黨報(bào)釋放信號(hào) 房地產(chǎn)迎來(lái)6大可喜變化 剛需購(gòu)房者最有福
不管你想不想承認(rèn)，房地產(chǎn)正在往好了發(fā)展，盡管這個(gè)過(guò)程很漫長(zhǎng)，但我們應(yīng)該看到希望。2018年注定將是不尋常的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革多少年，很多人當(dāng)初不適應(yīng)新的制度，當(dāng)人人都適應(yīng)了后，卻發(fā)現(xiàn)也有很多問(wèn)題需要去改善。所以，新的一輪變革必將引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)走進(jìn)新時(shí)代。從去年國(guó)家提出房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的這個(gè)定位后，一切的一切都發(fā)生了改變，新的政策也在引導(dǎo)大家房住不炒，這些新的變化也標(biāo)志著房地產(chǎn)將真正為老百姓謀福利，過(guò)去為富人謀了福利，如今到了反哺社會(huì)的時(shí)候，住房制度也面臨著長(zhǎng)效機(jī)制的建立。
12月10日新華社發(fā)文稱，《2017，“房住不炒”深入人心，樓市供求格局發(fā)生可喜變化》。今年以來(lái)，圍繞去年提出的“房住不炒”的發(fā)展理念，樓市供求格局發(fā)生可喜變化：房?jī)r(jià)漲幅明顯縮小，去庫(kù)存成效顯著，投機(jī)炒房受到扼制，自住需求穩(wěn)步釋放。
這跟安家融媒之前經(jīng)常解讀的新變化基本上保持了一致性。結(jié)合新華社提到的可喜變化，安家融媒總結(jié)認(rèn)為：
1、房?jī)r(jià)漲幅明顯縮小
住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示，房地產(chǎn)調(diào)控成效顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人邢志宏也認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)調(diào)控以后，現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期比較穩(wěn)定，投資投機(jī)性的需求得到了有力遏制。前三季度房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)比較平穩(wěn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依然起到了積極作用，同時(shí)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也得到了有效的化解。
11月中旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2017年10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，整體來(lái)看，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，二手房?jī)r(jià)格持平；二三線城市二手房?jī)r(jià)格漲幅與上月相同或回落。本次發(fā)布的房?jī)r(jià)指數(shù)，反應(yīng)出全國(guó)樓市向下調(diào)整的拐點(diǎn)初步確立，樓市熱度開始正式潮退。
近日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)在發(fā)布的報(bào)告中表示，預(yù)測(cè)2018年中國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)的地產(chǎn)銷售額下降幅度將達(dá)到5％，主要緣于銷售面積下降。市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)明年樓市銷售增速為下降5％-20％，最大降幅或超過(guò)2014年的銷售增速下降7.6％，創(chuàng)2008年以來(lái)新低。
綜合來(lái)看，我們不能說(shuō)房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降，但是在抑制房?jī)r(jià)上漲方面可以說(shuō)取得了一定效果。未來(lái)房?jī)r(jià)如何走，其實(shí)已經(jīng)很明確，在穩(wěn)定市場(chǎng)大局下，房?jī)r(jià)不太可能大起大落，也意味著房?jī)r(jià)不會(huì)大漲大跌。對(duì)于上漲太快的城市，短期內(nèi)不排除會(huì)有回調(diào)的可能。
你說(shuō)房?jī)r(jià)下跌就能買得起房了嗎？不一定，但是房?jī)r(jià)下跌有必要，不僅改變?nèi)藗兊念A(yù)期，而且還能對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)化解起到積極作用。
2、房地產(chǎn)庫(kù)存跌回4年前
以前在一二線城市，可以說(shuō)房子不愁賣，庫(kù)存經(jīng)常緊張，有時(shí)候會(huì)有庫(kù)存荒現(xiàn)象。而那個(gè)年代，三四線城市幾乎到了房子賣不出去的地步，甚至有鬼城出現(xiàn)。再看看現(xiàn)在的三四線城市，其火爆程度遠(yuǎn)高于一二線城市，這應(yīng)該感謝調(diào)控，沒有調(diào)控這里就沒有機(jī)會(huì)。因?yàn)檎{(diào)控限購(gòu)，讓炒房者蜂擁而至到了三四線城市，把這里也炒起來(lái)了。加上去庫(kù)存的任務(wù)，可以說(shuō)這兩年三四線城市真是熱鬧了一番。
不可否認(rèn)，如此火爆的樓市，的確加快了去化速度。隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存政策持續(xù)發(fā)力，商品房庫(kù)存延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。11月27日，易居最新數(shù)據(jù)顯示，截至2017年10月底，受監(jiān)測(cè)的80個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為39490萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2.1%，同比減少10.1%，已經(jīng)連續(xù)27個(gè)月同比下跌。對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國(guó)80城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2013年8月的水平，即庫(kù)存規(guī)?；芈涞搅怂哪昵?。這也意味著全國(guó)去庫(kù)存“戰(zhàn)役”取得了較好的效果。
