試點(diǎn)7年5次放寬標(biāo)準(zhǔn) 上海念好共有產(chǎn)權(quán)房這本經(jīng)
時(shí)間：2017/8/27
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8月，北京連續(xù)傳來(lái)共有產(chǎn)權(quán)住房制度修訂與細(xì)節(jié)規(guī)定的消息，讓遠(yuǎn)在上海的朱女士更關(guān)心試點(diǎn)7年后的上海共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展情況。她對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者說(shuō)：“最近這些年一直在關(guān)注上海共有產(chǎn)權(quán)住房情況，想申請(qǐng)購(gòu)買一套。”隨著7年時(shí)間推移，上海幾個(gè)區(qū)域的保障房基地建設(shè)、配套越來(lái)越齊全，生活氣息越來(lái)越濃厚，朱女士期待能夠通過(guò)審核有機(jī)會(huì)購(gòu)買到共有產(chǎn)權(quán)住房。住建部官員在今年全國(guó)兩會(huì)期間表示，“上海的共有產(chǎn)權(quán)住房做法值得其他城市學(xué)習(xí)，至今提供了8.9萬(wàn)套房子?！?
2016年第四季度，根據(jù)上海市政府統(tǒng)一部署，第六批次共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請(qǐng)供應(yīng)工作正式開(kāi)展。據(jù)上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)介紹，第六批次共有產(chǎn)權(quán)保障住房房源主要分布在奉賢南橋東、松江南站和佘山北、嘉定黃渡、浦東惠南民樂(lè)、寶山顧村拓展和閔行馬橋等基地，并視具體情況作必要調(diào)整和補(bǔ)充。
朱女士回憶道，寶山區(qū)的申請(qǐng)受理從2016年10月下旬開(kāi)始，其所在社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心對(duì)提前預(yù)約，憑號(hào)辦理等流程進(jìn)行了再造、細(xì)化，受理業(yè)務(wù)辦理快速、有序，并沒(méi)有大排長(zhǎng)龍的現(xiàn)象發(fā)生?！案杏X(jué)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)幾年后上海的相關(guān)業(yè)務(wù)受理已經(jīng)逐漸成熟起來(lái)，方便市民申購(gòu)?！敝炫糠Q。
寶山區(qū)住房保障事務(wù)中心一位工作人員稱，寶山區(qū)第六批次共有產(chǎn)權(quán)保障房申請(qǐng)受理工作在全區(qū)12個(gè)街鎮(zhèn)全面開(kāi)展。由于近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲、2015年未開(kāi)展申請(qǐng)受理工作等諸多因素，前來(lái)申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)保障房的居民絡(luò)繹不絕。
7年試點(diǎn)5次放寬標(biāo)準(zhǔn)
2010年，上海推出第一批共有產(chǎn)權(quán)住房，以住房和經(jīng)濟(jì)條件兩項(xiàng)情況為準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行“共有產(chǎn)權(quán)”的運(yùn)作機(jī)制。在江蘇淮安試點(diǎn)之后，上海對(duì)共有產(chǎn)權(quán)的嘗試升級(jí)到限制房屋在特定的期限內(nèi)贖買政府所占產(chǎn)權(quán),且政府有明確回購(gòu)承諾。試點(diǎn)7年過(guò)后，上海已經(jīng)推出六批共有產(chǎn)權(quán)保障住房，并連續(xù)5次放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。
上海市明確規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)保障住房的銷售價(jià)格以建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格為基礎(chǔ)，兼顧保障對(duì)象支付能力、相鄰區(qū)域普通商品住房?jī)r(jià)格等因素確定。政府和購(gòu)房人按照各自投入確定產(chǎn)權(quán)份額比例；購(gòu)房人5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓房屋，5年后按規(guī)定上市轉(zhuǎn)讓的，政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，購(gòu)房人和政府按各自的產(chǎn)權(quán)份額分配上市轉(zhuǎn)讓收入。
7年的實(shí)踐與完善過(guò)程中，上海先后5次放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，使得受益群體不斷擴(kuò)大。到2016年，上海擁有購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的市民條件已放寬至家庭人均住房建筑面積15平方米以下，申請(qǐng)戶有男28歲以上、女25歲以上大齡青年等情況的復(fù)合家庭，還可再放寬15平方米（即三口之家可放寬到60平方米）；收入和財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)為3人及以上家庭人均月可支配收入6000元以下、人均財(cái)產(chǎn)18萬(wàn)元以下，2人及以下家庭再放寬20%。
上海市住建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到2016年底，上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房累計(jì)簽約家庭約8.9萬(wàn)余戶；2016年四季度啟動(dòng)的新一批次申請(qǐng)受理工作，累計(jì)受理數(shù)量達(dá)到了約3.9萬(wàn)余戶。
“上海幾乎每年都有共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)，而且每年保障的范圍都在擴(kuò)大，因此從結(jié)果導(dǎo)向來(lái)看，滿足了很多想改變居住條件，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力又不是非常強(qiáng)的居民。為緩解市場(chǎng)供求關(guān)系起到一定作用。”上海中原地產(chǎn)總經(jīng)理陸成告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。
比朱女士更早關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)住房的李星浩老人（化名）在上海市保障房三林基地的城林美苑小區(qū)已經(jīng)住了3年多。他說(shuō)，在上海剛開(kāi)始推行共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)，他和家人就積極參與申請(qǐng)，并在2014年成功購(gòu)買入住。雖然和商品房相比共有產(chǎn)權(quán)住房位置并不在核心區(qū)域，周邊的配套仍在建設(shè)，出行也略有不便，但此類住房?jī)r(jià)格低于市面商品住房，正適合他的家庭情況。
現(xiàn)在，每每談及自己家小區(qū)周邊的變化，李老先生的語(yǔ)氣中總是透著興奮和滿足。近年隨著上海保障房建設(shè)逐漸完善，已經(jīng)投入使用小區(qū)周邊的學(xué)校、醫(yī)療、交通、商業(yè)的配套也在不斷發(fā)展成熟。
李老先生指著1034路公交終點(diǎn)站的方向?qū)τ浾哒f(shuō)：“之前規(guī)劃建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院有信息說(shuō)醫(yī)生團(tuán)隊(duì)已經(jīng)基本到位，估計(jì)過(guò)不了多久就能啟用。小區(qū)后面的高中學(xué)校將在今年年底動(dòng)工，配套越來(lái)越跟上。”
滿5年共有產(chǎn)權(quán)房入市
經(jīng)過(guò)7年試點(diǎn)，上海的共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)入了新的發(fā)展階段。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪獲悉，自2016年起，上海第一批共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)申請(qǐng)供應(yīng)的1800余戶家庭，已取得房地產(chǎn)權(quán)證超過(guò)5年，將陸續(xù)符合上市交易的年限要求。
上海市規(guī)定，購(gòu)房人、同住人取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年，可以購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額，也可以上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房；上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，區(qū)政府指定的住房保障機(jī)構(gòu)在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，上市轉(zhuǎn)讓或者購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額后，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》俊?
