沈陽發(fā)布住房租賃試點工作方案 到2020年新建租賃住房2萬套
8月1日，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會組織沈陽市20余家開發(fā)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、主管相關(guān)工作負(fù)責(zé)人召開培育和發(fā)展住房租賃市場座談會，以促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展，支持住房租賃消費，引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)變住房消費觀念，滿足居民多樣化、多元化的住房租賃需求。沈陽市住房租賃管理中心副主任張玉波對沈陽市于7月24日發(fā)布的《沈陽市住房租賃試點工作方案》(以下簡稱《方案》)進(jìn)行詳細(xì)解讀，并將沈陽市發(fā)布的住房租賃方案總結(jié)為“搭建1個平臺（建立政府住房租賃交易服務(wù)平臺）、培育4個主體（組建2個國有住房租賃平臺公司、促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)、規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)、支持和規(guī)范個人出租住房）、解決3個問題（有效供給不足、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、購租不同權(quán)）”。
中國房地產(chǎn)報記者了解到，按照《方案》要求，到2020年，沈陽市開展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到50家，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。同時，
沈陽市將新建租賃住房2萬套，建筑面積100萬平方米以上。
沈陽市列為全國首批住房租賃試點城市
中國房地產(chǎn)報記者了解到，2016年12月召開的2017年中央經(jīng)濟工作會議的決議“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”中，明確提出“要加強住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展”。2017年6月29日，為落實中共中央、國務(wù)院有關(guān)發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場的指示和文件精神，住建部在北京召開全國住房租賃試點工作座談會，會議確定沈陽市為全國首批住房租賃試點城市之一。
7月18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、公安部等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有關(guān)部門選取了沈陽等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。
沈陽市作為東北的區(qū)域性中心城市，也是目前僅有的人口凈流入量較多的城市，隨著國家的東北再振興戰(zhàn)略和沈陽市10年振興規(guī)劃的實施，“國家全面創(chuàng)新改革實驗區(qū)”，“國家自主創(chuàng)新示范區(qū)”的建設(shè)，城市的不斷擴展,經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，沈陽市的凝聚力、吸納力將進(jìn)一步增強，住房租賃需求將會不斷增加，發(fā)展住房租賃市場正當(dāng)其時。
購租并舉住房制度助推城市發(fā)展
隨著，沈陽市城市建設(shè)的不斷擴展,經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，沈陽市的凝聚力、吸納力將進(jìn)一步增強，中國特色的推進(jìn)，大量農(nóng)業(yè)人口和外來人員進(jìn)城務(wù)工、新畢業(yè)的大學(xué)生在沈陽市就業(yè)。發(fā)展住房租賃市場，可有效解決這部分“新市民”居住等民生問題，是“新市民”安居樂業(yè)最重要的途徑。同時，還會加快推進(jìn)沈陽市新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)。
