樓市迎來新房改首年：長效機制從理論進入實踐
令人眼花繚亂的2017年要過去了。2017年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了和此前幾輪周期幾乎同樣的前半程。
一線城市調控后成交量急劇萎縮，資金和熱點向三四線城市涌動，隨后迎來全面的調控升級。與此同時，住宅銷售面積與銷售金額再創(chuàng)歷史新高，使得土地市場在調控背景下火熱依舊。機構數(shù)據(jù)顯示，2017年50大城市賣地3.33萬億元。
然而，和此前幾次周期不一樣的是，在“房子是用來住的，不是用來炒的”的新定位引導下，長效機制開始逐漸落地，在租賃市場、土地供應、金融管控等多個領域，房地場市場的供給側結構性改革不斷推進。
時隔二十年重上日程的住房制度改革，所嘗試構建的完全產(chǎn)權的商品住房供應體系、部分產(chǎn)權的共有產(chǎn)權住房供應體系、零產(chǎn)權的租賃住房供應體系的三元供應模式，也讓一些研究機構喊出“2017年是1998年以來樓市長周期終結點”的預判。
政策導向的改變，使得從2017年下半年開始，一些巨頭房企開始向租賃市場發(fā)力，一些則著力降低自身杠桿率，而中小房企則從年底開始頻繁使用“合作”“謹慎”等措辭對外發(fā)聲。企業(yè)聯(lián)合拿地情況增多，部分地區(qū)也有土地流拍，房地產(chǎn)市場的新一輪調整周期似乎如約而至。
進入2018年，房地產(chǎn)市場是否會延續(xù)此前的周期輪動，還是進入到政府介入深化、住房居住屬性強化、居民選擇多元化的“新時代”，還未可知。
銷售新高峰
2017年，房地產(chǎn)市場多項數(shù)據(jù)再創(chuàng)新高。
土地市場層面，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2017年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22158萬平方米，同比增長16.3%。預計2017年將實現(xiàn)四年來首次土地供應同比正增長。
銷售層面，盡管多項指標創(chuàng)下新高，但在嚴格的調控背景下，增速較往年明顯下降。
據(jù)鏈家研究院發(fā)布的2018年中國房地產(chǎn)市場展望報告，2017年全國房地產(chǎn)銷售額將再達16萬億元，創(chuàng)下歷史新高。新建商品住宅銷售面積在前11月達到12.6億平方米，同比增加5.4%；銷售金額為9.58萬億元，同比增長9.9%，銷售均價則同比增長4.3%，增速相比去年都出現(xiàn)明顯放緩。
該報告稱，2017年一線城市和絕大部分二線城市的新房交易量比2016年有明顯下滑，三四線城市集中發(fā)力是2017年全國新房市場的主要推動力。
調控影響下，二手房的銷售數(shù)據(jù)下滑明顯。2017年全國二手房銷售達到386萬套，比去年下降23.8%。二手房銷售額達到5.8萬億元，比去年下降13.3%。
2017年房地產(chǎn)市場的另一個顯著特點是行業(yè)集中度進一步提升，不同城市間的分化加劇。此外，地域集中度也有所提升，城市群成為城市化發(fā)展的新載體，核心城市群的市場重要性提高。
同策研究院的報告顯示，長三角、珠三角和京津冀三大經(jīng)濟圈的8個省份，區(qū)域商品住宅銷售金額占比已達到全國的49.4%。根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，三大城市圈的20個城市，與成都、重慶、武漢、長沙、合肥、南京六大核心城市，二手房成交總額為3.94萬億元，占全國的68%；二手房成交量188萬套，占全國的48.4%，
房改新任務
長效機制的落地與住房制度改革的推進，被認為是2017年房地產(chǎn)市場最重要的變化。
2014年3月，中央出臺《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，首次提出，“調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產(chǎn)市場調控長效機制。”
對比2016年末和2017年末的中央經(jīng)濟工作會議公報，可以發(fā)現(xiàn)中央對長效機制的表述發(fā)生變化，從“研究建立”轉變?yōu)椤巴晟拼龠M”。這也意味著長效機制，開始從理論走向實踐。
2017年，各類供給側的房地產(chǎn)新政頻繁推出。
租賃市場改革持續(xù)加速，部分城市推出租賃住宅用地，“租售同權”走向落地。集體建設用地建設租賃住房試點鋪開，北京、上海等地均提出了數(shù)十萬套的租賃住房供給計劃。同時，嚴格限制住房商品流通屬性的“共有產(chǎn)權住房”在北京推出，住房制度改革被認為開始觸及“住房的商品屬性”。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領認為，長效機制的建立，本質上是為了調節(jié)房地產(chǎn)市場的潛在供給和預期需求，改變房地產(chǎn)市場供給彈性遠小于需求彈性的現(xiàn)狀。
