這10個(gè)城市，房?jī)r(jià)可能大跌？
近日，南開(kāi)大學(xué)發(fā)布了一份《中國(guó)城市家庭住房消費(fèi)調(diào)查報(bào)告(2017)》，對(duì)全國(guó)70個(gè)城市的樓市進(jìn)行了評(píng)估，提出了以下幾點(diǎn)核心觀點(diǎn)：
1、居民購(gòu)房?jī)赡陜?nèi)住房?jī)r(jià)格可能下跌幅度最大的10個(gè)城市是洛陽(yáng)、溫州、深圳、北海、牡丹江、錦州、貴陽(yáng)、?？凇⑽靼埠蜐?jì)寧。
2、2017年前3季度住房?jī)r(jià)格超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)最大的10個(gè)城市為廈門(mén)、三亞、?？?、蚌埠、廣州、長(zhǎng)沙、韶關(guān)、湛江、唐山和北海；2016年住房?jī)r(jià)格超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)最大的城市為無(wú)錫、鄭州、北京、合肥、上海；2015年住房?jī)r(jià)格超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)最大的城市為深圳、北京、上海、牡丹江、廣州。
房?jī)r(jià)超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)城市每年波動(dòng)性較大，主要取決于房?jī)r(jià)漲幅比，從列出的城市名單可以看出，都是今年房?jī)r(jià)漲幅比較大的城市。
相比于風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)可能跌幅最大的城市名單更吸引眼球，相信許多剛需也都在翹首盼望自己所在的城市房?jī)r(jià)能夠跌到自己能力承受范圍內(nèi)。所以，下面本號(hào)主要分析南開(kāi)大學(xué)點(diǎn)名的這10個(gè)房?jī)r(jià)可能大跌的城市。
為何是這10個(gè)城市？報(bào)告給出的理由是根據(jù)其統(tǒng)計(jì)的住房?jī)r(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)排名。
本號(hào)對(duì)于這份報(bào)告所列舉的10個(gè)可能大跌的城市名單，個(gè)別贊同，大多都有異議，特別是對(duì)深圳、西安這類高級(jí)別城市也在其中，深表懷疑。
在如今的強(qiáng)調(diào)控背景下，供需都被壓制，短期房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)正常，但大漲與大跌在高級(jí)別的城市不會(huì)上演，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)不再是單純的市場(chǎng)問(wèn)題，而是與政策相關(guān)，政府決不允許高級(jí)別城市房?jī)r(jià)大起大落，因?yàn)檫@類城市牽一發(fā)而動(dòng)全身。
深圳素來(lái)就有“樓市風(fēng)向標(biāo)”的稱號(hào)，一旦房?jī)r(jià)暴跌，便會(huì)引起熱點(diǎn)城市連鎖反應(yīng)，引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)，這是誰(shuí)都承受不起的后果。
因此，從政府層面來(lái)看，所謂的深圳、西安有大跌都是偽命題。當(dāng)然，其他諸如牡丹江、錦州之類，人口流失存在暴跌的可能，由于其城市級(jí)別低、影響力小，也允許其暴跌。
下面，從人口和土地供應(yīng)角度來(lái)看看，這所謂的10個(gè)可能大跌的城市會(huì)不會(huì)大跌。
看人口與土地供應(yīng)數(shù)據(jù)之前，先來(lái)看這10各城市過(guò)去一年房?jī)r(jià)變化情況。
數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)
從圖中可以看到，?？?、西安、洛陽(yáng)、北海四個(gè)城市今年房?jī)r(jià)上漲的非常厲害，?？谂c西安一年內(nèi)房?jī)r(jià)翻了一番。深圳雖然承受著巨大的調(diào)控壓力，但房?jī)r(jià)仍上漲了20%。
10個(gè)城市中，錦州最搶眼。錦州過(guò)去一年房?jī)r(jià)相當(dāng)穩(wěn)定，小幅下跌了1%，因此對(duì)于這份報(bào)告將錦州列入最可能大跌的城市之一，我覺(jué)得是個(gè)不可思議的存在。但看完人口數(shù)據(jù)后，就不奇怪了。
