房價不會跌 因為地價在支撐？
時間：2017/9/1
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蘇寧金融研究院高級研究員
說起對房價的看法，很多人都會拿地價來說事兒，認為最近新拍地塊的折合樓面價會成為一個城市房價的下限。尤其是2015年以來樓市銷售火爆，房地產企業(yè)普遍從缺錢變成不差錢，參加土地招拍掛也更加有底氣，地價也隨之水漲船高。
這種情況下，大家不禁要問：地價會成為房價的支撐嗎？面粉和面包到底是怎么個定價關系？
首先，房價和地價由不同的供需關系決定。
一個商品的價格是由商品本身的供需關系決定的，商品住宅和土地是兩種不同的商品，其價格各自由本身的供給和需求決定，其中商品住宅的供給是目前可售的一手房和二手房房源總量，需求是剛需、投機客的買房需求；土地的供給是政府推出的招拍掛土地數(shù)量，需求是房地產開發(fā)商的拿地意愿。
因此，商品房和土地完全是兩個市場，由不同的供需關系分別決定了房價和地價，房地產項目理論上完全有可能出現(xiàn)虧損。
那么，怎么直觀的去看房地產項目有沒有虧損呢？一般看樓盤的樓板價和房價的比例關系就可以知道，一般房價是樓板價的2-3倍較為正常，2倍以下基本可以判定樓盤是虧的。
樓板價通俗點說就是樓盤每平米的土地成本，是用土地款除以樓盤的建筑面積得到的；房價就是商品住宅每平米的售價，房價和樓板價之間的差額是建安成本、各項費用及稅金以及開發(fā)商的盈利。其中，建安成本就是把樓盤蓋起來的建筑成本和配套的門窗、電梯、綠化等各項成本的總和。建安成本在不同城市、不同項目之間波動較大，比如一線城市的普通高層住宅的建安成本可能在4000-6000元/平米左右，高檔住宅可能會在10000元/平米以上；二線城市的建安成本大約在3000-4000元/平米左右。
現(xiàn)實中，有兩個因素決定了房地產項目發(fā)生虧損的概率較高。
一是房地產企業(yè)是高負債運營的企業(yè)，這意味著一旦銷售進度緩慢，開發(fā)商就有巨額的利息支付壓力，因此發(fā)生虧損的概率也越大。
比如上海佘山天境樓盤，該公寓是在2009年7月由開發(fā)商拍下的地塊建成的，當初樓板價是14498元/平米，是2009年的青浦趙巷地王項目，2014年9月該公寓的價格為29050元/平米。且不說房價與樓板價之比僅僅為2，基本上發(fā)生虧損的概率很高，單就2009年拿地、2014年還未完成銷售看，該項目的盈利狀況肯定不佳，因為普通的財務知識告訴我們收入有時間成本，2014年收到的銷售款還需要用利率折現(xiàn)到2009年才能計算項目的成本收益，再考慮到開發(fā)商在2009年支付了30億元的土地款，之后的5年開發(fā)商資金面一定繃得很緊。
二是土地作為房地產行業(yè)的上游資源，其價格變動滯后于房價，再加上政府調控周期較短，地價高點通常都出現(xiàn)在房地產行業(yè)景氣的高峰。
一個典型的房地產周期是這樣的：
隨著房地產政策放松，政府會降低首付比率、降低按揭利率，提升居民的購房能力，這時房地產行業(yè)銷售會加快，房價也會提升；隨著銷售的好轉，開發(fā)商開始通過招拍掛補充土地庫存，地價開始逐步走高；隨著剛需和投機客紛紛入市，房價出現(xiàn)飆漲，在房價將持續(xù)上漲成為市場一致預期時，整個房地產行業(yè)進入過熱階段，此時開發(fā)商豪氣拿地，地王頻現(xiàn)；最后政府開始進行房地產調控，提高首付比率、提升按揭利率，并且限購、限貸，此時房價會緩慢下移……
因此，在高位拿地過多的開發(fā)商很容易面臨樓盤預售時整個行業(yè)已經進入秋天甚至冬天的狀況，此時開發(fā)商要么降價促銷、快速回籠現(xiàn)金；要么甩賣項目，認虧出局。
比如，2012年全國房地產開發(fā)企業(yè)的銷售收入中來自土地轉讓收入的部分創(chuàng)出新高，達到819億元，而2009年和2010年土地轉讓收入穩(wěn)定在500億元左右。說明隨著2010年房地產行業(yè)進入調控周期以后，很多開發(fā)商只能通過甩賣此前拍下的地塊來保命，據(jù)此猜測，其中很多都是2009年的地王項目。
其次，房價會持續(xù)下行，說明地價支撐作用有限。
如果說地價是房價的強力支撐，隱含的意思是房價只能下跌到地價的水平上，這樣房價就永遠不會持續(xù)調整，但現(xiàn)實中不是如此。
以日本為例，1990年房價就開始出現(xiàn)調整，直到2005年附近才穩(wěn)定下來（參見圖2）。如果地價對房價的支撐作用很明顯，那么顯然房價不會跌得如此之猛、如此之長。
可見，任何力量在大的經濟周期面前都很渺小。那什么是大的經濟周期呢？這里指的是人口周期，尤其是勞動年齡人口（18-64歲人口）的變動。一旦一個經濟的勞動年齡人口增長放緩，經濟的需求增速就會變慢，這種需求也包括對房地產的需求。
比爾·格羅斯說過，如果他流放到一個荒島上，并且只能得到一個數(shù)據(jù)來進行投資決策，那么他會選擇人口這個數(shù)據(jù)。其實很簡單，如果一個經濟的人口增速下降，那么經濟的整體利率水平也會下滑（因為經濟增長更低、通脹也更低），債券價格就會進入長牛。因此，按人口來把握利率的大周期波動是有道理的。比如日本的數(shù)據(jù)顯示，隨著勞動年齡人口逐步變?yōu)樨撛鲩L，日本的長期國債利率也逐步下降至零的水平（參見圖3）。
下面來看看我國人口情況。在2010年以后，我國勞動年齡人口增量就開始下降（參見圖4）。2006年至2009年，每年的勞動年齡人口增量大約在800萬人左右，但2010年以后就出現(xiàn)迅速下滑，2014年和2015年勞動年齡人口竟然出現(xiàn)負增長，2016年雖然略有反彈，但增量僅有78萬人，是10年前的十分之一。在這種情況下，房價還能繼續(xù)保持穩(wěn)定嗎？我們拭目以待吧！
以上就是地價和房價關系的簡單探討，實際生活中地價和房價的關系更加復雜，比如通過炒高地價來帶動房價也是地方政府慣用的手法之一。
因此，在判斷房價的走向中，首先需要認清房地產市場的每個參與方的利益訴求在哪。以地方政府為例，地方政府在賣地收入和中央政策的夾縫中至少有三種態(tài)度：
一是財政實力雄厚，不在乎賣地收入，所以堅決執(zhí)行房地產調控政策；
二是炒作地價帶動房價，然后執(zhí)行房地產調控政策；
三是抓住時間窗口迅速推地，然后執(zhí)行房地產調控政策
……
所以，最怕的就是使用簡單邏輯來判斷房價，比如地價支撐房價就是沒有考慮動態(tài)博弈的簡單邏輯之一，因此一定要慎重。
