兩夫妻一起負(fù)擔(dān)，對于一線城市居民這個月供不算重。何況大城市職場新人薪水會快速增長，過不了幾年這月供不成負(fù)擔(dān)。
小產(chǎn)權(quán)房總價這么高，同樣是剛需房，完全可以用50平米緊湊兩房來代替。
學(xué)弟始終不想放棄買套大房子的想法。他聽說附近某些小產(chǎn)權(quán)房提供分期付款，只需繳納5成首付，余款分3至5年分期還清，覺得自己應(yīng)該能輕輕松松買一套。
我再次無情地否定學(xué)弟的想法。假設(shè)小產(chǎn)權(quán)新房總價100萬，首付5成要50萬，余下50萬分3年還清（因為時間越短房東收利息越低），忽略利息一年需還近20萬。如果學(xué)弟覺得買商品房月供1萬都算負(fù)擔(dān)重，那么一年還20萬就不算負(fù)擔(dān)重？！
小產(chǎn)權(quán)房總價高已經(jīng)不算弱點。最大的弱點在于，完全不能用長期、低息貸款啊！
我搜羅一下最近深圳、東莞等地小產(chǎn)權(quán)房，能接受分期付款的盤最多僅5年分期，利率從免息到0.9%/月不等（折合年利率為10.8%）。也即是說，幾十萬房款分5年還清，對于年輕小夫妻而言不是小數(shù)目。不像銀行發(fā)放的房貸，可以長達(dá)30年分期，慢慢還。
學(xué)弟似乎還不死心，想著給商品房開發(fā)商賺很多錢、給銀行支付利息很不爽。我笑而不語，正因為商品房可以獲得房貸，當(dāng)遇到家庭變故需要大筆資金時可以拿房子抵押，而小產(chǎn)權(quán)房是死的、不能變現(xiàn)。
學(xué)弟始終不明白，商品房其實是個金融產(chǎn)品。買房不過是獲取優(yōu)良貸款的途徑。
學(xué)弟對小產(chǎn)權(quán)房念念不忘，還問我一句，那啥時候買劃算呢？
我的回答是——
A．現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)地段的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)達(dá)到二手房價1/3，買小產(chǎn)權(quán)房的錢都夠商品房的首付。除非穿越回到至少5年前，那時深圳小產(chǎn)權(quán)房約為同地段商品房價的1/5、甚至更低。
B．若日后小產(chǎn)權(quán)房提供更長時間的分期付款，可能會劃算。
后 話：
前兩天，廣州出臺“租售同權(quán)”，輿論界幾乎一面大贊歡迎。一心向往小產(chǎn)權(quán)房的學(xué)弟似乎找到政策依據(jù)，以為買小產(chǎn)權(quán)房以后不用愁孩子上學(xué)問題。我又給他潑冷水，學(xué)弟聽好了：
很多城市早就有不買房照樣積分入學(xué)，只不過在學(xué)位面前，無房無戶口者永遠(yuǎn)是排在最后。深圳今年戶籍生公辦學(xué)位缺口好幾萬人，何時輪到租房者呢？
