土地賣(mài)的越多越危險(xiǎn) 這樣的城市房?jī)r(jià)最有可能下跌！
2017年已經(jīng)過(guò)去了，在這一年里我們的樓市調(diào)控政策效果是十分明顯的，可以看到在政策的作用下全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了明顯降溫跡象，很多城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了明顯的下跌，而根據(jù)高層的表態(tài)，今年我們的調(diào)控政策還將繼續(xù)收緊，也就是說(shuō)2018年房?jī)r(jià)還有可能繼續(xù)下跌，那么在這樣的背景下，怎么樣的城市房?jī)r(jià)最有可能下跌呢？
大家都知道，決定一個(gè)城市房?jī)r(jià)的因素有很多，其中人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)狀況、政策風(fēng)向、貨幣供應(yīng)等因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響都十分重大。特別是政策因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響是最直接有效的，就拿限制的限購(gòu)和限價(jià)政策來(lái)說(shuō)吧，一個(gè)起到了抑制樓市需求的作用，另一個(gè)更是直接限制了房?jī)r(jià)。這些政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響都十分重大，但是如果說(shuō)到最根本的因素，那還是土地價(jià)格。
根據(jù)筆者的了解，因?yàn)闃鞘械幕鸨?，很多城市的土地出讓市?chǎng)都十分火熱，根據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，在2017年全國(guó)土地出賣(mài)額排行榜中，其中前20個(gè)城市的土地出賣(mài)金額都在300億以上，而北京和上海這兩座一線(xiàn)城市的土地出讓金更是達(dá)到了2000億元以上和1100億元以上。
總之一句話(huà)現(xiàn)在的土地出讓金越來(lái)越大，土地出讓價(jià)格也越來(lái)越貴了，但是這也留下了很大的風(fēng)險(xiǎn)。很簡(jiǎn)單的道理，土地成本越來(lái)越高，再加上現(xiàn)在勞動(dòng)力成本越來(lái)越高，建筑材料成本越來(lái)越高，那么開(kāi)發(fā)商最后決定的銷(xiāo)售價(jià)格肯定也只會(huì)是越來(lái)越高的。這樣的情況在一線(xiàn)城市和一些強(qiáng)二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)是正常的，畢竟這些城市的發(fā)展?jié)摿[在那里，但是對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力差一點(diǎn)的城市來(lái)說(shuō)卻是致命的，例如濟(jì)南、寧波、無(wú)錫這樣的城市。
首先，從宏觀上來(lái)說(shuō)，土地收入對(duì)財(cái)政收入占比過(guò)大是不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。像濟(jì)南、寧波、無(wú)錫這樣的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度本來(lái)就不快，土地出讓金在整個(gè)城市的財(cái)政收入中的占比十分大，假如土地市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題那么整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。而且就現(xiàn)在的情況來(lái)看，這種假如已經(jīng)成為了現(xiàn)實(shí)，因?yàn)楝F(xiàn)在全國(guó)的樓市都在收緊調(diào)控，土地市場(chǎng)也在不斷收緊，很多城市已經(jīng)出臺(tái)了限制地價(jià)的政策，如果這些政策蔓延到濟(jì)南、寧波這樣的城市，那么這些城市的樓市將會(huì)受到巨大的沖擊，到時(shí)候這些城市的樓市很可能出現(xiàn)崩潰。
其次，前面也說(shuō)過(guò)地價(jià)越貴房?jī)r(jià)也就越高，這樣一來(lái)這些城市根本承受不了高昂的房?jī)r(jià)，最后整個(gè)市場(chǎng)會(huì)陷入冷凍狀態(tài)。這些城市都缺乏支撐房?jī)r(jià)上漲的核心動(dòng)力，尤其是因?yàn)檫@些城市的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)單一，人口還不斷的呈現(xiàn)出流出狀態(tài)，到最后你會(huì)發(fā)現(xiàn)這些城市的樓市會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)太高根本沒(méi)人買(mǎi)房這樣的局面。沒(méi)有交易的樓市還能算樓市嗎？到時(shí)候房?jī)r(jià)只能爛在自己手里或者大幅度的降價(jià)才會(huì)有人接盤(pán)。
總之在筆者看來(lái)，對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)狀況一般、人口還不夠的城市來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)越火爆、土地賣(mài)的越多，那么這些城市后期房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的概率就越大。
