他們說“租購?fù)瑱?quán)”可以降房價 我差點就信了！
雖然這個禮拜北哥在荒郊野嶺休假，但是還是被一則樓市“重磅”消息“震驚”到了。當(dāng)然，震驚我的并不是消息本身，而是大家對這則消息的“專業(yè)”解讀。
這則消息是這樣的：
本周一（7月17日），廣州市正式發(fā)布了加快發(fā)展住房租賃市場工作方案。方案明確指出，“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”。
此消息一出，不少專家立馬站出來進行解讀，從幾篇刷爆朋友圈的文章可以看出，大多數(shù)專家的看法如下。
專家意見一：這些專家普遍認為“租購?fù)瑱?quán)”是一件具有里程碑意義的大事，一線城市房價從此將告別上漲時代。他們說，當(dāng)前北上廣深等一線城市房價之所以高企，主要是因為這些城市擁有優(yōu)質(zhì)資源，主要包括教育、醫(yī)療等。而在過去此類資源基本都跟房子聯(lián)系在一起，或者更確切的說是跟房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)合在一起，也就是說只有買房才能擁有這些優(yōu)質(zhì)資源。但是新的“租購?fù)瑱?quán)”政策出臺以后，租房也可以享受這些同等的權(quán)利了。那么，之前需要通過買房來獲得優(yōu)質(zhì)資源的需求也將不復(fù)存在，需求少了，房價自然會隨之跌落。
專家意見二：他們認為這一政策會很快在全國范圍內(nèi)大面積推廣，從而對房價形成大規(guī)模殺傷性打擊。雖然這次出臺政策的只有廣州市，但是專家們認為以廣州作為試點，這一政策很快會在全國范圍內(nèi)鋪開，北上深等一線城市（也就是原本擁有優(yōu)質(zhì)資源的城市）也將很快跟進。由于“租購?fù)瑱?quán)”，這些城市的購房需求都會減弱，從而在全國范圍內(nèi)對房價形成沖擊，房價下跌也就指日可待了。（周四，九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,明確廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。）
乍一看，這些說法貌似都很有道理，“租購?fù)瑱?quán)”不就是轉(zhuǎn)移了部分買房的需求嗎？需求減少了房價下跌不就有盼頭了嗎？
但是，機智如北哥，怎么會這么輕易就讓這些“磚家”的說法蒙混過關(guān)呢？
房價未來怎么走，誰都不能100%肯定，但是以上兩條結(jié)論卻都完全站不住腳。
北哥反駁一：專家們認為“租購?fù)瑱?quán)”可以降房價，因為一部分買房的需求被轉(zhuǎn)移到租房了，需求少了所以房價下跌的可能性就大了。這里有一個致命的錯誤就在于，如果我們都承認造成目前大城市房價高漲的原因是優(yōu)質(zhì)資源緊缺的話，那么“租購?fù)瑱?quán)”對緩解優(yōu)質(zhì)資源（比如教育和醫(yī)療等）緊缺完全起不到任何作用，因為不管是買房或是租房，優(yōu)質(zhì)資源的供給并沒有增加，需求也沒有減少——對應(yīng)的重點學(xué)校學(xué)位還是只有那么多，對應(yīng)的三甲醫(yī)院床位還是沒有增加。而不管買房還是租房，這些資源最后還是只能跟房產(chǎn)掛鉤。房屋供給沒有增加，資源供給也沒有增加（分布不均也沒有改變），你怎么能推導(dǎo)出房價會下跌的結(jié)論呢？
北哥反駁二：這項政策出臺的初衷，主要是為了規(guī)范存量房租賃市場，而不是為了降房價。自從上個世紀90年代我國開始實施住宅商品化到現(xiàn)在已經(jīng)過去了30年，從實際效果來看，商品房改革極大地提升了人們的居住水平，這點不容置疑。但是，相信大家也應(yīng)該知道，目前我國的住房租賃市場確實是太混亂了，房東和租戶的權(quán)利都無法得到保障，這些不是市場本身能解決的問題，政府早就應(yīng)該出臺相關(guān)的的政策規(guī)范對租房市場的管理，明確房東和租客的合法權(quán)利。從這個角度來說，這次政策的出臺不僅對租客是重大利好，對持有房產(chǎn)的房東也是一樣。而這樣的利好最終只能反映在兩個價格上，那就是房價和租金，而且這兩個應(yīng)該都是正相關(guān)，至少不會是負相關(guān)。此外，即使這些政策在全國推廣，也會是利好整個國家的房地產(chǎn)市場，而不是利空（從這兩天的地產(chǎn)股股價就可以看出來）。何況，北哥堅定地認為在北京上海等資源極度匱乏、人口過度聚集（過度是政府的看法，北哥并不認同）的城市，這項政策短期內(nèi)并不會出臺，即使出臺也很難落實，就如房地產(chǎn)稅一樣。
基于以上分析，北哥認為，“租購?fù)瑱?quán)”政策未來比較有可能的結(jié)果是以下兩種。
