第一太平戴維斯：2017上海房地產(chǎn)市場大棋局
時間：2017/9/14
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目前政策大方向趨向收緊，內(nèi)地開發(fā)商的現(xiàn)金流將備受考驗，外資亦可能重估內(nèi)地市場的投資價值。但目前政策沖擊波威力尚難估算，后市走向料將在年底前明朗。
住宅交易市場
年初上海嚴(yán)厲整頓商住兩用房，上月又在全國范圍內(nèi)首次推出只租不售住房用地。第一太平戴維斯朱兆榮表示，最近中國房地產(chǎn)投資頗多變數(shù)，可以說政府態(tài)度明確，惟政策效果還需要時間觀察。他指出，由于出售型的住宅回籠資金相對迅速，故在去杠桿的大背景下，持有型的商業(yè)地產(chǎn)受影響更大，尤其眼下內(nèi)地地價高企，租金上漲機會卻有限，整體投資回報率較低，若只租不售，的確十分考驗開發(fā)商的整體財務(wù)能力。
全國范圍內(nèi)，金融工作再度重申去杠桿，預(yù)計政策組合拳料將縮小樓市的上漲空間，內(nèi)地樓價的上行幅度一定不會似五年、十年前這般迅速，若早前可以按年上漲7%至8%，未來則可能是2%至3%，總之投資回報率會收窄。
短線快速盈利模式不再
投資市場上的風(fēng)向，則尚待觀察。十多年前，上海投資市場以外資主打，隨著內(nèi)地樓市賺快錢漸漸不易，令外資熱情降溫，投資市場開始由內(nèi)資挑大梁，其中八成以上交易均由后者完成，但過去兩年間，包括歐美、東南亞等在內(nèi)的環(huán)球市場，辦公樓投資回報也從逾4%收窄至3%，與上海等內(nèi)地一線城市持平，敏銳的外資基金又開始回流上海，重新審視上海市場的價值。
以往外資決定中國投資策略時，多依賴數(shù)據(jù)分析、國際經(jīng)驗，現(xiàn)在亦將決策重點置于政策面，在政策解讀上花很大功夫，因為投資內(nèi)地樓市，短線快速盈利的時代已是過往，目前更多要看中長線。
投資重點重回一線城市
據(jù)其觀察，早年外資在內(nèi)地市場喜歡單打獨斗，現(xiàn)在則會尋找國內(nèi)、國外合伙人，增加實力，降低風(fēng)險，且在內(nèi)地的發(fā)展重點又從二線城市，回歸到一線城市，“外資以前會考慮到二線城市價格便宜，未來上行空間巨大，但從具體實踐來看，內(nèi)地二線城市的樓市經(jīng)營模式，與國外仍有一定差距?！?
豪宅市場向來被視為高凈值人群資產(chǎn)配置的重點，只是如今內(nèi)地富豪流行環(huán)球購房，上海豪宅是否依然暢銷？
現(xiàn)在資金出海不易，上海豪宅市場的對手并非境外豪宅，而是限購、限價政策。他透露，此間高凈值人群對上海豪宅的需求從未降溫，但最大的問題是被限購。他指，限購數(shù)年并無損上海豪宅市場，若放開限購限價，料豪宅價格將飛漲。
內(nèi)地豪宅市場發(fā)展數(shù)十年，高凈值人士對物業(yè)管理的要求越來越高，有基于此，公司最新推出了尊貴住宅服務(wù)，其中包含私人管家式服務(wù)、VIP客戶個人及家庭不動產(chǎn)投資、處置、配置管理全方位托管顧問計劃等等，看齊英國私人奢邸服務(wù)理念。
商業(yè)地產(chǎn)方面表現(xiàn)
迪園落戶 南京東路旺場
上海是內(nèi)地商業(yè)重鎮(zhèn)，但近年來內(nèi)地網(wǎng)購興旺，實體店一度日子難捱。上海鼎鼎有名的南京東路商圈，去年商鋪空置率一度高見15%。但隨著迪士尼落滬，旅游消費有了起色，目前情況大為改觀。
雖然目前沒有整體數(shù)據(jù)，但最近南京東路一些項目正在積極改造，租金也明顯上揚，第一太平戴維斯的不少客戶瞄準(zhǔn)南京東路，計劃在此開設(shè)新店，與此同時，新天地租金亦明顯見長。他認(rèn)為，淮海中路、南京西路多表達了上海本地消費，但南京東路、新天地則與旅游業(yè)密切相關(guān)，后者突然發(fā)力，料與赴滬旅行人數(shù)激增相關(guān)。
事實上，《2016年上海國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》中的統(tǒng)計亦顯示，迪園尚未開業(yè)的2015年，赴滬旅游的國內(nèi)游客同比僅增2.8%，旅游收入同比升1.9%；2016赴滬旅游的國內(nèi)游客則錄得2.96億人次，同比增幅為7.4%，旅游收入錄得3,443億元，同比增14.6%，升幅為2015年的逾7倍。
商場易構(gòu)建獨特風(fēng)格
由于服飾等業(yè)態(tài)受網(wǎng)購沖擊較大，過去數(shù)年間，內(nèi)地各家購物中心紛紛大力引進餐飲業(yè)，部分商場甚至將逾半面積，分給各家食肆。不過，近一年來，內(nèi)地白領(lǐng)們又開始流行網(wǎng)上訂餐，對商場經(jīng)營者而言，真是計劃趕不上變化。
經(jīng)營計劃趕不上潮流
外賣對實體餐飲店未必一定有損害，有些餐飲店會因外賣訂單增加而營收，當(dāng)然有些店家會失去部分生意，但對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者而言，的確需要重新作出布局。
“商場中餐飲業(yè)太多會有問題，母嬰用品、培訓(xùn)機構(gòu)過量，同樣也不行，”朱兆榮直言，哪種業(yè)態(tài)火爆，發(fā)展商就一哄而上，導(dǎo)致內(nèi)地商業(yè)開發(fā)過剩，“即便在上海，成功的商業(yè)開發(fā)項目亦數(shù)量不多。”
市場瞬息萬變，開發(fā)商應(yīng)該提升自身經(jīng)營能力，不要因畏懼與眾不同，不敢嘗試一些新業(yè)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)需要建立自己與眾不同的風(fēng)格。
談及新趨勢，朱兆榮說，以前一談商業(yè)興旺，就想到奢侈品一線品牌，但華為、特斯拉等高科技企業(yè)，正計劃在實體店做更多展示，未來或是商場“新金主”，此外內(nèi)地龐大的健身市場也值得重視，形形色色的健身房品牌，開始蜂擁進駐商場。
健身品牌具發(fā)展?jié)摿?
健身運動類業(yè)態(tài)的蓬勃發(fā)展。往日，多數(shù)商場僅僅是將運動服裝和健身房作為其中一個商業(yè)元素，并不會將之放大。但現(xiàn)今由于內(nèi)地白領(lǐng)推崇的跑步和健身文化，不少商場順勢推出轉(zhuǎn)售跑步及運動裝備的門店。早前，上海市場不過數(shù)家健身房品牌，且多租用兩三千平米的獨棟會所。但現(xiàn)今品牌不下幾十家，規(guī)模大小不一，包括大牌Studio、以及新興品牌主打私教等。一些健身會所租用的最小面積，不過150平方米，隨時都可進駐商場，”借力健身熱潮，運動消費成為商場補給業(yè)態(tài)之一。未來，商場將呈現(xiàn)愈發(fā)多元化的發(fā)展態(tài)勢。