在2017年的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議工作部署中，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，被置于首要位置。
住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌向記者表示，房地產(chǎn)市場的主要矛盾，已經(jīng)從解決住房資源短缺問題轉變?yōu)樘嵘》渴袌鲑|量問題，但相應的住房制度建設并未匹配。住房制度改革，有民生層面實現(xiàn)“住有所居”，經(jīng)濟層面促進樓市健康發(fā)展，產(chǎn)業(yè)層面發(fā)揮好房地產(chǎn)對新興產(chǎn)業(yè)的載體作用三個方面的重點任務。
在實際操作中，租賃市場被運作為多主體供應、多渠道保障的試驗田。
8月底，武漢組建第一批5家國有住房租賃平臺時，部分企業(yè)自持的地塊內(nèi)有廠區(qū)也被許可，審批后改建為租賃住房。12月初，北京市住建委表示，為了拓寬房源渠道，鼓勵國有企業(yè)利用自有用地建設保障房。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，未來租賃住房將成為保障房的重要組成部分，因此不排除政策鼓勵的利用企業(yè)自有用地建設范圍擴容到租賃住房的可能。從各地的實際情況來看，已有部分地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)出現(xiàn)了類似情況。
胡景暉認為，目前租賃市場仍存在盈利模式難解的問題。政策落地需要更多實質性的扶持措施，比如稅收減免、財政補貼等。同時，還要加快集體建設用地建設租賃住房的探索和試驗進程。
在房地產(chǎn)市場供給側結構性改革思路逐漸清晰，成效逐漸顯現(xiàn)的同時，作為過去房地產(chǎn)市場調控主力的需求端政策，同樣在2017年迎來了新的變化。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月25日，2017年全國各城市和部門發(fā)布的各類調控政策超過260次。從限購、限價到限商、限售，熱點城市經(jīng)歷了不斷加碼的調控歷程。
其中，北京為代表的“限售”政策被認為是此輪需求調控的最大特點。所謂限售，就是要求購房者新購房源后，強制要求持有一段時間后才能上市銷售。
中原地產(chǎn)分析師告訴記者，目前各地限售政策一般要求取得不動產(chǎn)證后2-3年內(nèi)不得銷售。這些城市新房交易基本以期房為主，所以實際上這些房源需要3-5年才可出售。
“這事實上就是樓市的去杠桿政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照3-5年的交易周期看，已不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入?！痹趶埓髠タ磥恚@代表著需求端的調控政策正在從事后調控為主，向預期管理為主轉變。
爭議新周期
多位受訪者均表示，2015年開始的以“去庫存”為核心的寬松政策，正逐漸被“去杠桿”“控房價”為主要目的的新一輪調控政策所取代。
在過去的10年間，調控政策與信貸、貨幣政策，被認為是房地產(chǎn)周期性波動的最重要影響因素。但隨著“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”寫進十九大報告，業(yè)界對未來周期的判斷，也出現(xiàn)不同意見。
其中一種觀點認為，受城鎮(zhèn)化進入后半程、人口紅利減退、整體供應過剩等因素影響，房地產(chǎn)市場可能已經(jīng)“大周期”見頂，將進入低速增長，甚至負增長階段。隨著“房住不炒”定位開始成為政策出發(fā)點，調控政策還承擔著為長效機制相關金融、土地、稅收制度的改革爭取時間的任務。
新城集團高級副總裁歐陽捷表示，一方面，調控需要為長效機制的落地爭取時間；另一方面，調控周期的輪動效應正在失去其現(xiàn)實基礎。一二線城市核心區(qū)已無地可供，攤大餅的發(fā)展模式也難持續(xù)，土地供應減少、土地價格走高成為趨勢，需調控政策長期維持供需緊平衡。隨著城鎮(zhèn)化進入后半段，三四線城市和縣城的人口吸引力下滑，房地產(chǎn)市場的增量蛋糕將逐漸變小。
某機構展望2018年房地產(chǎn)趨勢稱，預計2018年是本輪房地產(chǎn)周期的調整期，或將出現(xiàn)成交回落，價格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長的市場趨勢。
盡管對中長期的周期存在不同認識，但多位業(yè)內(nèi)人士均向記者表示，2018年將會進入房地產(chǎn)市場調整期。