一線城市去庫(kù)存成果顯著，說(shuō)白了就是無(wú)房可賣了，供應(yīng)緊缺房子漲價(jià)倒也好理解。但是三四線城市本身資源不足，而買房的很多是炒房者，不能因?yàn)殚_發(fā)商把房子轉(zhuǎn)移到了炒房者手里就叫去庫(kù)存了。所以，庫(kù)存去化完成后，最怕的就是炒房者，他們的房子該如何賣出去。因?yàn)椴槐却蟪鞘?，這里有價(jià)無(wú)市，即使你想租出去，都沒人租。
所以，庫(kù)存大幅回落，標(biāo)志著分類調(diào)控的政策取得成效，也預(yù)示著未來(lái)調(diào)控將很可能轉(zhuǎn)向。
3、投機(jī)炒房受到扼制
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆表示，對(duì)大城市特別是一線城市和熱點(diǎn)二線城市，房?jī)r(jià)只要漲得過(guò)快的，就會(huì)因地制宜、因城施策，從需求和供給等方面采取措施，現(xiàn)在來(lái)看效果還是好的。住房的基本屬性是消費(fèi)，國(guó)家反對(duì)投資投機(jī)性的取向不會(huì)變。
那么，不允許炒房的思路不變，也就是說(shuō)如果還有炒房現(xiàn)象發(fā)生，干擾正常的市場(chǎng)秩序，那么對(duì)炒房者的打擊力度就不會(huì)放松。只要買房不是用來(lái)居住，很可能也會(huì)受到影響。
新華社稱，今年以來(lái)，樓市調(diào)控政策嚴(yán)厲度與密集度超過(guò)了以往任何一年，且日趨精準(zhǔn)化、精細(xì)化。中原地產(chǎn)日前統(tǒng)計(jì)，今年有50多個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施超180次。
一旦炒房者退出市場(chǎng)，其實(shí)無(wú)論房?jī)r(jià)高低，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定起到正向效果，因?yàn)槌捶空咦非罂爝M(jìn)快出，只要房?jī)r(jià)不漲，炒房者就沒有動(dòng)力，只要沒有炒房動(dòng)力，房?jī)r(jià)就難以過(guò)快上漲。不得不承認(rèn)，房地產(chǎn)需求是存在的，但是很多需求是被炒房者刺激出來(lái)的。不僅推高了房?jī)r(jià)，也增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
在強(qiáng)有力的調(diào)控措施下，炒房者在穩(wěn)定大局下喪失炒房動(dòng)力。可以說(shuō)基本上得到了遏制，不能說(shuō)杜絕。這個(gè)變化是非常有現(xiàn)實(shí)意義的。
4、自住需求穩(wěn)步釋放，租房新時(shí)代到來(lái)
我們講炒房行為破壞市場(chǎng)秩序，但顯然只堵不疏是不夠的。如果僅僅是打擊炒房者，那肯定不夠，在打擊炒房的嚴(yán)厲政策背景下，我們也看到國(guó)家在保障居住工作上的努力。之前，安家融媒經(jīng)常說(shuō)的一句話就是保障不同層次的居住需求，實(shí)現(xiàn)居住形式多樣化。說(shuō)白了，有錢人住豪宅，沒錢的可以租房，有點(diǎn)錢卻不太多的可以選擇共有產(chǎn)權(quán)住房。購(gòu)房者該不該買房，買什么樣的房，看看自己的身份和錢包，一目了然，不管炒房還是普通剛需，心該踏實(shí)了。
用國(guó)家的話說(shuō)叫“多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度”，最后實(shí)現(xiàn)所有人住有所居。中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林說(shuō)：“我們不能將優(yōu)勝劣汰等市場(chǎng)法則，簡(jiǎn)單套用到房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)視新進(jìn)城的大學(xué)畢業(yè)生和流動(dòng)人口、困難群體的基本生存需求，必須做出符合新時(shí)代發(fā)展要求的抉擇。”
在住房供應(yīng)方面，已經(jīng)形成了商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房、建立住房租賃市場(chǎng)等。住房建設(shè)方面，社會(huì)建房、企業(yè)建房、國(guó)家建房、合作社建房等實(shí)現(xiàn)多元化。
安家融媒認(rèn)為，租房時(shí)代來(lái)臨不意味著所有人都去租房，而是租房市場(chǎng)迎來(lái)一個(gè)更加健康成熟的局面，買不起房的人可以選擇租房，租房痛點(diǎn)也會(huì)被一一解決。
5、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制再推進(jìn)一步
12月8日，國(guó)家分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”。明確提出“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”，預(yù)示未來(lái)住房長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)將進(jìn)一步落實(shí)和提速。從今年年初提出的差異化供地政策，到租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等公共住房建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，再到重申“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”，國(guó)家立足供給側(cè)的施政方向已逐漸明晰，政策正趨于理性，可預(yù)期長(zhǎng)效機(jī)制將在未來(lái)有節(jié)奏地逐步完善。
有人說(shuō)現(xiàn)在的租房政策的提出就是長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，有人說(shuō)房地產(chǎn)稅也是長(zhǎng)效機(jī)制，不管是哪個(gè)，現(xiàn)在以人為本，房子回歸居住屬性的導(dǎo)向一定會(huì)成為長(zhǎng)效機(jī)制的一部分。
6、房地產(chǎn)由重市場(chǎng)向重民生過(guò)渡
在由市場(chǎng)向民生轉(zhuǎn)變過(guò)程中也就預(yù)示著我們的努力方向也要隨之而變，將更加強(qiáng)調(diào)房子是用來(lái)住的本質(zhì)，讓所有人都有房子住才是我們的目標(biāo)，而不是一味強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)。
這也是未來(lái)調(diào)控的轉(zhuǎn)變所在。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉強(qiáng)調(diào)：“以往的調(diào)控主要針對(duì)房?jī)r(jià)，以短期政策為主?！弊赓U房源大規(guī)模入市、削弱房地產(chǎn)金融屬性、房地產(chǎn)稅立法，都是具有全局意義的長(zhǎng)效制度安排。隨著各項(xiàng)改革推進(jìn)，樓市有望步入穩(wěn)定健康的軌道。
