史上最嚴(yán)調(diào)控將持續(xù)多久 一年后房價會有大變？
時間：2017/9/8
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最近，身邊的朋友和同事都在談?wù)撡I房的事情，其中不少積極的人已經(jīng)在物色地段和樓盤，搞得我自己也有點(diǎn)蠢蠢欲動，畢竟我也是有購房資格的人，雖然在北京最新的限購政策出臺之后已經(jīng)被剝奪了“首套”的權(quán)利。
其實我是非常理解這部分人的想法的，我相信大部分人也都是這么想的。
其一，中國的房價在過去十幾年實現(xiàn)了飛躍式增長，其投資收益大于市面上絕大多數(shù)的其他投資產(chǎn)品；其二，雖然現(xiàn)在的房價水平已經(jīng)很高，但是北上廣深等一線城市的需求依然沒有得到完全滿足，所以理論上還有上漲空間；其三，一部分剛需人群擔(dān)心如果現(xiàn)在不買，以后房價繼續(xù)上漲就再也沒有機(jī)會了。
這樣的理由還可以列出來很多，我也一度無法反駁。因為過去十幾年，房價確實是一直在漲，而且是越調(diào)控漲得越厲害，以至于每一輪的調(diào)控措施都要比之前一輪嚴(yán)厲很多，每一次都是“史上最嚴(yán)調(diào)控”。但是，細(xì)細(xì)思考之后，我覺得目前這個時間段已經(jīng)不是最佳的買房時機(jī)。
下面我跟大家一起來思考一下幾個問題，雖然我不一定能給出完全正確的答案，但是這樣的討論或許可以幫助大家進(jìn)行思考，至于是否買房，大家可以看完之后再做判斷。
一、現(xiàn)在的房價水平算不算高？
關(guān)于這個問題，相信每個人都有自己的判斷，但是目前為止沒有人可以拍胸脯說自己說的一定是對的，因為這個問題目前完全沒有辦法檢驗。
在之前的文章里我曾提出過一個方法，那就是如果完全取消限購和限貸等限制條件，允許市場自由流動，我們再判斷一個地方的房價會是什么樣的水平，從而判斷現(xiàn)在的房價算不算高。以北京為例，假設(shè)從來沒有限購和限貸，你認(rèn)為現(xiàn)在的房價會是什么水平？跟現(xiàn)在的房價比是高還是低？當(dāng)然，這個問題也不太好回答，因為這個假設(shè)也是無法驗證的。
于是很多人就提出了跟紐約、東京等大城市橫向比，因為相對而言，他們更接近于我們假設(shè)的狀態(tài)。對比的結(jié)果是什么呢？有人說北京房價比紐約還貴啦，還搬出了不少數(shù)據(jù)，但是據(jù)當(dāng)?shù)氐呐笥呀榻B，實際上紐約曼哈頓金融區(qū)的房子，普通中產(chǎn)也是買不起的，所以從這個角度來說你就不要埋怨西城區(qū)的房價高了。但是亦莊的房子賣8萬，門頭溝賣6萬，燕郊賣4萬你認(rèn)為高不高呢？人家紐約郊區(qū)的房子也到不了這個價格呢，何況人家住的還是HOUSE，而且人家的收入水平也比咱們高很多。
當(dāng)然，這么判斷也是不準(zhǔn)確的，我們國家人多啊，土豪更多，大家都想來北京買房，北京房價自然低不了。
所以，這一部分的結(jié)論即使我不下，也應(yīng)該很清楚了。北京這樣的全國性城市（甚至可以說是國際性大都市），至少核心區(qū)域的房價，我認(rèn)為不高，但是其他地區(qū)，其他城市的房價水平，大家對號入座吧。
二、這一輪“史上最嚴(yán)調(diào)控”會有怎樣的效果？
相信這也是大家近期最關(guān)心的一個問題。