價(jià)格方面，政府行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及購(gòu)房人、同住人購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額，按照房源項(xiàng)目市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格執(zhí)行。房源項(xiàng)目市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格根據(jù)房源類型分別由市、區(qū)級(jí)住房保障機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，參考房源項(xiàng)目相鄰地段、相近品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格等因素?cái)M訂，并經(jīng)相關(guān)審批程序批準(zhǔn)后適時(shí)公布。單套共有產(chǎn)權(quán)保障住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格按照房源項(xiàng)目市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度確定，浮動(dòng)幅度與購(gòu)買該套住房時(shí)使用的浮動(dòng)幅度一致。
一位成功申請(qǐng)人士透露，目前他所在的小區(qū)里也有滿五年的住戶，但由于近幾年上海房?jī)r(jià)漲得快，相比之下商品房?jī)r(jià)格更高，所以一般有自住需求的都會(huì)選擇購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額。自己的房子雖未到選擇期限，但也在積極關(guān)注鄰居們的選擇。
“能進(jìn)則進(jìn)”擴(kuò)大供給
記者從官方獲得的數(shù)據(jù)顯示，截至“十二五”期末，上海市廉租住房歷年累計(jì)受益家庭達(dá)11萬(wàn)戶；共有產(chǎn)權(quán)保障住房累計(jì)簽約購(gòu)房約6.6萬(wàn)戶；全市公共租賃住房（含單位租賃房）累計(jì)供應(yīng)房源8.77萬(wàn)套，已簽約出租7.45萬(wàn)套，惠及13.6萬(wàn)戶家庭；全市共實(shí)現(xiàn)征收安置住房搭橋供應(yīng)42.76萬(wàn)套（約3542.85萬(wàn)平方米）。
按照規(guī)劃，“十三五”時(shí)期，上海預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類保障性住房約55萬(wàn)套。納入保障性安居工程的舊住房綜合改造項(xiàng)目完成30萬(wàn)戶，建筑面積約1500萬(wàn)平方米。
針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)保障住房，上海將按照要“定價(jià)科學(xué)、政策穩(wěn)定、以供定需、輪候供應(yīng)”制度安排，按照“能進(jìn)則進(jìn)”的原則，并將繼續(xù)開(kāi)展2-3批次申請(qǐng)供應(yīng)工作，不斷強(qiáng)化供后管理，落實(shí)屬地管理責(zé)任。
陸成認(rèn)為：“共有產(chǎn)權(quán)住房的推進(jìn)能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成更完善的梯度消費(fèi)。事實(shí)上，當(dāng)前的市場(chǎng)中存在一部分有一些積蓄，但不足以承受商品房高價(jià)的購(gòu)買群體，共有出產(chǎn)權(quán)住房恰好能夠在一定程度上保障中低收入人群的居住需求，填補(bǔ)市場(chǎng)中存在的‘夾心層’，從而減輕市場(chǎng)化的供求壓力。但是上海在退出機(jī)制上還有待完善?！?
上海市政府方面表示，未來(lái)還將建立健全共有產(chǎn)權(quán)保障住房回購(gòu)和上市交易管理制度；加大對(duì)共有產(chǎn)權(quán)保障住房的金融支持力度；制定上海市住房保障等地方性法規(guī)，形成廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房和征收安置住房等政府規(guī)章。
在高房?jī)r(jià)和治理高房?jī)r(jià)的認(rèn)識(shí)上，上海一直在保持清醒和行動(dòng)。今年1月20日，新當(dāng)選的上海市市長(zhǎng)應(yīng)勇接受中外媒體提問(wèn)時(shí)表示，上海市委、市政府對(duì)上海房?jī)r(jià)始終給予高度關(guān)注?！拔覀儾幌Ｍ吹缴虾５姆?jī)r(jià)太高，這會(huì)影響年輕人的發(fā)展，影響城市的活力和創(chuàng)新能力，也不利于城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。”
