明年樓市表現(xiàn)如何？5大信號顯示這些城市房價還會漲！
明年樓市表現(xiàn)如何？我在這里梳理了這五點(diǎn)信號
一、央行城鎮(zhèn)儲戶報告報告顯示，近三年來看漲房價人數(shù)在增多
前幾天，央行發(fā)布了四季度的城鎮(zhèn)儲戶報告，結(jié)果顯示88.9%的居民認(rèn)為收入增加或持平，環(huán)比上升2.3%，收入信心指數(shù)為54.9%，環(huán)比上升1.6%。
另外，有33%的人傾向“更多儲蓄”，這一比例上升1%，有26.2%的人傾向更多消費(fèi)，這一比例回落0.2%。
最后對2018年一季度房價預(yù)期方面，32%的居民預(yù)期“上漲“，上升0.2%。
央行城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告是從1999年開始啟動的，采取季度調(diào)查法，每個季度在全國50個大中小城市，400個銀行網(wǎng)點(diǎn)隨機(jī)抽取50名儲戶，全國共計2萬名儲戶作為調(diào)查對象。
總體來看，來年更多人希望增加投資和儲蓄。而看漲房價的人增加了0.2%，值得關(guān)注。我們統(tǒng)計了近兩年來央行城鎮(zhèn)儲戶報告中看漲房價儲戶的比例，結(jié)果顯示如下：
除了央行的調(diào)研報告，我們還關(guān)注到12月18日公布的11月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)，在這份數(shù)據(jù)里，15個熱點(diǎn)城市中，合肥、福州、廈門的新房價格重新上漲，而連續(xù)多月下跌的北京，11月份新房價格也已經(jīng)停止下跌。
新房價格的止跌是一個信號，目前新房價格已經(jīng)由于限價而處于停頓狀態(tài)，而新房和二手房之間雖然存在價格差，但價格差也相對穩(wěn)定，新房怎么走，二手房基本上也會怎么走。
二、這12個城市房價大概率還會漲
德科地產(chǎn)頻道根據(jù)11月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)整理了一個非常有價值的表格，我在這里分享一下：
以2015年為基準(zhǔn)，這個12個城市大戶型的新房價格漲幅均高于小戶型。在德科地產(chǎn)看來，這種現(xiàn)象是不正常的。
畢竟小戶型的需求要高于大戶型，一個城市房價啟動也是小戶型先動；流動性更好的房子也是小戶型；房價下跌通常則是大戶型先跌，跌得多，而小戶型后跌，且跌得少。
現(xiàn)在出現(xiàn)這種大戶型漲幅超過小戶型的情況，最合理的預(yù)期是這些城市后續(xù)小戶型的需求還會爆發(fā)，這是值得關(guān)注的一點(diǎn)。
三、長沙明確給開發(fā)商留出6%-8%的利潤空間
此外，近期還有個十分有意思的現(xiàn)象，在長沙，政府給開發(fā)商定了個規(guī)矩：未來你們的利潤最高只能到6%-8%。誰都知道，2016年是個地王年，不少開發(fā)商拿了高價地，很多中小開發(fā)商現(xiàn)在日子相當(dāng)不好過，明年又進(jìn)入償債高峰期，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家直接表示“明年5月份大量中小開發(fā)商即將倒閉”。
對于開發(fā)商來說，現(xiàn)在最期盼的就是給出利潤空間。而長沙這次給開發(fā)商“既限價又給出了6%-8%利潤率上限”，這其實(shí)等于在告訴我們，未來限價還會繼續(xù)，但不會如今年這樣瘋狂。開發(fā)商獲得了難得的喘息機(jī)會。
四、開發(fā)商融資松綁
除了售價方面的松動，開發(fā)商融資也有松動的跡象。
在11月，金科股份和華發(fā)股份發(fā)債獲得通過。
12月18日，中交、富力兩家地產(chǎn)商均被恢復(fù)定增審查和IPO審查。12月19日這兩家房企就分別發(fā)布公告，富力擬公開發(fā)行不超過10.7億股，募集資金不超過350億，用于北京、上海和天津等地項(xiàng)目。中交則擬向溫州德欣非公開發(fā)行月7762萬股，募集資金不超過12億，用于投資兩個地產(chǎn)項(xiàng)目。
出現(xiàn)這些情況不是沒有原因的。實(shí)際上，今年以來，地方收入增速下滑非常明顯，舉個例子，9月份全國一般公共預(yù)算收入同比增長9.2%，但到了11月份，增速下滑到1.4%。
這些消息總結(jié)起來，我們大致可以得到這個結(jié)論：在房地產(chǎn)稅尚不能真正為政府貢獻(xiàn)可靠收入的時候，地產(chǎn)商還不能倒下，還需要他們繼續(xù)貢獻(xiàn)收入。
回到長沙那個新政，給開發(fā)商留出6%-8%的利潤，這在今年調(diào)控最嚴(yán)厲的時候是不敢想象的，很多開發(fā)商拿到的預(yù)售價都是虧本的，被迫暫停開盤計劃。有了長沙這個先例，我們有理由相信，各地或許會跟進(jìn)。實(shí)際效果就跟武漢出臺裝修指導(dǎo)價一樣，各種樓盤甭管品質(zhì)如何，裝修報價一律走上限，購房者不接受也得接受，因?yàn)檫@是被允許的。
五、2018年三四線城市大概率慣性上漲
住建部王蒙徽部長今天剛剛說了，要繼續(xù)做好部分三四線城市的去庫存工作，滿足剛需、支持改善、遏制炒房。這意味著三四線城市將繼續(xù)得到資金等方面的支持。
所以我的結(jié)論是，明年大房企更加主導(dǎo)樓市，小房企市場份額更低，他們在一二線鞏固好自己的市場份額，利潤不會追求太多。而在三四線甚至五六線城市，大房企將要搶占小房企的份額，這些會是他們的利潤增長點(diǎn)。最典型的如融創(chuàng)，這家房企一直說最愛一二線，現(xiàn)在也進(jìn)駐了不少縣城了。還有異軍突起的溫州中梁地產(chǎn)也是如此。
至于購房者，必須要接受的現(xiàn)實(shí)是：一二線止跌企穩(wěn)，三四線甚至五六線，明年可能還是“漲”字當(dāng)頭。
