中國(guó)樓市四大風(fēng)（一）
“站在風(fēng)口上,豬也能飛起來(lái)”,小米雷軍的這番話在資本市場(chǎng)中已廣為流傳、并不斷印證。為了在樓市下半場(chǎng)找到新的突破點(diǎn)和利潤(rùn)方向,近一兩年來(lái),開(kāi)發(fā)商們不斷變換角度,尋找能夠借力的風(fēng)口。
應(yīng)城市人口越來(lái)越精細(xì)化和主題化的生活、居住和工作需求,長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老公寓、聯(lián)合辦公以及特色小鎮(zhèn),儼然已成為了資本的新去處和熱趨向。雖然這四大風(fēng)口的來(lái)處和去向不同,風(fēng)速和風(fēng)力也有些差別,但一樣的是,在它們之上,都已經(jīng)“排排站”了諸多“等風(fēng)來(lái)”的房地產(chǎn)企業(yè)。
“南風(fēng)”:長(zhǎng)租公寓
快速崛起的房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)這一新興行業(yè),因?yàn)樾枨蟮暮侠硇院驼叩闹С中?宛如帶來(lái)熱度和香氣的溫潤(rùn)南風(fēng)。
“泛紅”的藍(lán)海
在租售并舉趨勢(shì)和存量市場(chǎng)下,長(zhǎng)租公寓似乎大有可為——公開(kāi)資料顯示,2016年末,中國(guó)境內(nèi)的流動(dòng)人口已逾2億,房屋租賃交易額達(dá)萬(wàn)億左右。而圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費(fèi),更是超過(guò)了萬(wàn)億。而另一項(xiàng)來(lái)自主流市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,目前國(guó)內(nèi)的住宅存量大于2.5萬(wàn)億套,其中有近8000萬(wàn)套進(jìn)入了租賃市場(chǎng)。另?yè)?jù)鏈家發(fā)布的數(shù)據(jù),2016年國(guó)內(nèi)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模為1.1萬(wàn)億,預(yù)計(jì)到2025年,將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億。
而商界從不缺少嗅覺(jué)敏感的鼻子。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前中國(guó)的長(zhǎng)租公寓品牌超過(guò)500家,主要分為:用自有物業(yè)開(kāi)發(fā)的房企;也有依托自身平臺(tái)轉(zhuǎn)租開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)存量房機(jī)構(gòu),代表有鏈家、我愛(ài)我家等;還有如YOU+、魔方公寓完全通過(guò)租賃型空置物業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)這三股力量。
就目前來(lái)看,依托在一二線城市自有項(xiàng)目房源這一優(yōu)勢(shì),房企的表現(xiàn)更為積極突出一些。
就在近期,一直被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)企業(yè)的萬(wàn)科,再度表現(xiàn)出看好存量房市場(chǎng)。新任董事長(zhǎng)郁亮在最近一次的公開(kāi)講話中表示,一線城市及熱點(diǎn)城市住房租賃市場(chǎng)需求很大,但目前還主要靠業(yè)主個(gè)人放租,服務(wù)商太少。萬(wàn)科計(jì)劃將目前已開(kāi)放的1.2萬(wàn)-1.8萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓“泊寓”,在今年內(nèi)擴(kuò)充到10萬(wàn)間。
而已經(jīng)“磨刀霍霍”向長(zhǎng)租公寓的房企又豈止萬(wàn)科?龍湖的“冠寓”、陽(yáng)光城的“寓見(jiàn)”、旭輝的“領(lǐng)寓”、保利的“UOKO公寓”、石榴的“熊貓公寓”,還有綠城、遠(yuǎn)洋、招商、碧桂園……據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,TOP30房企中,已有超過(guò)1/3涉入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域,且還在不斷增加。
令房企享受于沐浴“南風(fēng)”的原因來(lái)自多面:
首先,打造自身長(zhǎng)租公寓品牌,一方面有利于品牌輸出,另一方面能夠帶來(lái)穩(wěn)定的租金收入,而這類(lèi)現(xiàn)金流較易實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,便于企業(yè)資本運(yùn)作。
同時(shí),多地已經(jīng)明文要求招拍掛形式出讓的土地,至少有15%的面積由開(kāi)發(fā)商自持。7月24日,上海首批租賃用地完成兩宗成交。無(wú)論被動(dòng)應(yīng)對(duì)還是主動(dòng)嘗試,未來(lái)住房消費(fèi)的主要方向已劃出。
此外,開(kāi)發(fā)商的更玲瓏心思是:長(zhǎng)租公寓租賃業(yè)務(wù)與房產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)共享客戶(hù)資源,以產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)轉(zhuǎn)化。比如重慶西九萬(wàn)科泊寓,在選擇租戶(hù)上,就優(yōu)先考慮萬(wàn)科西九項(xiàng)目二期的潛在購(gòu)房者,更想出了“現(xiàn)在租金抵未來(lái)房款”這樣頗具誘惑力的“養(yǎng)成計(jì)劃”。
還有,長(zhǎng)租公寓可以獲取大量、準(zhǔn)確的客戶(hù)信息,形成大數(shù)據(jù)鏈甚至大數(shù)據(jù)庫(kù)。這有利于打通房地產(chǎn)上下游資源,為開(kāi)發(fā)商贏得更多在社區(qū)增值服務(wù)上的獲利機(jī)會(huì)。
風(fēng)起挾沙
