剛剛 廣東樓市連發(fā)四箭！沒(méi)有買(mǎi)房的人沸騰了
時(shí)間：2017/8/27
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狂歡吧，剛需客們！廣東樓市出大招了。
8月22日，廣東省住建局和發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)了《廣東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2016-2020年）》的通知。
文件中有四句和樓市相關(guān)的核心話語(yǔ)，就想四支利箭，每一支都射中樓市要害，對(duì)于沒(méi)有買(mǎi)房的剛需客們，是一個(gè)值得慶賀的消息。它們價(jià)值千金。
01
第一箭
文件中提到：
拓寬住房發(fā)展資金渠道。全面建立住房公積金和住房補(bǔ)貼雙軌制。研究擴(kuò)大公積金繳存覆蓋面的措施，推進(jìn)住房公積金使用政策調(diào)整。
建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，為群眾提供低息、長(zhǎng)期穩(wěn)定住房貸款。探索住房抵押貸款證券化。按照 10%左右面積標(biāo)準(zhǔn)，在住房保障小區(qū)配建經(jīng)營(yíng)性設(shè)施。
其中紅色部分的“建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，為群眾提供低息、長(zhǎng)期穩(wěn)定住房貸款”是關(guān)鍵。
我們知道，目前購(gòu)房貸款有兩種渠道，一是公積金貸款，另外一種是商業(yè)銀行貸款。
但這兩種貸款方式都有很大的弊端。
先說(shuō)公積金貸款。盡管公積金貸款比商業(yè)銀行利率要低，但條件頗多。例如需要借款人及其家屬親屬繳存的公積金總額至少達(dá)到新購(gòu)建住房支出達(dá)到一定比例；貸款人有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還本息的能力等。
另外，公積金貸款額度較小，根據(jù)個(gè)人還款能力來(lái)計(jì)算，一般是在40萬(wàn)~70萬(wàn)。
潮哥查到的數(shù)據(jù)顯示，在深圳，一人申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額為50萬(wàn)元，兩人或兩人以上購(gòu)買(mǎi)同一住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額為80萬(wàn)元。北京上海最高位可達(dá)120萬(wàn)。
這個(gè)額度對(duì)與中小城市房?jī)r(jià)不高的地方還算可觀，但在一二線高房?jī)r(jià)城市中，就杯水車(chē)薪了。
諸多弊端決定了公積金制度其實(shí)服務(wù)的只是能買(mǎi)得起房的人群。對(duì)于一二線大部分買(mǎi)不起房的人來(lái)說(shuō)，根本用不到公積金，每年所繳納的錢(qián)等于是白交了。換言之，這種制度是用買(mǎi)不起房的人群的資金來(lái)幫助能買(mǎi)的起房的人群。
另外，對(duì)于已經(jīng)購(gòu)房的人群來(lái)說(shuō)，制度規(guī)定仍需繳納公積金直到規(guī)定年限為止，這是資金的浪費(fèi)。
所以，公積金制度一方面沒(méi)有幫助到需要幫助的大部分人群，另一方面導(dǎo)致資金囤積浪費(fèi)。
再說(shuō)商業(yè)貸款。它的貸款條件更苛刻。且在如今的樓市調(diào)控期間不但不優(yōu)惠，許多城市連首套房購(gòu)買(mǎi)利率都提高了，買(mǎi)房成本增加了不少。這種方法的確有助于打壓炒房者，但也傷害到了剛需人群。
在這種情況下不利于人才的引進(jìn)和人口流入，所以急需一種全新的購(gòu)房貸款機(jī)制，來(lái)鼓勵(lì)剛需客購(gòu)房，留住人才和人口。
廣東省作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)和常住人口第一大省，此次拿出了一副老大該有的樣子，率先提出建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，為群眾提供低息、長(zhǎng)期穩(wěn)定住房貸款。
這種機(jī)構(gòu)很有可能就是之前提到過(guò)的住房保障銀行。這個(gè)概念最早是在2013年11月15日發(fā)布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》被提出。
在發(fā)達(dá)國(guó)家，這種銀行機(jī)構(gòu)已經(jīng)很普遍了，美國(guó)就有“房地美”和“房利美”為低收入人群服務(wù)的兩大公司。
住房保障銀行和公積金制度有兩個(gè)最大的差別是：
1、它更人性化。住房保障銀行制度是一種鼓勵(lì)個(gè)人自愿儲(chǔ)蓄的非強(qiáng)制性政策性融資制度，而政府的作用也從單一的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄逐漸向多元化的公共支撐制度過(guò)渡，政策性融資渠道的輔助性特征更為突出。
2、它是真正服務(wù)大眾的機(jī)構(gòu)。為了保障中低收入家庭的住房需求，利用住房銀行貸款買(mǎi)房，能夠享受到更大的貸款折扣和額度。
