李宇嘉：新一輪樓市密集調(diào)控 將
時間：2017/9/26
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9月22日晚至23日凌晨，樓市調(diào)控突然來襲，南昌、西安、重慶、南寧、長沙、貴陽、石家莊等城市密集發(fā)布限售、限購和限價等政策。事實上，這些城市在今年上半年已發(fā)布實施或重啟限購、限售、限價等調(diào)控措施，有的甚至是今年以來數(shù)次調(diào)控。此次，這些城市再次啟動調(diào)控，無疑是對此前調(diào)控“打補丁”、“補漏洞”。比如，南寧在今年5月份針對購房人第三套及以上住房限售，此次將限售范圍擴大到第二套。
另外，此次調(diào)控也是貫徹國家對“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，發(fā)展租賃市場、滿足“新市民”住房需求。比如，南昌推出的“三限房”（限房價、限對象、限轉(zhuǎn)讓），優(yōu)先滿足無房戶等。
除調(diào)控新政外，信貸政策也明顯收緊。近期，北京、上海、深圳、南京等地銀行陸續(xù)提高首套房貸利率水平。較基準利率上浮5%~10%，已成房貸一般規(guī)則，上浮10%~15%的銀行也有很多；二套房貸普遍上浮10%~20%，甚至干脆停貸。問題是，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，樓市上游開發(fā)投資、新開工，下游銷售量和價格明顯回調(diào)，那么，近10個城市啟動調(diào)控，房貸利率繼續(xù)上浮，究竟出于何種目的？
這個時間節(jié)點，樓市調(diào)控和金融信貸雙雙“逆勢緊縮”，筆者認為，首要原因是房價上漲壓力仍較大。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月15個熱點城市新房價格環(huán)比“非停漲即下跌”，這是三年來的第一次。一線和二線城市新房價格同比漲幅分別連續(xù)11個月和9個月收窄，調(diào)控效果顯著。但是，若看二手住房價格，就可以發(fā)現(xiàn)，15個熱點城市中有6個熱點城市的二手住房價格在上漲，70個大中城市中近60個城市二手房價格上漲。這意味著，新房價格調(diào)（資料、團購、論壇）控的情況下，二手住房更能反映市場的真實情況。70個城市二手房交易占比接近50%，熱點城市占比更是超過60%，二手住房價格普遍上漲，意味著房價上漲壓力仍然存在。
近期，筆者發(fā)現(xiàn)，南京新房和二手住房存在價格“倒掛”的現(xiàn)象，即受調(diào)控的新房價格居然比周邊交易成本更高的二手房價格還要低。于是，被低估的新房也受到熱捧。此次發(fā)布調(diào)控政策的幾個城市，8月份新房價格環(huán)比和同比平均分別上漲0.41%和11.68%，二手住房價格環(huán)比和同比平均分別上漲0.55%和10.02%。可見，二手房價格上漲的壓力更大一些。前期出臺十幾次調(diào)控政策的北京，及前期上漲過快的深圳和上海，8月份新房價格和二手房價格都在下跌，意味著京滬深樓市真跌了。對其他城市來講，整體還處在上漲過程中，政策需要跟進。
其次，新房供應(yīng)下降，或加劇未來供求緊張趨勢。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月末商品房庫存跌到近三年來新低，商品住房待售面積同比下降近30%。同時，今年以來，盡管熱點城市商品房銷售下滑40%~60%，但由于新房預(yù)售管制、限售和“招拍掛”門檻抬高（自持或配建保障房、租賃房“常態(tài)化”），批準預(yù)售也在同步下滑，甚至下滑的更快。
目前，各大城市普遍進入“補庫存”階段。開發(fā)商前景預(yù)期不樂觀，住宅新開工累計同比增速連續(xù)5個月下滑。另外，近期大城市存量盤活開啟（棚改、舊改），但存量供地周期長，中短期內(nèi)樓市供求預(yù)期或趨于緊張。
再次，居民過度加杠桿的熱度并未褪去。
今年1~8月，包括公積金在內(nèi)的中長期貸款增加超過4萬億元，同比多增超過7000億元。同時，由于額度控制、新房價格調(diào)控下“雙合同”大行其道，居民繞道消費貸為買房加杠桿。
目前，盡管房貸利率上浮幅度已超過2013年下半年至2014年上半年，但由于基準利率降至歷史最低，在房價上漲預(yù)期下，購房需求還很旺盛。住房能否回歸居住這個屬性，租賃能否培育起來，圍繞租售并舉的長效機制能否建立起來，關(guān)鍵看房價能否穩(wěn)定住。
目前看，前期調(diào)控效果初顯，但不穩(wěn)定，庫存降至歷史低位，需求蠢蠢欲動，需要再接再厲，“打補丁”、“補漏洞”。調(diào)控可謂來的及時，政策重點是限售，其最大的好處是不直接影響商品房銷售規(guī)模，但能將短期炒作的需求擠出市場。
將“短炒”需求抑制住了，就不會出現(xiàn)未來大規(guī)模“拋盤”的現(xiàn)象，樓市也就不會大起大落。同時，留在市場上的需求，除了合理的自住需求（首次購房需求、改善型需求）外，就是能增加租賃市場供應(yīng)的長期投資需求，這些需求是穩(wěn)定市場的主力。隨著租賃開始崛起，新市民夯實有效需求，未來樓市也將逐漸趨于穩(wěn)定。
