貸無(wú)可貸 今年買(mǎi)房最困難的時(shí)刻來(lái)了
進(jìn)入11月買(mǎi)房更加困難，有的讀者問(wèn)小白，今年最后兩個(gè)月貸款會(huì)方便些嗎？我說(shuō)很難，因?yàn)閲?guó)家對(duì)房貸進(jìn)行總量控制，銀行前面把錢(qián)都花光了，越到年尾越緊張。
從成本上說(shuō)，資金越來(lái)越貴，年初各大銀行房貸利率還在基準(zhǔn)4.9%基礎(chǔ)上打7折、8折不等，現(xiàn)在不僅沒(méi)有打折。9月末全國(guó)首套房平均利率達(dá)到5.22%，二套房利率為5.6%，連續(xù)9個(gè)月上升，創(chuàng)下去年國(guó)慶以來(lái)新高。
北京主要銀行首套房利率上浮10%，二套房上浮20%；廣州首套房利率上浮5%，二套房上浮10%；合肥首套房利率上浮10%，二套房上浮20%。
當(dāng)然這主要是一線城市情況，三四線整體房貸還比較寬松，有的可能高些，有的會(huì)稍低，具體看城市。
看到數(shù)據(jù)后，很多媒體都喜歡算賬，說(shuō)房貸利率上升買(mǎi)房人因此增加多少成本，月供負(fù)擔(dān)了多少，少的幾百，多的增加幾千的月供，數(shù)字很?chē)樔恕?
其實(shí)說(shuō)句客觀的話，雖然今年房貸利率一路攀升，但相比2013年的6－7%還是低了很多，更何況基準(zhǔn)利率維持在4.9%不動(dòng)，你要知道2012年那時(shí)候是6.56%。
也就是說(shuō)目前利率水平還算在可接受范圍內(nèi)，比較麻煩是申請(qǐng)房貸的時(shí)限和難度增加了，這才是影響比較大的事。
有媒體報(bào)道，進(jìn)入四季度后銀行放款時(shí)間從原來(lái)的15-60天延長(zhǎng)到60-180天不等，很多買(mǎi)房人一等就是幾個(gè)月，還要提交一大堆繁瑣的資料。更有傳言說(shuō)，有的銀行已經(jīng)像2011年那樣停止房貸業(yè)務(wù)，目前還沒(méi)有銀行確認(rèn)到底是不是真的！
這就納悶了，曾經(jīng)風(fēng)風(fēng)光光被銀行追捧的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)房貸，現(xiàn)在咋成了雞肋？小白認(rèn)為有以下幾點(diǎn)原因：
1、中國(guó)目前的利率水平實(shí)在太低了，08年后為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)央行多次降息，現(xiàn)在利率已經(jīng)處在歷史最低水平，下面這張圖是最近10年一年期貸款利率走勢(shì)。
而存款方面一年期基準(zhǔn)利率已經(jīng)降到1.5%，9月CPI同比上漲1.6%，銀行存款的收益還抵不過(guò)9月份的通脹，利率幾乎沒(méi)有再向下的空間。
隨著美國(guó)2015年啟動(dòng)第一次加息，全球加息潮到來(lái)了，比如英國(guó)近期開(kāi)啟10年來(lái)首次加息，歐洲也醞釀收緊錢(qián)袋子，這樣的情況下，中國(guó)不可能偏離世界太遠(yuǎn)。
雖然基準(zhǔn)利率沒(méi)有上升，但是央行已經(jīng)通過(guò)提高逆回購(gòu)、MLF利率（央行借錢(qián)給銀行的利率）的方式引導(dǎo)市場(chǎng)利率上升（如下圖），進(jìn)而提高整個(gè)社會(huì)的借錢(qián)成本。