數(shù)據(jù)根據(jù)各城市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算而得，其中北海數(shù)據(jù)缺失。
上圖是幾個(gè)城市過(guò)去六年小學(xué)生人數(shù)變化情況。之所以采用小學(xué)生人數(shù)，是因?yàn)槌Ｗ∪丝谂c地方政府政績(jī)掛鉤，準(zhǔn)確度失真。以深圳為例，官方公布的2016年常住人口1190.84萬(wàn)，而市高層領(lǐng)導(dǎo)在公開(kāi)場(chǎng)合多次表明，深圳的實(shí)際管控人口已經(jīng)超過(guò)2000萬(wàn)。小學(xué)在校生能夠相對(duì)準(zhǔn)確地反映出人口變化。
從數(shù)據(jù)能夠看到，過(guò)去六年深圳的人口增長(zhǎng)非常不錯(cuò)。根據(jù)之前統(tǒng)計(jì)過(guò)的熱點(diǎn)城市人口數(shù)據(jù)能夠知道，在所有熱點(diǎn)城市中，深圳的人口增速也是位居前列。
濟(jì)寧、西安、?？凇刂萑丝谠鲩L(zhǎng)得都還行。人口增長(zhǎng)，必然帶動(dòng)購(gòu)房需求上漲。因此，單從人口增長(zhǎng)角度著眼，深圳、濟(jì)寧、西安、?？凇刂荻疾痪邆浯蟮A(chǔ)。
黑龍江牡丹江、遼寧錦州，過(guò)去六年人口大幅流失，沒(méi)有了人口支撐，城市級(jí)別又不夠，房?jī)r(jià)確實(shí)有大跌風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)不只是錦州、牡丹江，整個(gè)東三省人口都在流失，之前我曾統(tǒng)計(jì)過(guò)東北三省所有城市的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)過(guò)去六年人口增長(zhǎng)的城市只有沈陽(yáng)。
再接著看過(guò)去幾年的土地成交情況。
數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)指數(shù)研究院
上圖是來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的幾個(gè)城市近三年住宅土地成交情況，其中錦州、牡丹江、濟(jì)寧、洛陽(yáng)不在統(tǒng)計(jì)之列。
在人口部分，我們已經(jīng)初步判定房?jī)r(jià)沒(méi)有大跌基礎(chǔ)的城市有深圳、濟(jì)寧、西安、?？?、溫州；存在大跌可能的城市有牡丹江、錦州。
從住宅土地成交數(shù)據(jù)可以看到，在中央強(qiáng)調(diào)地方需要增加土地供應(yīng)量的背景下，西安、貴陽(yáng)、溫州等城市的土地供應(yīng)量逐年增加。
這三個(gè)城市今年房?jī)r(jià)漲幅都比較高，有投資客的因素，但從人口指標(biāo)也能看到，更多的是剛性需求，尤其是西安。所以，綜合來(lái)看西安、貴陽(yáng)和溫州，房?jī)r(jià)有調(diào)整的可能，但絕不會(huì)大跌。而且像西安這種人口增量好的高級(jí)別城市，長(zhǎng)遠(yuǎn)仍是看好。
?？?、深圳、北海的成交量今年相比去年都要少了許多，原因卻各不相同。
北海住宅土地成交少，根本原因是北海的住在庫(kù)存量大，開(kāi)發(fā)商拿地較謹(jǐn)慎，摘牌不積極。北海常住人口164萬(wàn)（2016年底），土地面積3337平方公里?？臻g足夠大，土地供應(yīng)不存在短缺情況。
?？谧≌恋爻山?，是因?yàn)楹？诮衲瓿雠_(tái)的政策：永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣開(kāi)發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目，停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米(含)以下的商品住宅建設(shè)。
深圳住宅土地成交少，是因?yàn)橥频纳伲频纳偈且驗(yàn)闊o(wú)地可推。深圳人口2000萬(wàn)以上，與北上廣同級(jí)別，但土地面積只有不到2000平方公里，是北京的1/8，上海的1/3、1/4。深圳最近五六年的新房，大多都是建立在依靠城市更新獲取的存量土地上。
人口快速增加，卻無(wú)地可供，供需矛盾只會(huì)越來(lái)越大，因此，結(jié)合城市級(jí)別、人口和住宅土地供應(yīng)綜合來(lái)看，這份報(bào)告將深圳列入可能大跌的城市，就是個(gè)錯(cuò)誤。