因?yàn)椋@個(gè)機(jī)構(gòu)本來(lái)就不是以盈利為目的。不盈利，這種機(jī)構(gòu)不是虧本了嗎，怎么活？其實(shí)不會(huì)，住房保障銀行屬于政策性銀行，它可以以低利率方式從央行直接拿錢(qián)，獲得充足的資金。
正因?yàn)槟缅X(qián)便宜，所以住房保障銀行才能以低利率給低收入人群提供貸款。不盈利沒(méi)關(guān)系，只要保證不虧本就行了。
你肯定在想這會(huì)不會(huì)更有助于炒房客。放心，防止炒房客這種技術(shù)性問(wèn)題，解決起來(lái)不是什么難事。
另外，這種機(jī)構(gòu)會(huì)不會(huì)誘發(fā)像2008年美國(guó)那樣的次貸危機(jī)？當(dāng)年美國(guó)的金融危機(jī)就是因?yàn)閷①J款貸給了一大批沒(méi)有能力償還的人群。
既然有前車(chē)之鑒，我想我們肯定不會(huì)重蹈覆轍，這些難題都可以通過(guò)一系列技術(shù)手段來(lái)防范和解決。
02
第二箭
文件中提到：
將探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度，根據(jù)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及個(gè)人出資數(shù)額，確定個(gè)人和政府或者個(gè)人和有關(guān)單位持有住房產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán)。
盡管“共有產(chǎn)權(quán)”已經(jīng)不是什么新鮮詞匯，北京半個(gè)月前已經(jīng)出臺(tái)。早在2014年住建部也已宣布，把北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安等6個(gè)城市列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。
但作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)、常住人口均排在第一位的廣東省，在這么重要的文件中正式提出將“探索共有產(chǎn)權(quán)住房制度”，意義非常大。
它標(biāo)志著，中國(guó)的“共有產(chǎn)權(quán)住房制度”從頂層設(shè)計(jì)到開(kāi)始普及，邁出了關(guān)鍵一步。
“共有產(chǎn)權(quán)住房制度”和在十二個(gè)試點(diǎn)城市推進(jìn)的“租賃機(jī)制”將從根本上長(zhǎng)期有效控制中心城市房?jī)r(jià)。
03
第三箭
文件中提到：
探索將經(jīng)過(guò)整治的城中村住宅納入住房保障體系。
這一條對(duì)于其他城市而言或許沒(méi)多大威力，但對(duì)廣東，無(wú)疑將會(huì)產(chǎn)生巨大反響。因?yàn)閺V東的核心城市廣州、深圳，以及重要城市東莞、佛山等地都有大量的城中村。
以深圳為例，數(shù)據(jù)顯示，2013年深圳市住房存量有5.2億平米，其中商品房11941萬(wàn)平米，政策性住房2793萬(wàn)平米，單位和個(gè)人自建住房4721萬(wàn)平米，城中存26006萬(wàn)平米，工業(yè)區(qū)配套宿舍和其他6549平米。
城中村占比高達(dá)50%，是商品房占比的兩倍多。盡管文件中提到的，是將經(jīng)過(guò)整治的城中村住宅納入住房保障體系，但這個(gè)量相比于住房結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，不會(huì)是小數(shù)目。
該政策的落地，將極大地增加深圳、廣州、東莞等城市保障房供應(yīng)量，對(duì)各地商品房?jī)r(jià)格將產(chǎn)生巨大的平抑效能。
04
第四箭
文件中提到：
全面放開(kāi)放寬重點(diǎn)群體落戶限制，省內(nèi)大中城市均不得采取購(gòu)買(mǎi)房屋、投資納稅等方式設(shè)置落戶限制。
意思就是廣東省將放寬落戶制度，這一招也非常猛。
深圳、廣州盡管實(shí)行外地人購(gòu)房社保年限為5年，但和北京、上海不同的是，廣深落戶并不難，尤其是深圳。
今天的這份文件要求放寬落戶限制，將讓廣東省落戶變得更容易。這其實(shí)也是對(duì)今年一批二線城市開(kāi)啟人才搶奪戰(zhàn)的回應(yīng)。
武漢、長(zhǎng)沙、成都、鄭州等中心城市正在通過(guò)送錢(qián)、送戶口等方式搶奪人才。
最后來(lái)個(gè)總結(jié)：
無(wú)論是第一部分提出的“全面建立住房公積金和住房補(bǔ)貼雙軌制，建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，為群眾提供低息、長(zhǎng)期穩(wěn)定住房貸款?！?，還是第二部分提出的“探索共有產(chǎn)權(quán)住房制度”，還是第四部分的“放寬落戶限制”，總結(jié)起來(lái)就是一句話：剛需客購(gòu)房門(mén)檻將更低。
這是廣東剛需客們的福音。
這份文件更大的意義，還在于它起到了一個(gè)帶頭作用，后續(xù)江蘇、浙江、山東、河北等其它省市，估計(jì)也會(huì)紛紛效仿。屆時(shí)，受益的就不只是廣東的剛需客，而是全國(guó)所有人。