中國房地產(chǎn)報記者了解到，建立購租并舉住房制度的意義重大，可改善沈陽市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。房屋租賃市場，是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道，發(fā)達(dá)國家居民家庭租房的比例超過50%。但目前沈陽市房地產(chǎn)市場“重售輕租”，對租賃市場重視不足，租售比不協(xié)調(diào)，城市居民家庭租房比例不高，而且部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。發(fā)展住房租賃市場，可以促進(jìn)房地產(chǎn)銷售市場和租賃市場協(xié)同發(fā)展。同時，按照中央對“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，發(fā)展住房租賃市場，有助于沈陽市對房地產(chǎn)市場調(diào)控，既防止沈陽市房地產(chǎn)市場大起大落，又抑制市場泡沫風(fēng)險，更可以助力沈陽市房地產(chǎn)市場去庫存。
目前，沈陽市住房租賃市場主體發(fā)育不充分、市場秩序不盡規(guī)范、法規(guī)制度相對不完善，規(guī)范化運行程度不高，承租人有時會遇到住房租賃期限短、常搬家，房東或中介機構(gòu)隨意上調(diào)租金、無理克扣押金，不能享受基本公共服務(wù)等問題。發(fā)展住房租賃市場，推動相關(guān)立法，能解決承租人的后顧之憂，規(guī)范市場行為，保護(hù)承租人的合法權(quán)益，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系。
建政府住房租賃交易服務(wù)平臺
7月24日，沈陽市政府辦公廳發(fā)布了《沈陽市住房租賃試點工作方案》，同時確定了住房租賃試點工作具體時間表。即2017年9月底前，沈陽市政府住房租賃交易服務(wù)平臺初步搭建完成；10月底前平臺正式上線運行，首次公布城區(qū)住房租金參考價；同時組建成立國有住房租賃平臺公司。12月底前，實現(xiàn)全部設(shè)計功能；同時完成1萬套公租房建設(shè)、500套存量房源收購、確定1個-2個改建房源項目。
《方案》規(guī)定，沈陽市將建立政府住房租賃交易服務(wù)平臺，提供住房租賃信息發(fā)布和房源信息核驗便捷服務(wù)，推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上簽約和登記備案，定期公布合法備案的房地產(chǎn)中介機構(gòu)名單和從業(yè)人員信用等信息；加強住房租賃市場監(jiān)測，及時掌握了解、分析研判住房租賃市場狀況；強化監(jiān)督管理，對哄抬價格、發(fā)布虛假信息等擾亂市場秩序的中介機構(gòu)，限制其合同網(wǎng)簽資格。
組建國有住房租賃平臺公司
8月1日，沈陽市住房租賃管理中心副主任張玉波對《沈陽市住房租賃試點工作方案》進(jìn)行解讀時表示，此次沈陽市發(fā)布的住房租賃方案可總結(jié)為“搭建1個平臺、培育4個主體、解決3個問題。”其中，“培育4個主體”即為沈陽市將組建2家國有住房租賃平臺公司，以及促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)、規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)、支持和規(guī)范個人出租住房。
《方案》明確，2017年12月底前，兩家國有住房租賃平臺公司組建成立，并通過建設(shè)、改建、收購或長期租賃等方式取得房源并負(fù)責(zé)房源的租賃運營和管理。12月底前，完成1萬套公租房建設(shè)、500套存量房源收購、確定1個-2個改建房源項目。到2020年，國有住房租賃平臺公司形成一定的市場規(guī)模，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。
支持房企開展住房租賃業(yè)務(wù)
《方案》中明確，沈陽市將引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從傳統(tǒng)的開發(fā)、銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。推廣萬科“泊寓”、廣信“五彩陽光城”等住房租賃運營模式，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源投放到租賃市場或作為青年公寓、養(yǎng)老公寓、短租公寓、酒店式公寓或醫(yī)養(yǎng)中心等。對在沈陽開發(fā)建設(shè)、以自持物業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除落實國家、省有關(guān)優(yōu)惠政策外，以其自持租賃住房資產(chǎn)作擔(dān)保，可享受降低商品房預(yù)售許可門檻、降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例、企業(yè)信用加分等鼓勵政策。同時，著力培育一批為不同年齡、不同層次群體提供個性化住房租賃服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
