2017年商業(yè)地產(chǎn)投資交易有望再創(chuàng)新高
時(shí)間：2017/8/29
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日前，戴德梁行最新發(fā)布的《2016-2017中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場報(bào)告》顯示，從全球資本來看，2017年可用新資金預(yù)計(jì)將達(dá)到4350億美元，雖較去年的最高紀(jì)錄減少2%，但仍為有史以來第二高。面對又一波大量資金的涌入，中國預(yù)計(jì)成為繼美國之后第二大投資目標(biāo)國家。另外，根據(jù)Real Capital Anal yt ics（RCA）數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年中國市場投資額達(dá)到人民幣1060億元（約合154.5億美元），實(shí)現(xiàn)同比增長并創(chuàng)歷史新高。
地產(chǎn)投資
全年投資有望突破新紀(jì)錄
中國商業(yè)地產(chǎn)投資于2016年創(chuàng)歷史新高，大宗交易金額高達(dá)2094億元，較2015年翻了一倍。盡管2017年一季度記錄的交易額僅為500億元人民幣，但不少大型資產(chǎn)交易正在進(jìn)行中，戴德梁行預(yù)計(jì)交易額會(huì)在第二、三季度飆升，2017年全年交易總額有望突破新紀(jì)錄。
第一太平戴維斯(Savil l s)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，得益于2016年下半年的強(qiáng)勢行情以及今年上半年的創(chuàng)紀(jì)錄表現(xiàn)，截至2017年6月末的12個(gè)月中，投資額累計(jì)達(dá)人民幣2790億元（約合412億美元）。上海（樓盤）再次成為國內(nèi)最活躍的交易市場，過去一年共成交168套物業(yè)，交易總額人民幣1120億元。其中，寫字樓又一次占據(jù)投資市場半壁江山，零售物業(yè)占四分之一，其余則由工業(yè)物業(yè)、酒店和住宅投資組成。
第一太平戴維斯(Savil l s)稱，盡管投資收益率不斷壓縮，且住宅市場在調(diào)控新政下快速降溫，但中國投資市場仍然非?；钴S。過去12個(gè)月中，投資組合交易伴隨著開發(fā)商的整合呈現(xiàn)升溫趨勢。中小型開發(fā)商融資難度增加，同時(shí)大型開發(fā)商尋求投資組合合理化，加之政府向高杠桿開發(fā)商施壓，多重因素共同推動(dòng)開發(fā)商整合。
據(jù)悉，一些投資者已開始考慮投資利基市場以尋求更高收益率，但由于投資機(jī)會(huì)缺乏、投資者對市場了解有限、商業(yè)模式及退出機(jī)制尚未得到驗(yàn)證，利基市場短期內(nèi)難以擴(kuò)張規(guī)模。為尋求更高收益、更多投資機(jī)會(huì)，投資者更有可能轉(zhuǎn)向二線城市。一些二線城市的供應(yīng)高峰已經(jīng)接近尾聲，需求側(cè)則得到迫于成本壓力而從一線城市遷出的企業(yè)及個(gè)人的強(qiáng)勢支撐。就目前而言，投資重心仍然集中在資本安全和流動(dòng)性均有所保證的重要資產(chǎn)類別和主要城市。
寫字樓和零售物業(yè)組合受投資者青睞
國際投資者在2016年掀起一股資產(chǎn)出售熱潮（出售物業(yè)總值人民幣1210億元，收購物業(yè)總值人民幣660億元），不過第一太平戴維斯(Savil l s)表示，國際投資者現(xiàn)已恢復(fù)穩(wěn)定持有基調(diào)，出售與收購金額基本兩相抵消。而上市公司和房地產(chǎn)投資信托一直是最活躍的買家，從2017年初至今收購物業(yè)總值達(dá)人民幣320億元，而2016年全年僅為人民幣410億元。