2、市場(chǎng)利率上升，意味著銀行籌錢(qián)成本增加。銀行最主要是存貸業(yè)務(wù)，吸收存款，發(fā)放貸款，銀行作為一家企業(yè)，在控制風(fēng)險(xiǎn)的情況下賺錢(qián)肯定是首要目的，利率低的時(shí)候借來(lái)的錢(qián)可以肆意揮霍，現(xiàn)在高了就得悠著點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示目前一年期SHIBOR利率是4.4402%，這個(gè)是銀行之間借錢(qián)的利率，一般來(lái)說(shuō)銀行借錢(qián)的方式一是吸儲(chǔ)，二是向央行借，如果兩者都借不到，那么資金面很容易緊張，為了回避風(fēng)險(xiǎn)，銀行只有向同行借錢(qián)，也就是上面的利率，因?yàn)槟闶蔷燃钡腻X(qián)，所以利率肯定會(huì)高些。
現(xiàn)在銀行向同行借錢(qián)的利率已經(jīng)達(dá)到4.4402%，但是現(xiàn)在一年貸款利率也才4.35%，所以銀行借來(lái)的錢(qián)并不是非常熱衷放貸，那拿去干嘛？當(dāng)然是投資了！
上面是工行今年1－6月報(bào)表，我們可以看出工行在上半年資金運(yùn)用中投資（債券）回報(bào)率是最高的，達(dá)到3.59%，而放貸的收益也才4.13%。
特別是在所在貸款中，房貸被視為雞肋。
為什么這么說(shuō)呢？
房貸有房子作為抵押，算是非常安全的資產(chǎn)，但是一旦放貸，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)20年、30年不等，流動(dòng)性非常差，表面上做大銀行資產(chǎn)，但是短期可以利用的流動(dòng)資金非常少了，萬(wàn)一哪天發(fā)生了兌付危機(jī)，你總不能強(qiáng)迫客戶(hù)提前還款吧。
更為重要的是隨著時(shí)間推移對(duì)銀行來(lái)說(shuō)越來(lái)越不利，小白在3月29日《真相：20年的房貸，其實(shí)你只用還12年！》一文中說(shuō)過(guò)：如果按照過(guò)去20年的真實(shí)通脹率計(jì)算，目前年4.9%的房貸利率，扣除通脹縮水的部分后，實(shí)際上買(mǎi)房人每年承擔(dān)的利率只有1.482%，差額的部分是銀行承擔(dān)。
你要知道，上面是以商業(yè)貸款4.9%的利率計(jì)算的，如果你買(mǎi)房采用的是公積金貸款或者組合貸款，那么成本會(huì)更低，目前商業(yè)貸款利率是3.25%，扣除通脹后真實(shí)利率到底是多少，我沒(méi)計(jì)算過(guò)，但肯定低好多。
3、今年樓市風(fēng)向變了，管理層已經(jīng)說(shuō)了，要防止資金進(jìn)入樓市，脫實(shí)向虛，各地對(duì)資金都看很緊，比如近期的嚴(yán)查消費(fèi)貸、現(xiàn)金貸、限制房企用貸款資金拿地。房貸作為主要樓市資金渠道當(dāng)然不能幸免。
商業(yè)銀行的房貸額度有總量的限制，年初的時(shí)候花了比較多，到了年尾客戶(hù)往往一貸難求。
有的讀者開(kāi)始問(wèn)了，既然如此那么明年初申請(qǐng)房貸會(huì)方便些嗎？
小白的看法是，隨著央行明年1月份開(kāi)始定向降準(zhǔn)，銀行資金緊張會(huì)有相當(dāng)大程度的緩解，那個(gè)時(shí)候應(yīng)該是一年中額度最充裕的時(shí)候，貸款應(yīng)該容易些。
但是不大可能回到過(guò)往的水平，現(xiàn)在一二線城市居民的購(gòu)房欲望仍然非常強(qiáng)烈，眾多的客戶(hù)角逐有限的資源很難支撐太久，按照今年的經(jīng)驗(yàn)房貸額度二季度就開(kāi)始緊張，明年整體會(huì)不會(huì)好些呢，我們還是拭目以待吧。