匿名的市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)分析人士對(duì)中房網(wǎng)記者評(píng)論:在消費(fèi)升級(jí)、主題分明等綜合系統(tǒng)性的環(huán)境誘因下,長(zhǎng)租公寓成為市場(chǎng)收益方的典型代表。而前仆后繼的逐利資本和不斷更新的國(guó)家政策更讓長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)充滿(mǎn)想象空間。
但盡管長(zhǎng)租公寓處于風(fēng)口,要想資金鏈持續(xù)并實(shí)現(xiàn)盈利,參與者們需要越過(guò)的障礙還很多。
高力國(guó)際中國(guó)區(qū)估價(jià)及咨詢(xún)服務(wù)部總監(jiān)賀志蓉指出,在國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)、低租金回報(bào)率的背景下,長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)商大多數(shù)都還處在燒錢(qián)階段,多依靠風(fēng)投等資本支撐在運(yùn)作,加之大多租期短、續(xù)約率低下、融資成本偏高——租金分期業(yè)務(wù)的融資成本普遍在10%以上,使得整個(gè)國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的貨幣化率低下。而即使大多房企的“集中式”比機(jī)構(gòu)的“分散式”更易做出高溢價(jià)產(chǎn)品,對(duì)改裝、改造裝修和家具、家電采購(gòu)的成本管控也更具經(jīng)驗(yàn),但依然盈利困難。運(yùn)營(yíng)者們不得不百計(jì)千謀。如熊貓公寓建立了全面的服務(wù)體系,通過(guò)APP提供覆蓋用戶(hù)吃穿住用行全方面的配套服務(wù),以生態(tài)營(yíng)收彌補(bǔ)租金收入的不足。
必須考慮的還有最基礎(chǔ)的房源問(wèn)題——長(zhǎng)租公寓必須在城市核心區(qū)域才有意義和客流,因而屬資源有限型產(chǎn)品,如果不能片狀獲取,成本偏高且難以為繼。包括自如、萬(wàn)科泊寓、熊貓公寓等多家該領(lǐng)域受訪對(duì)象都承認(rèn),他們?cè)诜e極尋求欲轉(zhuǎn)型的低檔酒店多種租賃產(chǎn)品的可能。
風(fēng)起時(shí)難免揚(yáng)塵飛沙,長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)秩序不規(guī)范、規(guī)模參差不齊等“綜合并發(fā)癥”也讓其不斷遭到質(zhì)疑甚至責(zé)罵。
自如CEO熊林在接受中房網(wǎng)記者采訪時(shí)表示:外界看來(lái),這個(gè)行業(yè)是忽然熱起來(lái)的,但其實(shí)年輕人的需求一直都在。因?yàn)橘Y金壓力大、服務(wù)鏈條長(zhǎng)的特性,會(huì)使長(zhǎng)租公寓魚(yú)龍混雜、泥沙俱下的現(xiàn)狀在無(wú)需太長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)得到改變。加之產(chǎn)品力和收出房管理能力的高下差距,最后留下的只能是那些真正能夠適應(yīng)用戶(hù)需求并解決用戶(hù)需求的企業(yè)。
大庇無(wú)房人士盡歡顏?
一二線乃至三線城市的天價(jià)房,以及層出不窮、愈勒愈緊的限制政策讓許多剛剛走校園,甚至是步入社會(huì)已久的青年人連當(dāng)“房奴”的資格都沒(méi)有。于是越來(lái)越多的90后、00后甚至80后,在權(quán)衡了用當(dāng)下生活的下降去換取未來(lái)資產(chǎn)的升值后,轉(zhuǎn)變了父輩祖輩根深蒂固的“成人成家必置業(yè)”觀念。
但他們對(duì)居住的剛性需求存在,且品質(zhì)要求更高。這也是長(zhǎng)租公寓能夠遍地開(kāi)花的支持內(nèi)因。
即便國(guó)家已在通過(guò)大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng),以暫時(shí)緩解高房?jī)r(jià)矛盾,但就像中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)的那樣,“買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的持續(xù)波動(dòng)會(huì)波及租賃交易”。由于目前租售比懸殊,所以大多房源所有者不愿選擇租賃收益不高的長(zhǎng)期出租。同時(shí)相比相當(dāng)一部分投資性購(gòu)房,租房更能體現(xiàn)房屋居住價(jià)值,因此房主或中介往往在交易過(guò)程中占絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)。而相比可以使用貸款杠桿的購(gòu)房,房租上漲更讓個(gè)人乙方難以承受。
而長(zhǎng)租公寓因?yàn)樾枰鋫湮饪偷挠曹浖O(shè)施,前期投入和后期管理成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)租賃房源,房租自然也不菲。據(jù)中房網(wǎng)記者調(diào)查,目前北京市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓,一居室的普遍租金都在4000元/月以上,面積更大、地段更好的,月租金動(dòng)輒6000-7000元。相較同地段差不多面積的房源,長(zhǎng)租公寓租金高出30%-50%。
而最根本的是,“租房市場(chǎng)的發(fā)展還尚不能構(gòu)成對(duì)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的有力沖擊”。融360分析師湯傳堯談到。一線城市和二線熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受多重因素影響,住房需求只是其中的一個(gè)方面,租賃市場(chǎng)能夠承接部分住房需求,但不能滿(mǎn)足全部。如果租賃市場(chǎng)和買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)價(jià)格雙向翹起,那么留給無(wú)房者的空間將更為狹窄難處。
