存量時(shí)代已到來(lái) 商業(yè)地產(chǎn)將打重新定位戰(zhàn)
一、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：商業(yè)地產(chǎn)存量時(shí)代到來(lái)
當(dāng)新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推遲開(kāi)業(yè)成為常態(tài)，當(dāng)越來(lái)越多的成熟項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面臨瓶頸，當(dāng)品牌關(guān)店潮一波未平一波又起，我們驚然發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)存量時(shí)代已悄然到來(lái)。
二、商業(yè)地產(chǎn)不得不打的重新定位戰(zhàn)
存量時(shí)代不僅意味著市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的明顯變化，商場(chǎng)招商難度的加碼，更意味著許多項(xiàng)目將面臨重新認(rèn)識(shí)自己的課題，也就是重新定位。
以曾經(jīng)因商戰(zhàn)而聞名全國(guó)的城市鄭州為例，隨著近幾年部分地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目的不斷涌現(xiàn)，除城改項(xiàng)目外，主城區(qū)商業(yè)的同質(zhì)化填空補(bǔ)缺基本告一段落，而與此同時(shí)，問(wèn)題存量項(xiàng)目開(kāi)始不斷出現(xiàn)，其類(lèi)型大致可以劃分以下三類(lèi)：
第一類(lèi)問(wèn)題存量：早期的國(guó)營(yíng)和民營(yíng)傳統(tǒng)百貨
此類(lèi)項(xiàng)目都具有鮮明的時(shí)代特點(diǎn)，由于機(jī)制僵化、缺乏創(chuàng)新等原因落后于時(shí)代潮流，面臨持續(xù)衰落，基本上處于等待“天時(shí)”的狀態(tài)，如舊城改造等。此類(lèi)項(xiàng)目通常擁有優(yōu)越的地理位置，如果能以先進(jìn)的理念和模式重新定位包裝，仍會(huì)擁有較大的市場(chǎng)發(fā)展空間。
值得注意的是，像鄭州亞細(xì)亞商場(chǎng)這樣曾經(jīng)開(kāi)啟了中國(guó)商業(yè)新時(shí)代的商業(yè)建筑，因具有鮮明的時(shí)代標(biāo)志意義而有望作為文化符號(hào)被保留下來(lái)，而這何嘗不是此類(lèi)項(xiàng)目重新發(fā)掘自身價(jià)值的一種方式。
第二類(lèi)問(wèn)題存量：散售型地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目
此類(lèi)項(xiàng)目前期銷(xiāo)售通常承諾有一定期限的返租期，隨著返租期結(jié)束，業(yè)主訴求的多元性開(kāi)始顯現(xiàn)，管理方很容易陷入力不從心的局面。可以說(shuō)解決“人和”問(wèn)題是保證此類(lèi)項(xiàng)目持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵一環(huán)。
然而由于牽涉到投入和收益很難平衡，此類(lèi)問(wèn)題通常都較為棘手，近期鄭州就有此類(lèi)項(xiàng)目因與眾多業(yè)主無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)而清場(chǎng)關(guān)店。但鄭州也存在這方面做得相對(duì)較好的項(xiàng)目，如位于二七核心商圈的百年德化風(fēng)情購(gòu)物公園，2015年該項(xiàng)目十年返租到期，面臨著與300多個(gè)業(yè)主和眾多品牌商家的協(xié)調(diào)對(duì)接，項(xiàng)目平穩(wěn)過(guò)渡面臨許多困難；與此同時(shí)，項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境已十分激烈，原有的項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)難以匹配當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境。在這樣的背景下，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理方一方面與每一位業(yè)主進(jìn)行大量充分的溝通協(xié)調(diào)，一方面順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)積極推動(dòng)業(yè)態(tài)調(diào)整，最終不僅實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的平穩(wěn)過(guò)渡，同時(shí)也進(jìn)一步保障了業(yè)主的租金收益，項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)力也得以提升。
第三類(lèi)問(wèn)題存量：前期定位規(guī)劃不科學(xué)或目前的定位難以跟上市場(chǎng)潮流的商業(yè)項(xiàng)目
與前兩類(lèi)項(xiàng)目相比，此類(lèi)項(xiàng)目面臨的困難相對(duì)單純一些，主要需要通過(guò)重新科學(xué)的定位來(lái)細(xì)分市場(chǎng)，引進(jìn)更加適合的業(yè)態(tài)。此類(lèi)項(xiàng)目通常面臨著居高不下的商鋪空置率，有的甚至關(guān)店。
以鄭州二七商圈原某知名國(guó)外百貨為例，2014年以來(lái)，二七商圈先后有鄭州華潤(rùn)萬(wàn)象城、丹尼斯大衛(wèi)城等重量級(jí)商業(yè)開(kāi)業(yè)，本來(lái)就已激烈的競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化，區(qū)域內(nèi)的大商新瑪特、北京華聯(lián)時(shí)尚百貨等紛紛進(jìn)行了重新定位和業(yè)態(tài)調(diào)整，而這家百貨卻幾乎沒(méi)有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，直到今年5月份關(guān)店。而撤出后空置的物業(yè)，仍將面臨重新定位規(guī)劃的問(wèn)題。
隨著具有更高體驗(yàn)性的購(gòu)物中心的興起以及電商的沖擊，傳統(tǒng)百貨（專(zhuān)題閱讀）業(yè)績(jī)下滑趨勢(shì)明顯。此類(lèi)百貨通常以租賃物業(yè)為主，未來(lái)隨著越來(lái)越多缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的百貨店的退出，將有大量的空置物業(yè)出現(xiàn)，并面臨著重新定位的現(xiàn)實(shí)。而根據(jù)RET睿意德在華中地區(qū)的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，有越來(lái)越多的物業(yè)方選擇在百貨退出后自主打造商業(yè)空間，亟需專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)以科學(xué)系統(tǒng)的再定位來(lái)幫助物業(yè)實(shí)現(xiàn)新的價(jià)值飛躍。
