集體土地進(jìn)軍租賃市場 住房租賃市場再起波瀾
時(shí)間：2017/9/7
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近日，國土資源部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（以下簡稱《方案》），北京、上海、鄭州、武漢等13個城市將作為首批試點(diǎn)，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，并探索構(gòu)建購租并舉的住房體系以及城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。
這份名單遙相呼應(yīng)此前國家確定的首批租賃市場發(fā)展的試點(diǎn)城市名單。相比住建部等九部委下發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中的12個試點(diǎn)城市，增加了北京、上海，去掉了深圳。
“去掉深圳的原因，在于其沒有集體用地，《方案》中的名單，基本囊括了我國主要的住房租賃市場。”鄭州本地一位地產(chǎn)銷售咨詢公司負(fù)責(zé)人韓先生表示。他稱，近年來在一些城市住房、租房價(jià)格暴漲的背景下，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，讓“居者有其所”成為擺在政府面前的重要課題。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，除了加大商品房供應(yīng)外，更為穩(wěn)妥的方式就是建設(shè)房屋租賃市場。
而要發(fā)展該市場，尤其是廉價(jià)租賃房屋市場，對建設(shè)用地成本提出了苛刻要求?！跋啾葒薪ㄔO(shè)土地，集體建設(shè)用地不僅體量大，而且效益和利用率較低，將其盤活，有助于城市租賃市場的利用，對平抑房價(jià)有著現(xiàn)實(shí)利好?！表n先生說。
除了平抑房價(jià)外，試點(diǎn)的另外一個作用在于打破過去難以觸碰的禁區(qū)。
一位地方政府人士向記者表示，在《方案》出臺前，商品房開發(fā)必須經(jīng)過征地環(huán)節(jié)，不少農(nóng)村集體土地首先要通過控規(guī)修改成“城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地”，才能變更土地性質(zhì)。而新政策實(shí)施后，集體用地將無需再經(jīng)征地環(huán)節(jié)，就能直接建設(shè)租賃住房。同時(shí)，根據(jù)《土地管理法》，當(dāng)前集體土地的使用范圍僅限于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)等。《方案》則在一定程度上突破了現(xiàn)有的土地管理法律法規(guī)，或?yàn)榉ㄒ?guī)的修訂提供了參考。
促使農(nóng)民增收，亦是此次《方案》的著力點(diǎn)。韓先生坦言，在現(xiàn)有土地制度下，城市建設(shè)用地和農(nóng)村建設(shè)用地分隔，土地之間存在巨大的級差地租差異，這對于農(nóng)民尤其是郊區(qū)農(nóng)民來說極為不公。由于集體土地成本較低，建設(shè)投入較少，村集體有能力自我集資，允許集體土地進(jìn)軍租賃市場后，農(nóng)村集體和農(nóng)民將可以分享這部分級差地租所帶來的利益，使村民收入得到明顯提高。
體系化破局需多種探索
自十八屆三中全會以來，集體土地入市就是各地改革的重要內(nèi)容。允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同價(jià)同權(quán)等改革，已在多地快速推進(jìn)。
但南陽市一位開發(fā)商孫先生則向記者表示，對于集體土地建設(shè)問題，地方政府存在兩難的心態(tài)。一方面，全國多個試點(diǎn)地區(qū)開展的存量集體建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓、“兩權(quán)”抵押等改革，已取得了一定成績，讓人躍躍欲試；另一方面，由于擔(dān)心集體土地“房地產(chǎn)化”和資本侵害弱勢農(nóng)民利益，又不敢打破現(xiàn)有征地模式，只能進(jìn)行一些細(xì)節(jié)上的修修補(bǔ)補(bǔ)。
他舉例，當(dāng)?shù)啬虫?zhèn)曾想進(jìn)行集體土地租賃建設(shè)，在建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中學(xué)教職工宿舍的同時(shí)，進(jìn)行對外出租開發(fā)，但后來因?yàn)閾?dān)心政策風(fēng)險(xiǎn)問題，該開發(fā)項(xiàng)目被臨時(shí)叫停，至今學(xué)校周邊開發(fā)仍未啟動，公司也耽誤了大量時(shí)間?！伴_發(fā)商要追求利益，當(dāng)?shù)鼐用窈ε伦陨砝姹粨?。在集體土地進(jìn)入租賃市場的問題上，現(xiàn)在沒有清晰的法規(guī)和模式，很多地方都會遭遇類似情況?！睂O先生說。
在集體土地建設(shè)問題上，《方案》要求租賃住房所用土地仍屬于集體建設(shè)用地；房屋只租不售，承租人不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)。而從土地供給來看，試點(diǎn)城市大多也對集體用地規(guī)模有著嚴(yán)格限制。韓先生認(rèn)為，點(diǎn)狀分布的集體用地，在開發(fā)上，還有土地規(guī)劃利用、公共服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)鏈接等諸多問題沒有解決。因此開個小口做試點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)其中的顯性或隱性問題，也是多數(shù)地方通行的做法。
對于租房價(jià)格是否因此生變，多數(shù)受訪者認(rèn)為，短期內(nèi)對房價(jià)并不會有什么影響。唯創(chuàng)咨詢分析師宏晨表示，《方案》中的租賃市場，與當(dāng)前商品房市場相隔離，即便一些啟動試點(diǎn)的地區(qū)，當(dāng)?shù)刈夥績r(jià)格也多以市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，并不會對市場帶來太大影響。
他認(rèn)為，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，一方面可以緩解城市用地壓力，另一方面可以利用集體土地的“級差地租”，讓高房價(jià)獲得平抑通道，并推進(jìn)區(qū)域城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)度。但他也表示，當(dāng)前細(xì)化政策并沒有出臺，具體如何執(zhí)行各地或有不小的區(qū)別。而《方案》緩解樓市乃至社會矛盾的出發(fā)點(diǎn)是顯而易見的，因此必須避免其市場化過程中受到資本或其他利益的影響，導(dǎo)致?lián)p農(nóng)、傷農(nóng)情況的發(fā)生。
