三四線城市的投資機會：房價多受益于新開通的高鐵
時間：2017/9/21
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從去年四季度開始，房地產板塊輪動明顯：三四線城市房價漲幅超過一二線城市，領跑漲幅榜；此前還在大力去庫存的三四線城市，成為本輪房企拿地的“兵家必爭之地”。這里固然有一二線城市房地產調控的“擠出效應”等因素所帶來的影響，更應看到這個現象中所反映的人口流動和城市集群崛起因素。
隨著北京、上海等特大城市嚴格限制人口規(guī)模，采取產業(yè)外移和嚴格落戶政策，人口流入增速近些年來一直呈下降趨勢，加之受高房價影響，有些人逃離“北上廣深”，到更具發(fā)展空間的城市工作、生活。隨著金融、互聯網、通信等產業(yè)迅速發(fā)展，潛力城市創(chuàng)業(yè)氛圍、總部經濟等直追“北上廣深”，產生大量高學歷、高技能人才就業(yè)崗位，再加上擁堵指數低、通勤時間較短或消費水平相對低等優(yōu)勢明顯，這些城市成為承接一線城市溢出人口的主力。
人口流入導致人口百萬級城市數量快速增長：一些二線城市躋身“準一線城市”，三線城市躋身“準二線城市”。國家統(tǒng)計局數據顯示，在地級以上城市中，按2015年末市轄區(qū)戶籍人口劃分，100萬至300萬人口規(guī)模城市數量增長迅速，達到121個，比2012年增加15個；300萬至500萬人口規(guī)模城市13個，增加4個；500萬以上人口城市達13個，增加1個。也就是說，我國市轄區(qū)戶籍人口超過100萬的城市已有147個。
傳統(tǒng)省域經濟和行政區(qū)經濟逐步向城市群經濟過渡，城市集聚效應日益凸顯，尤其是長江三角洲和珠江三角洲兩個灣區(qū)和京津冀城市群，經濟規(guī)模接近全國GDP近四成。山東半島、海峽西岸、中原地區(qū)、長江中游、成渝地區(qū)、關中地區(qū)和北部灣地區(qū)等城市群異軍突起。據統(tǒng)計，在上半年全國三四線城市所去掉的房地產庫存中，河南、浙江、江蘇、廣東四省幾乎占一半。明顯的城市群優(yōu)勢無疑成為此輪三四線城市房價上漲推動力。
從發(fā)達國家城市發(fā)展的歷史經驗來看，城市群崛起的直接原因是產業(yè)和人口轉移，但客觀上受高鐵、地鐵等基礎設施影響，使城市經濟地理發(fā)生明顯改變。以日本為例，在新干線快速擴張的上世紀60年代后期至上世紀80年代前期，人口大量從東京流向東京周邊的神奈川縣、埼玉縣、千葉縣等城市，帶動東京城市圈形成。
交通便利模糊了城市邊界，也帶來土地增值。7月，北海的新房價格以1.5%的環(huán)比漲幅位居全國榜首，南寧、金華、韶關上漲1.3%，蚌埠、桂林上漲1.2%，漲幅居前的城市不少都受益于新開通的高鐵。
在人口流動、城市集群擴張大趨勢下，如何把握投資機會？專家建議，如果一線城市限購政策長期存在，周邊“一小時”通行圈范圍的三線城市有望持續(xù)從核心城市“溢出效應”中受益。位于潛在“一小時”通行圈內但還未開通高鐵的三線城市樓市或具備較大潛力。此外，還可關注三四線城市購買力提升帶來的消費升級。例如，在耐用品消費中，三四線城市汽車升級換代需求，奢侈品購置等炫耀性消費需求，旅游、教育等體驗式服務品質需求都在提升，這些領域中的潛在投資機會尚有挖掘空間。
