高價(jià)地項(xiàng)目 為何難賣高價(jià)
高價(jià)地項(xiàng)目難賣出高價(jià)，在東莞的樓市似乎已經(jīng)成了開發(fā)商的一道“魔咒”。
為何難賣出高價(jià)？首先，東莞樓市長(zhǎng)期以來相對(duì)平穩(wěn)是一個(gè)重要原因。在2005年~2015年之間，東莞的房?jī)r(jià)漲幅長(zhǎng)期穩(wěn)定在7%左右，在2016年以前，東莞人從來沒有想過可以通過在東莞買房“一夜暴富”。房?jī)r(jià)穩(wěn)定讓東莞購(gòu)房需求以自住為主，購(gòu)房者會(huì)一次性付款購(gòu)買住宅居住，卻不習(xí)慣借助高杠桿多買幾套房炒房賺錢。從本地購(gòu)買力來看，東莞人口結(jié)構(gòu)是“啞鈴型”的，生活著大量的工廠一線工人，他們的收入不能算太高，工作多年存下的錢也并不足以支撐他們靠買房來投資。事實(shí)上，無(wú)論是2007年還是2016年，東莞房?jī)r(jià)快速上漲的背后都有著深圳投資客作為重要推手，因此，每當(dāng)深圳投資客退去，東莞市場(chǎng)回歸本地購(gòu)房需求時(shí)，房?jī)r(jià)高于本地購(gòu)房者購(gòu)買力的高價(jià)房往往銷售困難，在市場(chǎng)高峰期拍下的高價(jià)地項(xiàng)目就要面臨虧本賣的尷尬境地。
另一方面，東莞的城市發(fā)展仍然吸引著品牌房企進(jìn)入，每一次品牌房企集中進(jìn)入東莞樓市時(shí)，會(huì)掀起一次高價(jià)地的熱潮。2007年廣系、深系房企集中進(jìn)入東莞拍下高價(jià)地，到2016年、2017年全國(guó)一線品牌房企集中進(jìn)入東莞，除了開發(fā)商們看好東莞樓市前景外，另一個(gè)重要的原因是拍下高價(jià)地可以快速在當(dāng)?shù)卮蜷_企業(yè)的知名度。另一方面，如果房企已經(jīng)在東莞有其他樓盤在售，拍下高價(jià)地可以借機(jī)炒高區(qū)域房?jī)r(jià)，將其他低價(jià)地項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化，最終通過平攤利潤(rùn)來獲得盡可能多的溢價(jià)?？墒?，隨著地價(jià)的提高，管理手段也在加強(qiáng)，如土地競(jìng)拍方式多樣化等，給房企設(shè)置了一道道門檻，也促使著房?jī)r(jià)的漲幅進(jìn)一步回落。
其實(shí)，品牌房企爭(zhēng)相進(jìn)入東莞，恰恰說明房企對(duì)東莞城市發(fā)展前景有信心，東莞不再是一個(gè)到處是工廠的大農(nóng)村，而是正在進(jìn)行城市的更新?lián)Q代，高價(jià)地項(xiàng)目面臨的尷尬，或許只是城市發(fā)展中的一次微小“陣痛”。
