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樓市追蹤 租購?fù)瑱?quán)政策是住建部等九部委出的，影響卻集中體現(xiàn)在學(xué)區(qū)房，背后的邏輯是改革力量推動(dòng)下，教育機(jī)會(huì)與戶籍、住房產(chǎn)權(quán)掛鉤關(guān)系持續(xù)松動(dòng)的結(jié)果。 “幾乎所有房源都有降價(jià)，還有部分急用錢的房主在交易時(shí)會(huì)進(jìn)一步降價(jià)，降價(jià)幅度可達(dá)50萬元?！?月4日，據(jù)媒體報(bào)道，北京某學(xué)區(qū)的房產(chǎn)中介表示，與3·17新政前相比，附近住宅包括學(xué)區(qū)房每平方米平均降價(jià)一兩萬元。 隨著9月1日開學(xué)，學(xué)區(qū)房的應(yīng)景降溫似乎也讓此前壓力頗大的家長們，松了一口氣。事實(shí)上，學(xué)區(qū)房降溫的背后，既是今年以來政策之下的必然發(fā)展，也蘊(yùn)含著改革的深層用意。 讓我們通過今年以來的住建政策略以管窺。 3月6日，北京市規(guī)劃和國土委印發(fā)《關(guān)于統(tǒng)籌利用集體建設(shè)用地政策的有關(guān)意見》，推進(jìn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房；3月17日－26日，北京市密集出臺(tái)一系列號(hào)稱“史上最嚴(yán)限購”政策；7月17日，廣州市率先實(shí)行租購?fù)瑱?quán)；7月18日，住建部等九部委下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，“承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同等有關(guān)證明材料申領(lǐng)居住證，享受相關(guān)公共服務(wù)”。8月28日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。 系列政策的接連出臺(tái)，意味著租購?fù)瑱?quán)和集體租賃住房政策是一套組合拳。雖然措施略顯生猛，但痛點(diǎn)抓得準(zhǔn)確。從政策打法上也很有特點(diǎn)：地方先出，部委政策緊隨其后。關(guān)聯(lián)政策的步調(diào)緊跟，實(shí)則暗示著此輪政策是有明確目標(biāo)的戰(zhàn)略舉措：為實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”的目標(biāo)服務(wù)。 其中，學(xué)區(qū)房恰恰是典型的“用來炒的”。 學(xué)區(qū)房不是用來住的，是用來上學(xué)的，這恰恰構(gòu)成了最大的炒房熱點(diǎn)。因此，在系列政策的背景下，學(xué)區(qū)房首先反應(yīng)，一致小幅下跌5%-10%也屬必然。不過，不同于一般商品房，學(xué)區(qū)房實(shí)則是住房和教育結(jié)合的產(chǎn)物。其價(jià)格既受住房政策影響，也受到教育資源的左右。 教育資源對學(xué)區(qū)房價(jià)格影響的根本原因在于其公共產(chǎn)品屬性。唯有當(dāng)公共品實(shí)現(xiàn)普遍均等化時(shí)，市場發(fā)展才能走向健康軌道。對比其他公共品來看，在一、二線城市，基礎(chǔ)設(shè)施基本上已經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化，水平差距不大；醫(yī)療資源高度市場化，全城全國都共享，差別只在距離；治安、消防必然確保均等化；科技、文化、體育目前還無關(guān)痛癢；只有教育，既不均等，又難以放開，市場力量再強(qiáng)大，也只能沿著學(xué)區(qū)劃定的邊界畸形生長。 中小學(xué)校是典型的公共產(chǎn)品，住房則是準(zhǔn)公共產(chǎn)品。上世紀(jì)90年代初以來的教育產(chǎn)業(yè)化改革和90年代末以來的住房商品化改革，帶來的種種問題，本質(zhì)上都是因?yàn)槠x了其公共產(chǎn)品屬性，學(xué)區(qū)房則是教育和住房兩個(gè)領(lǐng)域發(fā)展偏差的疊加和放大。 中小學(xué)教育獨(dú)有的學(xué)區(qū)劃分制度，將教育資源對房價(jià)的影響人為限制在了學(xué)區(qū)內(nèi)。因此，房價(jià)無法攤薄，不得不在學(xué)區(qū)內(nèi)畸形攀升，就像被密閉容器中擠壓生長的豆芽，最后會(huì)以扭曲的姿勢出現(xiàn)。因此，決定學(xué)區(qū)房漲跌命運(yùn)的根本原因是教育制度。倘若教育資源分配不公現(xiàn)象沒有改變，供求關(guān)系就沒有本質(zhì)改變，學(xué)區(qū)房無論是用于出售還是出租，都仍是稀缺昂貴的商品，價(jià)格自然不會(huì)發(fā)生徹底扭轉(zhuǎn)。 不過，今日的北京學(xué)區(qū)房量價(jià)齊跌現(xiàn)象意味著這一局面正在改變。一個(gè)重要的影響因素在于九部委推行的租購?fù)瑱?quán)政策。租購?fù)瑱?quán)中的“權(quán)”字，并非產(chǎn)權(quán)，而是居住權(quán)及與其相關(guān)的享受城市公共服務(wù)的權(quán)利，其中最有吸引力的就是受教育權(quán)。所以，租購?fù)瑱?quán)政策是住建部等九部委出的，影響卻集中體現(xiàn)在學(xué)區(qū)房，背后的邏輯是改革力量推動(dòng)下，教育機(jī)會(huì)與戶籍、住房產(chǎn)權(quán)掛鉤關(guān)系持續(xù)松動(dòng)的結(jié)果。如此來看，教育均等化要提上日程了。 當(dāng)然，租購?fù)瑱?quán)政策的出臺(tái)雖然不會(huì)是顛覆性的改革，但卻是“愚公移山”式的持續(xù)改革重要一環(huán)，其能夠部分緩解需求，對學(xué)區(qū)房價(jià)格也會(huì)有一定影響。至于從根本上解決學(xué)區(qū)房價(jià)格扭曲，終究是要?dú)w還義務(wù)教育的公共產(chǎn)品屬性，盡快實(shí)現(xiàn)教育機(jī)會(huì)均等化。畢竟，雖然九部委放出了租購?fù)摹帮L(fēng)箏權(quán)”，但九部委之外，還是教育部牽著那根“風(fēng)箏線”。