上海非中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)為何會(huì)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)？
隨著上海中央商務(wù)區(qū)辦公樓租金水平的穩(wěn)步提高，聯(lián)合辦公在該區(qū)域擴(kuò)張勢(shì)頭明顯，科技、傳媒、電訊(TMT)類(lèi)公司持續(xù)的辦公升級(jí)及擴(kuò)張需求，助推辦公面積不斷吸納，并加速擴(kuò)展提升了非中央商務(wù)區(qū)的租賃需求。過(guò)去一年間，非中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)的凈吸納量已占到上海甲級(jí)辦公樓總吸納量的61%，大大超過(guò)2009年時(shí)26%的水平。是什么原因造成這一現(xiàn)象呢？
交通便捷
隨著上海辦公樓市場(chǎng)的日趨成熟，傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)已難以滿足不斷增長(zhǎng)且多元化的企業(yè)辦公空間需求。在此背景下，上海的非中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)不斷壯大，需求量呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)。
例如，在2012-2017年期間竣工的20棟上海非中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓的調(diào)查結(jié)果，新租賃的辦公空間中，僅有19%來(lái)自于中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓的原有租戶。事實(shí)上，非中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓絕大部分的租賃需求來(lái)自于從中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)乙級(jí)辦公樓遷出或?qū)で笊?jí)的租戶，對(duì)中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)并不會(huì)造成強(qiáng)烈沖擊。
租賃成本低
中長(zhǎng)期來(lái)看，中央商務(wù)區(qū)辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，市場(chǎng)供應(yīng)趨緊，將促使中央商務(wù)區(qū)辦公樓租金在當(dāng)前的整固期結(jié)束后重拾穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。因此，就長(zhǎng)期而言，中央商務(wù)區(qū)辦公樓將與非中央商務(wù)區(qū)保持一定的租金差。根據(jù)仲量聯(lián)行的租戶調(diào)查，當(dāng)租金差距為2元/平方米/天時(shí)，23%的受訪者會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的搬遷興趣；當(dāng)差距增加至3元/平方米/天時(shí)，意向搬遷者的比例上升15%。
順應(yīng)發(fā)展潮流
上海正在加速邁向卓越的全球城市。新興板塊在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)將獲得市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)的持續(xù)紅利，但與此同時(shí)，它將助力上海的明天，為城市高速發(fā)展提供所需的空間載體，成為城市發(fā)展的新引擎。
隨著上海國(guó)際門(mén)戶地位的穩(wěn)固發(fā)展，眾多企業(yè)面臨升級(jí)、擴(kuò)張或整合辦公空間的現(xiàn)狀，而非中央商務(wù)區(qū)的崛起恰逢其時(shí)，恰好滿足了‘中端市場(chǎng)’企業(yè)辦公需求的升級(jí)。
根據(jù)上海的城市規(guī)劃，大力推進(jìn)新興商圈的發(fā)展是大勢(shì)所趨，這將有助于緩解城市中央商務(wù)區(qū)及其周邊基礎(chǔ)設(shè)施的壓力；同時(shí)為處于不同發(fā)展階段的企業(yè)提供多元化的辦公選擇，從而有助于提升上海的營(yíng)商成本競(jìng)爭(zhēng)力。
目前，上海十多個(gè)主要的非中央商務(wù)區(qū)細(xì)分市場(chǎng)正處于不同的發(fā)展階段。按照其不同的發(fā)展軌跡，仲量聯(lián)行建立了一個(gè)市場(chǎng)演進(jìn)模型，將這些細(xì)分市場(chǎng)分為早期發(fā)展階段、過(guò)渡階段和成熟階段。部分非中央商務(wù)區(qū)細(xì)分市場(chǎng)一旦經(jīng)歷成熟階段，就可能借助其臨近傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)的優(yōu)勢(shì)騰飛，并展示出中央商務(wù)區(qū)的特征，成為其一部分。大多數(shù)非中央商務(wù)區(qū)板塊目前處在過(guò)渡階段。不過(guò)，隨著它們逐步邁入“成熟”階段，有望最終進(jìn)入中央商務(wù)區(qū)曲線。
在微觀層面，預(yù)計(jì)在今后十年，未來(lái)辦公也將發(fā)生重大的變化。開(kāi)發(fā)商將不再只是簡(jiǎn)單地提升傳統(tǒng)的交房條件，而會(huì)將重點(diǎn)聚焦在如何將高科技、人工智能、健康、聯(lián)合辦公、人性化體驗(yàn)等千禧一代員工追求的流行元素融入他們的新產(chǎn)品中。非中央商務(wù)區(qū)擁有更多的土地儲(chǔ)備，有望在未來(lái)辦公方面引領(lǐng)上海辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展。
放眼中國(guó)其他一線城市，近年來(lái)新興區(qū)域市場(chǎng)均表現(xiàn)活躍，例如北京的望京區(qū)域、廣州的琶洲與深圳的后海總部基地。這些區(qū)域的租金優(yōu)勢(shì)及新增高品質(zhì)物業(yè)有效吸引了大批具有擴(kuò)張、整合以及升級(jí)搬遷需求的租戶。此外，香港業(yè)已成熟的辦公樓市場(chǎng)亦經(jīng)歷了加速向非傳統(tǒng)核心區(qū)發(fā)展的步伐。近年來(lái)，大量金融和專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)企業(yè)從中環(huán)地區(qū)涌入香港東，使其成為香港非中央商務(wù)區(qū)辦公樓市場(chǎng)中最成熟的細(xì)分市場(chǎng)。