中國房地產(chǎn)報記者了解到，按照《方案》要求，2017年12月底前，沈陽市將新增3家-5家開展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。到2020年，沈陽市開展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到50家，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。
制定行業(yè)準(zhǔn)則規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)
《方案》規(guī)定，沈陽市將扶持培育一批服務(wù)規(guī)范、信譽度高的住房租賃中介機構(gòu)，鼓勵其開展連鎖經(jīng)營、跨區(qū)經(jīng)營。嚴(yán)格落實住房租賃中介機構(gòu)備案制度，引導(dǎo)住房租賃中介機構(gòu)及其從業(yè)人員規(guī)范承接業(yè)務(wù)，加強房源信息核查和發(fā)布管理，實行明碼標(biāo)價，規(guī)范居間服務(wù)。
中國房地產(chǎn)報記者了解到，沈陽市房產(chǎn)局、工商局已建立聯(lián)動機制，定期互通中介機構(gòu)工商登記和備案信息，并在政府網(wǎng)站等媒體上予以公示。鼓勵依法登記備案的房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃托管服務(wù)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用管理便利，拓展住房租賃業(yè)務(wù)，對居間代理住房租賃業(yè)務(wù)規(guī)模超過100套的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可給予減免物業(yè)服務(wù)履約保證金、企業(yè)信用加分等鼓勵政策。
《方案》中明確，2017年9月底前，沈陽市將制定完成房屋租賃中介行業(yè)準(zhǔn)則；12月底前，出臺沈陽市房地產(chǎn)中介機構(gòu)信用信息管理辦法，培育規(guī)范化的居間服務(wù)中介機構(gòu)10家。到2018年，建立健全沈陽市住房租賃中介機構(gòu)信用信息管理體系；到2019年，建立健全中介機構(gòu)守信激勵、失信懲戒機制；到2020年，全市發(fā)展規(guī)范化的居間服務(wù)中介機構(gòu)100家，托管的住房租賃房源占全市增量的30%、總量的15%。
此外，按照《方案》規(guī)定，沈陽市將支持和規(guī)范個人出租住房，并落實個人出租住房的優(yōu)惠政策。同時，支持個人委托國有住房租賃平臺公司或通過政府住房租賃交易服務(wù)平臺，將自有閑置住房投入住房租賃市場。凡是委托國有住房租賃平臺公司或通過政府住房租賃交易服務(wù)平臺登記備案的非沈陽市戶籍承租人，可憑住房租賃備案合同辦理居住證。到2020年，沈陽市個人持有的住房租賃房源占全市增量的30%、總量的65%。
新建住房項目配建租賃住房
中國房地產(chǎn)報記者解讀沈陽市此次出臺的《方案》了解到，沈陽市鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建租賃住房，并對三環(huán)以內(nèi)、開發(fā)區(qū)等住房租賃需求量大的區(qū)域，新建商品房項目中配建一定比例租賃住房將作為土地出讓條件，并允許分期支付新建租賃住房項目土地出讓金，土地出讓方案和合同中要明確租賃住房出租年限，租賃住房在出租年限內(nèi)不得分割產(chǎn)權(quán)出售。
此外，沈陽市還將探索土地拍賣競價方式，通過“設(shè)定自持比例、限地價、競房價”或“限房價、競地價、超過一定溢價率后轉(zhuǎn)為競自持面積和年限”等方式，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需求選擇自持住宅規(guī)模。2017年出讓的經(jīng)營用地中新建、配建租賃住房面積不少于5萬平方米(含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持面積，下同)。到2020年，新建租賃住房2萬套，建筑面積100萬平方米以上。
“爛尾樓”將改造為租賃住房
沈陽市此次出臺的《方案》中著重提到了城鎮(zhèn)中的“爛尾樓”、閑置廠房、事業(yè)單位改制后騰出的辦公用房等問題的解決方法，將采取盤活存量土地、房屋用于住房租賃。
《方案》明確，通過引導(dǎo)社會投資主體將城鎮(zhèn)中的“爛尾樓”、閑置廠房、事業(yè)單位改制后騰出的辦公用房等改造為租賃住房，但不得分割產(chǎn)權(quán)出售。在符合住宅設(shè)計規(guī)范、不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和消防安全的前提下，允許住宅改造戶型后按套或間出租。
穩(wěn)控住房租賃推進(jìn)購租同權(quán)
