我國將告別住房用地政府單一供應制度
今后，我國的住房土地供應將不再由政府壟斷，供應來源將實現(xiàn)多元化。1月15日，國土部部長姜大明明確表示，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地惟一提供者。在業(yè)內(nèi)看來，本次表態(tài)可以看做是國土部貫徹“租售并舉”住房政策的又一手段，今后，工業(yè)及商業(yè)企業(yè)自持、集體經(jīng)營性建設(shè)用地等都將為各地的住房租賃市場形成有效的供應。
“過去20年，我國住宅土地來源單一，國有土地招拍掛出讓是開發(fā)商獲得住宅土地的惟一渠道?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉。不過，對于本次姜大明透露的政策調(diào)整方向，多位專家都解讀為：我國放開的是“住房”土地供應，而非“商品住房”，這兩者有本質(zhì)上的區(qū)別。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，根據(jù)新政，不論是非房地產(chǎn)企業(yè)還是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，都需要在“權(quán)屬不變”的前提下供應住房用地，這意味著，這兩類土地做住房是可以不改變土地性質(zhì)的，但產(chǎn)權(quán)仍然歸原本的企業(yè)和集體所有?！耙虼?，可以看出，本次政策改革的核心還是聚焦在住房租賃市場，政府希望通過拓展住房供地來源探索新渠道、形成更多租房用地供給?！眹儡S進進一步解釋稱。
對于非房地產(chǎn)企業(yè)自持土地作為住宅用地，郭毅介紹，隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、升級，不少工業(yè)、商業(yè)企業(yè)手中出現(xiàn)了一些處于閑置狀態(tài)的土地，此前，這些企業(yè)只能通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者政府收儲的形式一次性地將這些資產(chǎn)出手，處置和回籠資金的空間均十分有限，“新政出臺后，企業(yè)可以在土地上建設(shè)長租公寓等住房面向個人出租，不僅能獲得高于商業(yè)辦公樓、工廠房房租金的長期資金回報，而且還可以將原有舊業(yè)態(tài)中的員工安置在公寓中的服務(wù)、管理等崗位上，幫助企業(yè)更平穩(wěn)地渡過轉(zhuǎn)型期?！惫惚硎?，目前我國各地閑置的商業(yè)、工業(yè)用地存量還是十分可觀的，即使是在核心區(qū)已經(jīng)完成產(chǎn)業(yè)升級的一線城市，也存在一些早期建設(shè)的、業(yè)態(tài)相對陳舊的商業(yè)辦公設(shè)施，這些項目已經(jīng)與當期的市場需求“脫節(jié)”，適合重新改造成租賃住房推向市場，比如北京的國貿(mào)周邊、三環(huán)周邊等，二三線城市這類土地更是相對充足，改造成住房向市場租賃后，將會對當?shù)刈夥渴袌龇吭葱纬捎行аa充。
而對于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，張大偉表示，這類土地上建設(shè)住房出租有利于提高用地指標緊張的城市增加對租賃房源的供應，緩解供需矛盾。實際上，此前國土部就會同住建部，確定在北京、上海、沈陽等13個城市開展首批利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點。當時，國土部土地利用司相關(guān)負責人在解讀試點方案是就曾明確表示，試點增加了住宅用地來源和租賃住房供給；擴展了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能；對盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來務(wù)工人員居住問題、改善城郊經(jīng)濟社會環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用；拓寬了集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道，農(nóng)民獲得長遠穩(wěn)定收益，有獲得感。
而去年4月，北京市委市政府也做出“2017年-2021年五年內(nèi)供應1000公頃集體土地，用于建設(shè)租賃住房”的安排，市政府隨即印發(fā)了《關(guān)于下達2017年利用集體土地建設(shè)租賃住房供地任務(wù)的通知》，明確各區(qū)2017年度集體土地供應任務(wù)。就此，去年北京就首次將集體土地列入了年度土地供應計劃。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月底，北京市市實現(xiàn)集體土地租賃住房用地供應203.9公頃，完成年度供應計劃的102%。根據(jù)上述國土部土地利用司負責人透露的方向，我國將力爭到2021年底，在相關(guān)地區(qū)成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。
