售樓小姐個個精明！買房想跟她們砍價？首先你要懂這些“行話”
時間：2017/8/12
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買房不懂行業(yè)用語，那么在談房價時勢必會被售樓員識破，很容易就被判定為購房小白，這樣想不被套路都難！為了避免購房者陷入這種尷尬的境地，下面這套“行話”你至少要清楚！
行業(yè)用語一、“五證兩書”
五證：《國有土地使用證》 、《商品房預(yù)售許可證》 、 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 、 《建筑工程施工許可證》 。房產(chǎn)五證主要是檢驗開發(fā)商資質(zhì)和確保房源真實合法的重要判定依據(jù)，前兩者最為重要。
兩書：《住宅質(zhì)量保證書》 、《住宅使用說明書》 。房產(chǎn)兩書主要是保證房屋質(zhì)量得到重要憑證。
購房者最好在交房時就向開發(fā)商索要“五證兩書”。若買的是預(yù)售房，且開發(fā)商在本地還不太有名還未獲得預(yù)售證，那么就更需要慎重考慮了！即使該樓盤比周邊便宜許多，房子蓋好了，只要預(yù)售證沒有辦下來，到時候出問題都很難維權(quán)。這也是為什么同樣的地段有的賣13000元/㎡，而有的賣10000元/㎡了。
行業(yè)用語二、公攤面積
公攤面積是分?jǐn)偣妹娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積一起構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。一般你的房本上寫的面積是房屋銷售面積，它的計算公式如下：
房屋銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
一般普通住宅的公攤面積比例是：
多層住宅的公攤面積比例：8%——15%
小高層住宅的公攤面積比例：10%——20%
高層住宅的公攤面積比例：15%——30%
行業(yè)用語三、贈送面積
相信很多購房者在買房時都碰到過“買房送面積”的好事，如果你為此感激涕零，那么得知下面這個真相絕對讓你眼淚流下來！其實贈送面積并不是什么開發(fā)商給的優(yōu)惠，而是國家已經(jīng)規(guī)定好的事情！換句話說，這是開發(fā)商必須要做得到事情！那么問題來了，開發(fā)商為什么這么做？一般贈送的是什么面積呢？下面主要有三個概念：
違法面積：即開發(fā)商通過擅自變更規(guī)劃設(shè)計違法搭建的面積
“偷來”的面積：開發(fā)商為了減少稅費，減少套內(nèi)面積，其實是鉆了“建筑面積計算方法”的空子。然后將這些面積送給購房者。
共有面積：開發(fā)商一般會對部分特定住戶贈送面積，但實際上這本來就是業(yè)主的共有面積。例如地下室、頂層露臺等。
這里需要提醒購房者的是，贈送面積不屬于產(chǎn)權(quán)面積。因為開發(fā)商通常不會把贈送面積寫進(jìn)購房合同中的，也就是說購房者交房時如果發(fā)現(xiàn)面積“縮水”，由于沒有合同約束，最后也只能失去與開發(fā)商據(jù)理力爭的依據(jù)。
行業(yè)用語四、得房率
得房率是指套內(nèi)建筑面積（即可供業(yè)主支配的面積）和銷售面積（即每戶建筑面積）之比。得房率作為買房的一個重要指標(biāo)，一般控制在80%左右比較合適，這樣的話，公共部分會較寬敞，而分?jǐn)偛糠忠膊粫加锰罂臻g，所以比較實惠。當(dāng)然不同的的建筑，得房率的也會不一樣：
多層建筑：88%
高層建筑:72%
辦公樓：55%
大家可對號入座！
行業(yè)用語五、容積率
容積率一般是指樓盤的地上總建筑面積與用地面積的比率。舉例來說，1萬平米的土地，有4千平米的建筑總面積，那么它的容積率就是0.4。
一般對于業(yè)主來說，容積率的大小直接關(guān)乎到居住的舒適程度。而對開發(fā)商來說，容積率是決定地價成本在房屋中占得到比例，一般容積越大，土地利用程度就越高。
