聯(lián)合辦公、郊區(qū)化辦公正在重塑北京寫字樓市場格局
2017年第三季度北京五大核心商圈甲級寫字樓市場需求提升，租金繼續(xù)溫和上漲。而聯(lián)合辦公、郊區(qū)化辦公等辦公新業(yè)態(tài)正在悄然改變著北京寫字樓市場格局。
非核心商圈的寫字樓供應(yīng)增加
北京市甲級寫字樓總存量保持在967.1萬平方米，整體空置率環(huán)比下降1.0%至5.5%。北京全市有效凈租金按建筑面積計算達(dá)每月每平方米391.3元，同比上漲2.6%。非核心商圈的寫字樓供應(yīng)增加，預(yù)計第四季度有58.9萬平方米投放市場，將會給北京邊緣商業(yè)圈帶來更多商業(yè)機會。
核心商圈寫字樓租金未來以“平穩(wěn)”為主
以金融和高科技為主的高端服務(wù)業(yè)在北京聚集，并逐步形成了金融街、CBD、燕莎、中關(guān)村、東二環(huán)、亞奧、望京-酒仙橋等北京核心商圈。其中前五個因為寫字樓存量面積均超過100萬平方米，習(xí)慣上被稱為北京五大核心商圈，近年來亞奧、望京-酒仙橋商圈的供應(yīng)面積也在增大，亞奧商圈寫字樓的平均租金已經(jīng)超過中關(guān)村。
未來一段時間，核心區(qū)的寫字樓租金以“平穩(wěn)”為主。一方面是因為北京的寫字樓供應(yīng)量逐年釋放，相對比較平均；另一方面則是北京金融、高科技等公司持續(xù)擴張。
此外，9月末，北京市正式發(fā)布《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》，要求“二環(huán)內(nèi)禁止新增建設(shè)用地，四環(huán)內(nèi)嚴(yán)控新增建設(shè)用地”，長期來看，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，中心城區(qū)的供應(yīng)受限將支撐核心圈物業(yè)價值持續(xù)堅挺。
“商改辦”“酒改辦”成趨勢
“商改辦”“酒改辦”趨勢持續(xù)走俏。一方面是由于北京疏解非首都功能，幾個大型的批發(fā)市場陸續(xù)搬遷；另一方面是相對于商場和酒店而言，寫字樓在運營成本、租金回報等方面都略勝一籌。未來幾年，在酒店業(yè)和傳統(tǒng)百貨業(yè)表現(xiàn)低迷的背景下，核心區(qū)老舊商業(yè)項目的改造將更加受投資者關(guān)注。
郊區(qū)化辦公
上地地區(qū)與北京東南五環(huán)外的亦莊開發(fā)區(qū)形成了北京中心城區(qū)之外兩大寫字樓集中區(qū)。戴德梁行統(tǒng)計顯示，預(yù)計四季度將有58.9萬平方米的新增供應(yīng)投放市場 ，且均位于非核心商圈。
北京的地鐵線不斷加快開通步伐，有力提高了非核心區(qū)的可達(dá)性，同時產(chǎn)業(yè)聚集，這些共同作用讓郊區(qū)化辦公成為趨勢，多中心也符合北京的規(guī)劃。四季度，北京有望新開通3條地鐵線，分別為S1線、燕房線和西郊線。這三條地鐵線的開通將分別帶動門頭溝、房山和海淀西北部等非核心區(qū)的發(fā)展。
由于核心商圈租金的高居不下，企業(yè)將搬遷和新簽約地點鎖定在交通便利的新興商圈不失為一個明智的選擇，尤其是對于租金較為敏感、體量較大及有擴張需求的企業(yè)租戶。