由于經(jīng)歷了去年上半年的暴漲，從去年下半年開始全國各地就陸續(xù)出臺了一系列的調(diào)控政策，比如北京出臺的“930新政”。BUT，房價還在漲，而且漲幅還不低。根據(jù)買房的朋友和鏈家的數(shù)據(jù)判斷，去年930到今年2月底，北京二手房價又漲了10%左右（當(dāng)然官方數(shù)據(jù)是在下跌，你們懂的），其他大城市房價也沒有止?jié)q，于是才有了最近這一波的大范圍“史上最嚴(yán)調(diào)控”。
具體調(diào)控的內(nèi)容這里就不做討論了，相信大家早已在媒體上已經(jīng)看到了各種各樣的報道和解讀，總之，說它是“史上最嚴(yán)調(diào)控”絕不為過。我相信大家最關(guān)心的還是這樣的嚴(yán)厲調(diào)控到底會不會取得效果？這個效果到底是怎樣的——降低房價的上漲速度、穩(wěn)定房價、還是降房價？
從調(diào)控的目的來說，我相信相關(guān)部門的目的肯定是希望維穩(wěn)，即既不希望大漲也不希望大跌。大漲就相當(dāng)于調(diào)控?zé)o效，自己打自己的臉；大跌又會引發(fā)一系列的問題和風(fēng)險，不利于市場和社會的穩(wěn)定。但是，從效果來看，這樣的目標(biāo)是最不容易實現(xiàn)的，比如說去年下半年的調(diào)控政策就一點(diǎn)效果都沒有。原因是什么，不能說930的調(diào)控不夠嚴(yán)厲，而是那樣的調(diào)控沒有改變?nèi)藗儗Ψ績r的預(yù)期，所以人們還是拼命買房，房價也就還是不斷上漲，于是才有了現(xiàn)在更為嚴(yán)厲的調(diào)控。所以這一波的“史上最嚴(yán)調(diào)控”，其實最大的作用不是從技術(shù)上阻止房價上漲，而是要改變?nèi)藗儗Ψ績r上漲的預(yù)期，從而才能達(dá)到調(diào)控目的。但是，經(jīng)歷了這些輪的調(diào)控，人們的預(yù)期是很難改變的，因此要達(dá)到目標(biāo)效果，就必須采取力度更大的手段，也就是說“矯枉必須過正”。
理解了調(diào)控和房價的之間的邏輯，相信大家也就好判斷調(diào)控的效果了。不出意外的話，這輪嚴(yán)厲調(diào)控后房價還將延續(xù)此前數(shù)輪調(diào)控的走勢，調(diào)控—穩(wěn)定觀望—下降（可能是小幅）—放松—反彈，然后可能又是下一輪調(diào)控。
三、房價未來的走勢如何？
這個問題可能是最難回答的，我說出來的結(jié)果也未必會讓您信服。很多人聽了謝國忠的話，到現(xiàn)在都沒有買房，現(xiàn)在想把他砍死，不過聽說他自己卻買了好幾套房。任志強(qiáng)一直說房價要漲，結(jié)果也被人罵得狗血淋頭，連新浪微博都被禁言了。但是說句公道話，預(yù)測是否準(zhǔn)確只有時間才能檢驗，之前說得不對不表示未來也一定是錯的，之前都預(yù)測準(zhǔn)了不代表接下來也會一致正確。
所以我這里列舉幾條可能會影響房價未來走勢的因素，這些在我一年前的文章里已經(jīng)都提到過，不過根據(jù)現(xiàn)在形勢做一些修正，大家可以自行判斷。
一看貨幣政策。以往的房價上漲，很大程度上都是受貨幣供應(yīng)量的影響。而今年官方設(shè)定的M2增速目標(biāo)是12%左右，貨幣政策依然維持在較為寬松的水平，而且未來要保證經(jīng)濟(jì)的高速增長，貨幣政策很難大幅收緊，這也基本確定了房價的走勢。但是由于受到美國加息周期的影響，接下來貨幣政策的寬松程度也會打上一定的折扣。
