李鐵：房價也能降 樓市調(diào)控不能一刀切
剛剛過去的十一黃金周北京樓市慘淡的厲害，成交量驟降約七成。而與之形成鮮明對比的是旅游經(jīng)濟再創(chuàng)新高，全國共接待國內(nèi)游客7.05億人次，花了5836億元，一位地產(chǎn)中介經(jīng)紀人表示大概金九銀十不買房改出游了。黃金周樓市遇冷是否意味著房價會下降？本期BOSS說，聽中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經(jīng)濟學家李鐵談房價。
私享一：房價的漲幅與所在地區(qū)的資源集中程度相關(guān)
第一件事，大家都知道北京房價高不高？肯定是高的。東西城加上朝陽、海淀基本在十萬元塊錢多一平米，上海深圳我們也都列了表，房價水平都很高。房價高已經(jīng)成為了不僅僅是大眾老百姓關(guān)注的事情，也成為了中央政府關(guān)注的事情。
盡管我們知道中央政府和各地方政府都采取了一系列的措施，來限制房價的上漲，包括限購政策，控制銷售的政策，甚至是采用金融等一系列的政策遏制房價上漲，采取了這么多政策房價跌了嗎？沒跌，2016年漲幅在歷史上也是比較高的。從另一方面看，采取了這么多的控制政策，對房價的推動會是怎樣的呢，肯定會有一個明顯的，中國的國情，與房價。北京的房價，北上廣深的房價，一線和二線城市的房價還會漲，只不過說根據(jù)公共服務水平，根據(jù)資源的集中程度，優(yōu)勢資源的程度，房價的漲幅有很大的區(qū)別。
私享二：當下中國地產(chǎn)市場存在較大供需矛盾
理論上來講，如果是市場經(jīng)濟，當房價上漲的時候就增加供給，全國為什么沒有辦法更多地釋放土地呢，三四線城市房子賣不出去的問題非常嚴重，但是特大城市的房子不是賣不出去，供給不足。怎么來調(diào)節(jié)這兩類情況的矛盾，現(xiàn)在我看大家把焦點都集中在住房的問題上，但是沒有人認為是供給不足導致的結(jié)果。為什么供給不足呢？內(nèi)部曾經(jīng)講過，人口控制的思路。他有這種想法，我把你房子蓋完了來的人更多。我不給你蓋房子，不滿足你的住房需求，人就不會往里來，在北京買不到房子，房價上漲了，是這樣的思路，所以北京就嚴重控制土地出讓金，嚴格控制住房供給，導致了我們住房的銷售量，住房的供給數(shù)量下降。
第二是控制郊區(qū)地中小城市和小城鎮(zhèn)的發(fā)展。全世界特大城市，千萬人口以上的城市，五百萬人口以上城市，他這個城市基本都是攤大餅向外發(fā)展的，但是發(fā)展的整個過程中，不是一個主城區(qū)發(fā)展，周邊有很多中小城市和小城鎮(zhèn)。但是北京是限制周邊的中小城市發(fā)展。其實我們看一下北京和順義、昌平、密云、延慶，特別是延慶的房價并不高，在周邊還有上百個小城鎮(zhèn)，這些小城鎮(zhèn)沒有發(fā)展機會。
第三，控制土地供給問題我就不講了。北京住宅用地的控制情況是逐年下降，控制戶籍人口，北京現(xiàn)在不僅僅是把人口控制在兩千三四百萬，甚至呢，現(xiàn)在我們也知道，非首都功能疏解要把一部分人遷出去，控制戶籍人口，我認為，很多人就說北京的事就在于人口多。
私享三：房價也能降
房價到底能不能降呢？其實事實上已經(jīng)證明，房價也能降，全世界的城市都是如此。中心城區(qū)房價在漲是市場規(guī)律，隨著中心往外擴散，一定公里數(shù)范圍之外房價逐漸下跌。我前段時間到佛山，佛山大概它現(xiàn)在的房價是兩萬多塊錢，原來是一萬多，廣州七條地鐵通到佛山，通到佛山以后，很多廣州人到這里來買房子。廣州人到這里來買房子，他覺得這比廣州便宜一半，所以呢，相對廣州來講房價是下降的，但是相對佛山來講，看數(shù)字的話，佛山房價是上漲的。同理，看燕郊制定房地產(chǎn)限購限價政策，房地產(chǎn)價格上漲，采取嚴厲的控制措施。再一個呢，促進了交通基礎(chǔ)設施的發(fā)展，把軌道交通都修過去，那么實際上也意味著這些地方房地產(chǎn)發(fā)展機會越來越大，很多北京市中心城區(qū)的居民就自動地向郊區(qū)疏解。那么疏解有兩種可能，一個是北京轄區(qū)內(nèi)的中小城市和小城鎮(zhèn)，一個是河北沿邊界的城鎮(zhèn)，當然我們這兩條路都堵死了。其實如果不堵死，在空間大方位地調(diào)整我們的住房供給政策，從實際上能從根本上解決我們的關(guān)注的房價上漲。這是符合市場規(guī)律的，增加供給來降低房價。
私享四：房價調(diào)控不能“一刀切”
那么我們講，總結(jié)一下，限購和限制房價上漲政策應該調(diào)整，當然應該說挺方便，對于三四線城市房子賣不出去的地方應該采取一類措施；那么在房價大幅度上漲的城市，我們應該通過土地供應量增加，通過住房供應量的增加，甚至通過空間大范圍地去解決住房供給問題，可以緩解房價上漲壓力，這是符合市場規(guī)律的，如果我們不走這條路，這個矛盾積累會越來越深。
第二，不能用簡單的行政手段來代替市場的調(diào)節(jié)。所以我覺得這個事情要具體事情具體分析，要根據(jù)市場規(guī)律來調(diào)節(jié)住房問題，而不能單純的就是一漲就限，一限就死。
第三，在一個大范圍區(qū)域內(nèi)研究房地產(chǎn)的供應關(guān)系。我們也知道總書記提出了京津冀一體化的發(fā)展戰(zhàn)略，在大范圍的面積內(nèi)考慮北京市的發(fā)展，考慮天津的發(fā)展，考慮河北的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)供應關(guān)系不是通過主城區(qū)來緩解的，要通過周邊的中小城市和小城鎮(zhèn)，轄區(qū)外的中小城市來緩解。
