“寫字樓+零售物業(yè)”組合受商業(yè)地產(chǎn)投資青睞
時間：2017/8/31
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近日，戴德梁行發(fā)布《2016-2017中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場報告》，報告顯示，從全球資本來看，2017年可用新資金預(yù)計將達(dá)到4350億美元，雖較去年的最高紀(jì)錄減少2%，但仍為有史以來第二高。面對又一波大量資金的涌入，中國預(yù)計成為繼美國之后第二大投資目標(biāo)國家。
上海寫字樓
據(jù)統(tǒng)計，中國商業(yè)地產(chǎn)投資于2016年創(chuàng)下歷史新高，大宗交易金額達(dá)2094億元，與2015年相比翻了一番。盡管2017年一季度的交易金額只有500億元人民幣，但由于不少大型資產(chǎn)交易正在進(jìn)行中，因此戴德梁行報告預(yù)計，大宗交易金額會在第二、三季度顯著上升，2017年全年交易金額有望突破紀(jì)錄。
寫字樓仍然最受歡迎
按照資產(chǎn)類別來看，寫字樓仍然最受歡迎。數(shù)據(jù)顯示，2016年全年總投資額中，寫字樓占據(jù)一半，略高于2015年42%的占比。不過，增長最快的是零售物業(yè)投資。根據(jù)統(tǒng)計，2016年零售物業(yè)投資達(dá)到560億元，占交易總額的27%，這也是2010年以來的最高占比。
由于租金增長放緩，同時資本價值增長超速，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)收益率受到壓縮。2016年四大一線城市甲級寫字樓價格平均上漲近10%，但租金僅平均增長1%，因此一線城市平均毛收益率下降至4.9%。報告認(rèn)為，在龐大供應(yīng)量的壓力下，預(yù)計未來租金增長仍保持緩慢，收益率預(yù)計或?qū)⒗^續(xù)下滑。
在收益率不斷壓縮的情形下，一些投資者把目光轉(zhuǎn)向零售物業(yè)。報告稱，一部分投資者計劃通過物業(yè)提升或租戶調(diào)整，來取得更高的租金，而另一部分投資者，則打算將其收購的零售物業(yè)改造成寫字樓或綜合體，以實(shí)現(xiàn)更高的回報。
數(shù)據(jù)顯示，綜合體項(xiàng)目的收購中，寫字樓和零售物業(yè)的組合占到了九成以上。有一定零售體量的寫字樓通常可以達(dá)到較高的入住率或租金增長。同時，由于寫字樓內(nèi)的員工可在工作日為零售區(qū)域帶來較為穩(wěn)定的工作量，因此寫字樓與零售物業(yè)的相輔相成也令該類物業(yè)受到投資者的青睞。
內(nèi)資買家占比達(dá)九成
報告顯示，去年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易中內(nèi)資買家占比為86%，這也是近10年來的最高占比，由于具有資金雄厚、審批較快等優(yōu)勢，內(nèi)資企業(yè)大舉涉足國內(nèi)超一線城市。
報告用上海舉例，稱險資為主的內(nèi)資機(jī)構(gòu)資本在這里十分活躍，在內(nèi)資投資總額的占比接近六成。在利率仍保持較低水平以及股市持續(xù)低迷的狀態(tài)下，險資的資產(chǎn)配置壓力不斷加大，而商業(yè)地產(chǎn)尤其是位于一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為各大險資互相爭奪的對象。
