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住建部等9部門(mén)近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，廣州、深圳、南京等12個(gè)城市成為首批試點(diǎn)。

這一通知一下發(fā)，一度成為房地產(chǎn)最熱議的事情。就目前各媒體和從業(yè)人員以及市場(chǎng)民眾的反應(yīng)來(lái)看。租賃市場(chǎng)包括租售同權(quán)意味著：一、在一定程度上會(huì)抑制房?jī)r(jià)，二、在一定程度上抑制租金上漲。

那么，國(guó)家下如此大力度僅僅是為了這兩個(gè)因素嗎？我想不是的，其實(shí)他有更加深遠(yuǎn)的意義！

租售同權(quán)能否一直房?jī)r(jià)和租金上漲？

促進(jìn)租房是否能夠抑制房?jī)r(jià)，其核心內(nèi)容就是客戶需求，那么這就會(huì)引出一個(gè)關(guān)鍵詞，也就是租售比。對(duì)于租賃市場(chǎng)而言，目前租賃市場(chǎng)主要存在于一二線城市，對(duì)于三四線而言，租賃市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較少。根據(jù)有關(guān)方面數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前一二線租售比大概在1-2%。也就是意味著總價(jià)100萬(wàn)的房子，一年租金最高是2萬(wàn)。那么按照這樣來(lái)計(jì)算至少需要50年才能回本。

而這樣一個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)于開(kāi)發(fā)商、企業(yè)或者是個(gè)人而言，其租賃的意愿并不會(huì)特別強(qiáng)，他們則更加愿意把房子出售出去。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，我想他們也不愿意大力的發(fā)展租賃市場(chǎng)。首先，以一線城市的部分商業(yè)地產(chǎn)距離，開(kāi)發(fā)商通過(guò)拍賣(mài)土地，建造房產(chǎn)最后再租賃出去所獲得的收益大概在5%左右（90%以上出租）。而另一個(gè)關(guān)鍵因素負(fù)債率，上市企業(yè)大概在70%以上。也就是1000萬(wàn)其中有700萬(wàn)是銀行借貸等手段籌集的。而這部分大概有5%是借款利息。也就是意味著至少要3.5%。那么對(duì)于房企或者投資方而言，如果投資回報(bào)率不超過(guò)這個(gè)數(shù)值的話，對(duì)于企業(yè)來(lái)講就是虧損的，或者對(duì)于這項(xiàng)投資的興趣不會(huì)太高。上邊我們提到，房屋投資回報(bào)率大概在2%之間。那么從數(shù)據(jù)層面，我想大部分企業(yè)是愿意去進(jìn)行租賃市場(chǎng)的。

那么對(duì)于租賃市場(chǎng)，如果增加租金或者減少開(kāi)發(fā)成本能否起到促進(jìn)作用呢？對(duì)于開(kāi)發(fā)成本而言，基本上很難實(shí)現(xiàn)，那么另一個(gè)手段就是增加租金。這樣，問(wèn)題又來(lái)了。

前一段時(shí)間公開(kāi)的一組數(shù)據(jù)表明，北京等一線城市的租金占據(jù)整體收入的50%左右，對(duì)于剛畢業(yè)的大學(xué)生而言，月薪5000元需要一半作為房屋支出費(fèi)用，而如果租金再次上調(diào)的話，這些城市拿什么來(lái)留住人才？

當(dāng)然，之前上海推出的土地就是用來(lái)租賃的，從土地拍賣(mài)來(lái)看，整體價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)低了約80%左右。那么這種情況能否持續(xù)下來(lái)呢？我們都知道就目前城市而言，部分城市的財(cái)政收入30%以上是要靠房地產(chǎn)來(lái)維持，如果長(zhǎng)期這樣拍賣(mài)土地的話，那么整體的財(cái)政收入是很難保證的。所以這種情況只能是短期和個(gè)例，不會(huì)持久發(fā)展。

那么，既然租售同權(quán)既不能降低或提高租金又不能抑制房?jī)r(jià)，提出來(lái)還有什么意義呢？

我想，這一政策不僅僅是在房?jī)r(jià)層面。對(duì)于不同城市和區(qū)域的人而言，他們對(duì)于政策的理解也是不一樣的。

沒(méi)有購(gòu)房的人則會(huì)認(rèn)為政府在想盡一切辦法打壓房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)上升。而購(gòu)房的人則會(huì)認(rèn)為政府在防止房?jī)r(jià)下跌。對(duì)于三四線則認(rèn)為政府的一系列動(dòng)作是在促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。所以，政策和房?jī)r(jià)每個(gè)人每個(gè)區(qū)域理解都是不相同的。

前一段時(shí)間召開(kāi)了金融工作會(huì)議，這一會(huì)議的召開(kāi)其實(shí)有一點(diǎn)是針對(duì)房地產(chǎn)的就是防止房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。我們都知道首套房基本上首付比例在30%，也就是說(shuō)另外70%的錢(qián)是銀行幫你支出的。如果房?jī)r(jià)一旦下跌，那么最直接的威脅就是銀行，而銀行又關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的問(wèn)題。我想無(wú)論什么時(shí)候也不會(huì)允許這樣的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，所以一系列的政策更多的是在防止金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

那么，政府的真正意圖是什么呢？

城鎮(zhèn)化！

是指農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的過(guò)程。 反映城鎮(zhèn)化水平高低的一個(gè)重要指標(biāo)為城鎮(zhèn)化率，即一個(gè)地區(qū)常住于城鎮(zhèn)的人口占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤?。城?zhèn)化是人口持續(xù)向城鎮(zhèn)集聚的過(guò)程，是世界各國(guó)工業(yè)化進(jìn)程中必然經(jīng)歷的歷史階段。當(dāng)前，世界城鎮(zhèn)化水平已超過(guò)50%，有一半以上的人口居住在城市。

截至2016年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到57.35%，城鎮(zhèn)人口總量7.9億人，是世界上城市人口最多的國(guó)家。雖然有人說(shuō)城鎮(zhèn)化速度在放緩，但國(guó)家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司司長(zhǎng)徐林表示，未來(lái)15年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率還會(huì)明顯提升。

徐林說(shuō)：“當(dāng)前，中國(guó)仍處于城市化加速發(fā)展的階段，根據(jù)我們的預(yù)計(jì)，在未來(lái)15年左右的時(shí)間，中國(guó)的城市化率將達(dá)到70%左右?！?

一般來(lái)說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化率的平均水平要在80%以上，但歐洲一些發(fā)達(dá)國(guó)家，像德國(guó)、瑞士、西班牙、意大利等，城市化率基本在70%到80%之間。所以這樣看的話，再過(guò)15年左右，我國(guó)城鎮(zhèn)化率有望接近部分發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。

那么，要推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)必然要增加農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口的轉(zhuǎn)化，而在前階段隨著房?jī)r(jià)的增加，農(nóng)村人口很難在城市購(gòu)房，而購(gòu)房與否決定了農(nóng)村戶口能否向城市戶口轉(zhuǎn)移。

為了增加城鎮(zhèn)化就必然要解決落戶問(wèn)題，而在高額房?jī)r(jià)的情況下，必然要從租賃市場(chǎng)出發(fā)。當(dāng)租房和買(mǎi)房都能享有同樣的落戶和入學(xué)政策后，城鎮(zhèn)化速度也必將再次增加上來(lái)。

所以，租售同權(quán)更多的用意是再次，而不單單的是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)或者穩(wěn)定租價(jià)。