據(jù)戴德梁行報(bào)告顯示，按資產(chǎn)類別來看，寫字樓仍為最受歡迎的資產(chǎn)類別，占到2016年全年總投資額的一半，略高于2015年42%的占比。對于零售物業(yè)的投資在2016年增長尤為顯著，占到交易總額的27%（560億元），為2010年以來最高占比。
由于寫字樓資產(chǎn)的激烈競爭使得其收益率不斷壓縮，許多投資者把目光轉(zhuǎn)向零售物業(yè)。其中一部分投資者計(jì)劃通過物業(yè)提升或租戶調(diào)整而取得更高的租金，另一部分則打算將其收購的零售物業(yè)改造成寫字樓或綜合體以實(shí)現(xiàn)更高的回報(bào)。
在綜合體項(xiàng)目的收購中，寫字樓和零售物業(yè)的組合占到了九成以上。有一定零售體量的寫字樓通常可以達(dá)到較高的入住率或租金增長，寫字樓內(nèi)的員工也可為其零售區(qū)域于工作日帶來較為穩(wěn)定的客流量，兩者相輔相成使該類物業(yè)受到投資者的青睞。
值得關(guān)注的是，內(nèi)資買家占到2016年全年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額九成，為10年來最高占比。內(nèi)資企業(yè)以其資金雄厚、審批較快等優(yōu)勢大舉涉足中國一線城市。在上海，以險(xiǎn)資為主的內(nèi)資機(jī)構(gòu)資本十分活躍，在內(nèi)資投資總額的占比接近六成。在利率仍保持較低水平以及股市持續(xù)低迷的狀態(tài)下，險(xiǎn)資的資產(chǎn)配置壓力不斷加大，而商業(yè)地產(chǎn)尤其是位于一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為各大險(xiǎn)資互相爭奪的對象。
港資和新資在中國商業(yè)地產(chǎn)外資投資商中仍占主導(dǎo)地位，而歐美資本在華投資普遍較保守或者傾向于短期投資，并對新興市場或風(fēng)險(xiǎn)較高的資產(chǎn)接受度相對較低。
可增值型或機(jī)會(huì)型資產(chǎn)將成市場新寵
近年來，由于租金增長放緩而資本價(jià)值增長超速，中國商業(yè)地產(chǎn)收益率受到壓縮。尤其在北上廣深一線城市，由于對優(yōu)質(zhì)物業(yè)競爭激烈，甲級寫字樓價(jià)格于2016年在四市平均上漲近10%，而租金僅平均增長1%，使四市平均毛收益率由2015年底的5.3%降至4.9%。未來，在龐大供應(yīng)量的壓力下，預(yù)計(jì)租金增長仍保持緩慢，收益率預(yù)計(jì)或?qū)⒗^續(xù)下滑。因此，更多投資商把目光轉(zhuǎn)移至對資產(chǎn)價(jià)值的提升，可增值型或機(jī)會(huì)型資產(chǎn)越來越受歡迎。
除此之外，盡管寫字樓物業(yè)將繼續(xù)受到追捧，越來越多的投資者將放寬目光以尋求更高回報(bào)率的資產(chǎn)。除了近年來因電子商務(wù)行業(yè)的崛起而迅速發(fā)展的物流倉儲(chǔ)業(yè)外，數(shù)據(jù)中心、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、學(xué)生宿舍、旅游地產(chǎn)等“新興資產(chǎn)”也將受到更大關(guān)注。
中國的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷二十年的快速發(fā)展后，已全面進(jìn)入存量模式。戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰表示：“城市更新、產(chǎn)業(yè)升級、改造創(chuàng)新將成為未來幾年愈發(fā)關(guān)注的話題。對于投資者來說，有效的資產(chǎn)運(yùn)營管理將成為制勝因素。在核心成熟物業(yè)緊缺的當(dāng)下，投資者可將目光放寬放遠(yuǎn)，從眾多的新興市場或新興物業(yè)中發(fā)掘投資亮點(diǎn)?！?
