解碼樓市 論自持時代土地市場的思與變
近日，財政部公布數(shù)據(jù)顯示，前11個月全國土地出讓金就突破4萬億，增長35.3%，已超過2016年全年土地出讓金總收入。事實上，僅在今年10月全國300個城市共推出土地2883宗，環(huán)比增加13%，同比增加37%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1027宗，環(huán)比增加35%，同比增加81%。
而在土地供應大幅增加的同時，也伴隨著出讓方式的變化；房地產(chǎn)市場調(diào)控逐漸深入，正不斷傳導至土地市場，給地價、房價帶來深遠影響。新現(xiàn)象之下，土地市場未來將呈現(xiàn)何種趨勢？當高自持遇見低限價，房企盈利又將如何破解困局？
12月6日下午，金鳳凰年終系列論壇第三場隆重開講。中原地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理袁麗昆攜手北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學房地產(chǎn)系系主任趙秀池論道土地大勢，解碼房產(chǎn)未來。
2017土地供應大幅增加 出讓方式呈多元化
房價與地價之間的微妙關系一直是市場熱議的焦點。對于土地市場來說，2017年是個轉(zhuǎn)折的年份。土地供應的大幅增加也伴隨著出讓方式的變化，將給地價、房價帶來深遠影響。
截止11月，全國50大城市賣地收入刷新歷史同期記錄，同比2016年同期的22028億上漲幅度達到了35.3%，有18個城市賣地金額上漲幅度超過100%。其中北京、杭州土地出讓金均達到了2千億；南京、蘇州、重慶、上海、天津、成都也超過了1000億。預計2017年全年，有望有超過10個城市以上賣地接近或突破千億。
在土地數(shù)量大幅增加的同時，溢價率下降、拍賣規(guī)則變化等現(xiàn)象則成為土地市場的另一面。相關機構數(shù)據(jù)顯示，今年10月全國300個城市土地平均溢價率為24%，較去年同期下降18個百分點。更有數(shù)據(jù)顯示，截至11月17日一線城市已供應住宅用地平均溢價率僅有19.04%，較2016年下降了47.86個百分點。
對于今年土地市場的特點，袁麗昆概括為“限房價，競地價”、“聯(lián)合拿地”、“傾囊拿地”、“密集供地”和“三分天下”。她表示，2017年土地市場和樓市對比形成了冰火兩重天的局面。一線城市土地溢價率在25%，二線城市大概在30%，三四線城市土地溢價率已經(jīng)接近了70%，土地價格增速也很快。但一線城市以及合肥、南京這些熱點二線城市，商品房成交的降幅出現(xiàn)了一個大的下滑，有些城市甚至已經(jīng)下降了50%以上。這一現(xiàn)象內(nèi)因則是因為，無論是一線樓市下行還是三四線樓市的上漲，都需要開發(fā)商積極拿地以實現(xiàn)下一輪周期的經(jīng)營目標。
作為今年一線城市宅地供應量提升幅度最大的北京，土地市場特點無疑具有典型性和參考性。對此，趙秀池表示，在“房住不炒”的總指導下，北京土地供應增多，但開發(fā)商依然競爭激烈，需要抱團取暖、抱團拿地；如果說土地數(shù)量大幅增加是“A面”，那么溢價率下降、拍賣規(guī)則變化等現(xiàn)象則成為土地市場的另一面。
對沖高房價下 開發(fā)商需轉(zhuǎn)變思路
2017年，不少開發(fā)商都意識到市場正在發(fā)生變化，尤其是在土地市場。過去，價高者得的拍賣模式也帶來了一些弊端，特別是“地王”頻現(xiàn)。但今年土地市場由限價商品房用地、自持用地和共有產(chǎn)權房用地“三分天下”。對此，袁麗昆表示，當前土地市場三分天下的大背景下，開發(fā)商溢價率空間已經(jīng)非常小。對于一線城市來說，如果開發(fā)商不能實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、高效能的話，在這么低的利潤空間下拿地，壓力還是很大的。換言之，傳統(tǒng)簡單粗放的開發(fā)模式，最起碼在一線城市將告一段落了，未來如果想贏得更好的空間，開發(fā)商面臨的是從開發(fā)到開發(fā)+運營的轉(zhuǎn)型。
而無論是土地供應大幅增加還是土地自持自用，都是為了對沖高房價，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。去年12月16日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議明確了2017年樓市的發(fā)展方向，強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，在此基調(diào)下，土地供應增多、自持自用等長效機制對于調(diào)整房地產(chǎn)供應結(jié)構、穩(wěn)定樓市起到了作用，并指出政府對于租住者不斷賦權也需要消費者轉(zhuǎn)變理念，“租房居住也能如意，是租是買因人而異”。
2018年土地供應因城施策 堅持多層次土地供應體制
事實上，隨著房企經(jīng)濟圈布局戰(zhàn)略加強與資金鏈變化，土地市場呈現(xiàn)一個明顯特征：今年下半年以來，全國各地土地供應增多，一邊是熱點城市優(yōu)質(zhì)土地競爭仍然激烈，一邊是不少區(qū)域土地頻頻流拍，土地市場表現(xiàn)出冷熱不均。
對此，袁麗昆在預測2018全國土地市場表現(xiàn)是時表示，未來土地供應更加合理，國家會根據(jù)商品房庫存的消化周期來供地。另一方面，則將堅持“三分天下”的多層次土地供應體制，而上海這樣的一線城市也極有可能跟進。
對于2018年北京土地市場，趙秀池則表示，土地供應將實現(xiàn)因城施策，因地制宜。以北京為例的人口凈流入城市將加大土地供應，而三四線人口流出城市則將減量供應。除了商品房外還要加大保障房的供應，尤其是共有產(chǎn)權房還有租賃房，包括集體建設用地上，實現(xiàn)十九大說的多主體供應、多渠道保障，然后來落實房住不炒的精神，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，土地是源頭。