《方案》規(guī)定，沈陽市將優(yōu)化公租房管理，住房保障采取實物配租與租賃補貼相結(jié)合并逐步轉(zhuǎn)向租賃補貼為主。通過探索科學(xué)的公租房輪候排序方式，對環(huán)衛(wèi)工人、公交(地鐵)司機、開發(fā)區(qū)職工、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等需要幫助并為城市發(fā)展做出重大貢獻(xiàn)的群體，要加大傾斜力度。到2020年，新增公租房保障1萬戶。
中國房地產(chǎn)報記者從《方案》中了解到，沈陽市將完善住房租賃的法規(guī)制度，明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，嚴(yán)格規(guī)范市場行為，特別是租金控制、租賃關(guān)系解除等。推行住房租賃合同示范文本，實現(xiàn)網(wǎng)上簽約，落實登記備案制度。沈陽市房產(chǎn)局將對城區(qū)住房租賃租金水平調(diào)查摸底，以合理確定市場租金參考價，并每半年分區(qū)域和房屋類型予以公布。到2017年10月底前，沈陽市將首次公布城區(qū)住房租金參考價。
此外，沈陽市將積極推進(jìn)購租同權(quán)，并建立承租人居住證權(quán)利清單，不斷擴大承租人權(quán)利。2018年12月底前，持有居住證的承租人按照法律法規(guī)規(guī)定在就業(yè)扶持、住房保障、養(yǎng)老服務(wù)、社會福利、社會救助、居委會選舉、人民調(diào)解員選聘以及隨遷子女入學(xué)、參加中考等方面，享受公共服務(wù)，從而實現(xiàn)購租同權(quán)。
實施優(yōu)惠稅收鼓勵住房租賃消費
《方案》中規(guī)定，沈陽市著重落實營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)稅收政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不足3萬元的，2017年12月底前，可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可選擇簡易計稅方法，按照5%的征稅率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得減按10%的稅率征收個人所得稅；住房租賃企業(yè)購買普通商品住房，結(jié)合實際制定階段性補貼激勵政策。
此外，沈陽市還鼓勵住房租賃消費，職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在沈陽市無自有產(chǎn)權(quán)(含尚未取得《房屋所有權(quán)證》)住房且租房自住的，可憑租賃備案證明和無房證明，提取夫妻雙方住房公積金支付房租。租住公租房的，按照實際房租支出，據(jù)實提?。蛔庾∩唐纷》康?，根據(jù)市場租金水平和租住住房面積，合理確定住房公積金提取額度。2017年9月底前，市公積金中心出臺相關(guān)操作指南。
完善退出機制強化租賃管理
針對各類住房租賃機構(gòu)購買的或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持的，用于開展住房租賃業(yè)務(wù)的商品住房，沈陽市出臺的《方案》明確，可暫不辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，持有超過10年且終止租賃業(yè)務(wù)的，可按照新建商品房辦理銷售和不動產(chǎn)登記手續(xù)，并按出售時稅收政策繳納相關(guān)稅費。
據(jù)悉，2017年9月底前，沈陽市地稅局將出臺具體實施細(xì)則。
《方案》要求，沈陽市各地區(qū)要于2017年9月底前建立住房租賃管理機構(gòu)，并充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，將住房租賃管理和服務(wù)重心下移，實行住房租賃的網(wǎng)格化管理，做好住房租賃登記備案、信息采集、綜合管理等工作。
根據(jù)沈陽市各區(qū)推進(jìn)住房租賃網(wǎng)格化管理的進(jìn)度安排：2017年9月底前完成20%，10月底前完成30%，12月底前完成50%，2018年3月底前完成100%。此外，遼中區(qū)、新民市、法庫縣、康平縣結(jié)合實際參照推進(jìn)。
此外，根據(jù)住房租賃機構(gòu)融資需求，沈陽市有關(guān)部門將對接銀行、保險公司，支持符合條件的住房租賃企業(yè)在證券交易市場發(fā)行資產(chǎn)支持證券或企業(yè)債券；對具備一定經(jīng)營規(guī)模、管理能力較強和社會信譽良好的本地住房租賃品牌企業(yè)，有關(guān)部門應(yīng)依規(guī)在稅費等政策方面給予扶持。同時，可比照保障房建設(shè)或棚戶區(qū)改造貸款優(yōu)惠條件，為企業(yè)融資爭取政策性金融機構(gòu)發(fā)放的長期低息貸款或給予財政貼息補助。
中國房地產(chǎn)報記者了解到，沈陽市將建立健全住房租賃管理法規(guī)體系。2017年12月底前，將出臺沈陽市城市房屋租賃管理辦法；2019年12月底前，將修訂完成沈陽市城市房屋租賃管理條例。