二看經(jīng)濟(jì)形勢。雖然中國經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)開始放緩，但是在未來5年，以人民幣計價的GDP預(yù)計保持5%以上的增速基本沒有問題。但是由于過往的經(jīng)濟(jì)增長過分依賴投資（包括房地產(chǎn)），未來要調(diào)整結(jié)構(gòu)的話勢必會減少對投資的倚重，而更看重消費(fèi)等高質(zhì)量的增長。因此，房地產(chǎn)投資在未來的增長速度可能會較以前有所放緩。
三看人口流動。盡管國內(nèi)總?cè)丝诘目焖僭鲩L勢頭已經(jīng)基本結(jié)束，但是一線城市的吸引力依然很強(qiáng)，如果沒有戶籍等政策限制，大城市的吸引力將會更加突出。這點(diǎn)從國外發(fā)達(dá)國家的現(xiàn)狀就可以看出來。但是，需要注意的是國家對大城市人口控制的力度超過了之前的預(yù)期，這可能會對當(dāng)?shù)胤績r產(chǎn)生一定的影響。
四看土地供應(yīng)，土地政策對房價也有直接的影響。從目前的土地供應(yīng)來看，雖然全國整體上土地供應(yīng)還是很豐富，但是大城市，特別是其核心區(qū)域，土地資源是非常稀缺的，這就會對房價起到一定的支撐。不過非核心區(qū)域，三四線城市的情況就不是這樣了。
基于以上這些常規(guī)指標(biāo)來判斷，跟一年前的分析相比，現(xiàn)在我認(rèn)為未來房價上漲的概率已經(jīng)大幅降低。
四、最后必須重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)匯率風(fēng)險。
我們之前對房價的討論都是建立在人民幣計價的前提下，但是未來由于匯率貶值的壓力越來越大，我們在判斷房產(chǎn)投資收益的時候需要考慮到匯率的損失。這樣的話，以美元計價的房價漲幅可能會比人民幣計價漲幅低很多，甚至如果人民幣貶值幅度大于人民幣房價的漲幅，則投資房子的收益可能會是負(fù)的。
關(guān)于匯率未來的走勢，這篇文章就不詳述了。目前主流的判斷是，雖然中國央行依然在嚴(yán)格控制資本流出，但是人民幣的貶值風(fēng)險已經(jīng)越來越大，未來央行控制匯率的難度會越來越大，成本也會越來越高。因此，未來我們在做任何投資的時候，一定不能忽略匯率的風(fēng)險，特別是在計算收益的時候，一定要考慮匯率貶值可能帶來的影響，不然就很有可能出現(xiàn)之前說過的人民幣房價上漲但是以美元計價的收益為負(fù)的情況。
總結(jié)：
我們一起回顧一下以上的幾點(diǎn)討論。
首先，現(xiàn)在北京等大城市核心區(qū)域的房價水平不能算是絕對過高，但并不是所有區(qū)域的房價都沒有泡沫。其次，本輪“史上最嚴(yán)調(diào)控”為了達(dá)到目標(biāo)，必定會采取“矯枉過正”的手段，這很可能會導(dǎo)致未來一段時間房價的下跌。此外，房價未來的走勢受很多因素影響，跟過去一年相比，基本面已經(jīng)發(fā)生了一些不容忽視的變化，這也給未來一段時間的房價上漲帶來不小的壓力。最后，我們也不能忽視匯率的風(fēng)險，在做房地產(chǎn)投資的時候不能只考慮人民幣計價的投資收益，也要考慮以美元計價的絕對收益。
基于以上的幾點(diǎn)討論結(jié)論，我相信大家就不難理解今天文章的標(biāo)題了。我認(rèn)為在未來的一年時間之內(nèi)，大家最好是忍住誘惑，不要輕易買房。
至于一年之后怎么辦，到時候再說吧！或許我也會像2015年那樣，再次大聲疾呼讓你買房的。