可能結(jié)果一，“租購?fù)瑱?quán)”將來可能會在更多準(zhǔn)一線，或者二三線城市陸續(xù)試點或者推廣，但對房價走勢不會有太大影響。正如上文所說，政府出臺“租購?fù)瑱?quán)”政策只是為了加強對租賃市場的規(guī)范和管理，保障房東和租客的合法權(quán)益。由于資源稀缺性和分布不均的問題沒有得到緩解，所以該政策對房價走勢不會有太大的影響。不過對于一些準(zhǔn)一線或者二三線城市，這樣的政策可能會對他們引進和留住年輕人才起到一定的幫助作用，畢竟年輕人畢業(yè)以后都是從租房開始的，租房政策變得友好會讓他們直接受益。吸引了更多年輕人才對這些城市的核心競爭力是一個很大的提升。
可能結(jié)果二，規(guī)范對租房市場的管理，提升房東和租客的權(quán)益，對租房市場是一件好事，但房租可能要上漲了。正如上文所說，目前我國的租房市場非?；靵y，租房者的正當(dāng)權(quán)益沒有任何保障，房東獲得的租金水平跟房價比起來也是少得可憐（租售比低）。如果“租購?fù)瑱?quán)”真的能夠得到推廣和落實，租房者享受的權(quán)利多了，那么租房的價值也應(yīng)該會提升，反應(yīng)在價格上就是房租會上漲。特別是對于一些有學(xué)區(qū)、醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)資源的房子，租金一定會上漲，而且是大漲。而作為買房投資的收益之一，房租的上漲也會提升房產(chǎn)本身的投資價值，從這個角度來說，房價可能不僅不會下降，反而可能會提升。
所以，對于同一個消息，大家的理解是截然不同的。有些專家理解的是“租購?fù)瑱?quán)”能夠降房價，而北哥看到的是“租購?fù)瑱?quán)”能夠漲房租，甚至可能漲房價。當(dāng)然，最后結(jié)果怎么樣，只有時間能夠檢驗。
學(xué)過經(jīng)濟學(xué)的人都應(yīng)該知道，房屋作為一件商品，影響其價格的因素只能是供給和需求（這個道理看似簡單，但卻被很多人忽視，甚至是摒棄）。不論出臺什么政策，我們判斷房價是否會下跌，也只需要從供給和需求這兩方面來看，基本就不會出現(xiàn)大的偏差。目前一線城市的房價為什么居高不下，其實只有一個原因，那就是需求巨大而供給不足，沒有別的原因（考慮到貨幣超發(fā)，房價字面上上漲的其中一部分反映的是通脹，而非實際價格）。其實，如果市場是自由的，那么市場本身是具備調(diào)節(jié)功能的。簡單地說，如果放任房價自由發(fā)展，短期內(nèi)需求大于供給，房價一定會上漲，但是房價上漲必然會刺激更多的地產(chǎn)商開發(fā)出更多的商品房投向市場，供給多了，房價自然會跌下來，長期來看房價必然會趨于正常的水平。而目前，我們國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策（限購限貸等）基本上都是在打壓需求，真正供給側(cè)并沒有實質(zhì)的改變，期望房價下降的可能性不大。日前出臺的“租購?fù)瑱?quán)”政策，首先它不是一個新的政策，只不過是比之前更加規(guī)范，執(zhí)行范圍可能會擴大，但目的是為了規(guī)范租房市場，而不是降房價。
另外，關(guān)于房價高不高，北哥的看法也與大部分人不同。你們認為現(xiàn)在的房價高嗎？北哥認為不高。還是從最基本的經(jīng)濟學(xué)供需角度來看，如果房價真的遠遠超過了人們的接受范圍，那為什么現(xiàn)在買房的人還這么多，為什么還要限購限貸來阻止人們買房？如果房價過高的話大家肯定不會買啊，根本沒必要限購的。所以在之前的文章里，北哥就提出過一個假設(shè)，那就是你判斷一個城市或地區(qū)的房價水平高不高，只需要假設(shè)這個地區(qū)沒有限購限貸等政策，你看看房價會漲還是會降，就能判斷房價水平怎么樣了。
現(xiàn)在大家對房子的追求過于狂熱，甚至有些偏執(zhí)，特別是年輕人，剛剛畢業(yè)就要買房子，沒有房子就不能結(jié)婚，就是這樣的偏執(zhí)觀念導(dǎo)致你過于關(guān)注房子的價格，生活的幸福感也因此下降了很多。北哥之前在一篇文章中提到過，目前中國的年輕人擁有房產(chǎn)的比例在全世界排名第一，這也進一步說明了目前房價水平并不是你想的那么高不可攀。其實，年輕人買不起房這個在全世界范圍內(nèi)都是很普遍的現(xiàn)象，誰說房子一定要每個人都買得起呢？租房也是一種生活方式啊。所以從這個角度來說，這次提出的“租購?fù)瑱?quán)”政策是一件非常好的事情。隨著房屋數(shù)量的增多，我國即將步入存量房時代，規(guī)范對租房市場的管理，提升租房的權(quán)益，對保障租房市場甚至整個房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展很有必要。
