城市更新成為商辦地產(chǎn)存量時代的選擇
“去年北京的大型商辦地產(chǎn)改造項目，可能在五個以內(nèi)的樣子，其中四環(huán)以內(nèi)的，可能只有我們這兩個項目(北京中融信托大廈，北京中融信托廣場)。”在位于西城區(qū)菜市口的北京中融信托大廈，中融長河資本投資管理有限公司(以下簡稱“中融長河資本”)總裁兼首席執(zhí)行官王宇濤對記者說。
2014年，中融信托通過旗下北京中融鼎新投資管理有限公司(以下簡稱“中融鼎新”)這一平臺，孵化了一系列聚焦細分市場的專業(yè)子公司，其中就有專注于房地產(chǎn)并購市場的中融長河資本。
截止到目前，中融長河資本在國內(nèi)外共運作了5個項目，其中部分項目已經(jīng)進入退出期，內(nèi)部收益率可觀，在地產(chǎn)基金中嶄露頭角。
地產(chǎn)存量時代的并購機遇在哪里?解構(gòu)中融長河資本，或許可以帶來一定啟示。
城市更新 商辦地產(chǎn)存量時代的選擇
根據(jù)中融鼎新(中融信托專業(yè)子公司)網(wǎng)站介紹，中融長河資本的成立旨在通過基金的形式，突破傳統(tǒng)模式面臨的激烈競爭，擺脫收益和風(fēng)險不匹配的困境，獲得資產(chǎn)自主管理和超額收益。
在中融長河資本成立以來的三年多時間里，其運作項目均聚焦到城市更新這一房地產(chǎn)并購中的細分領(lǐng)域。所謂城市更新，大意是指通過更新或改變現(xiàn)有物業(yè)的功能及用途以適應(yīng)當(dāng)前及未來城市經(jīng)濟發(fā)展的需要。王宇濤表示，之所以選擇城市更新，主要是因為在一線城市商辦地產(chǎn)的新增供給已十分有限。
王宇濤說：“目前在一線城市中，北京、上海的土地資源稀缺。尤其是北京，土地供應(yīng)非常緊張。再加上“大城市病”推動的疏解城市人口政策，一些原有土地清理出來后，很少加蓋新樓，而是還原成公共市政設(shè)施，比如公園等。因此，在這種新增建筑和土地比較緊張的城市里面，就出現(xiàn)了城市更新的呼聲，即在不改變城市規(guī)劃指標的背景下，讓"老樹開新花"。由于沒有新增物業(yè)，很多房地產(chǎn)基金在北京、上海這些一線城市只能更多的聚焦存量資產(chǎn)?！?
戴德梁行發(fā)布的2017年三季度北京市寫字樓市場速遞顯示，北京當(dāng)季度沒有新增寫字樓供應(yīng)入市，而2017年四季度的新增物業(yè)也均位于北京非核心區(qū)段。由好租發(fā)布的《2017北京商辦地產(chǎn)白皮書》顯示，2017年度北京寫字樓新開工面積累積量相對于2016年有所縮減，累計增長量整體走低。預(yù)期在未來的4至5年，純新增的項目將大大減少。從2016下半年開始，北京市場就已經(jīng)比較明顯的體現(xiàn)出存量時代的特征?！巴ㄟ^對舊項目的升級改造，盤活舊有項目和非市場化的項目，以此來滿足企業(yè)在品質(zhì)和數(shù)量方面的需求，將成為寫字樓市場下一步的發(fā)展方向?！?
而在城市更新的城市選擇上，在王宇濤看來，北京作為首選戰(zhàn)場，“北京核心區(qū)域的供應(yīng)量已基本為零，而上海核心區(qū)域還是有很多新的供應(yīng)量，相較而言，北京城市更新的需求更多，供不應(yīng)求才有利潤。”
目前，中融長河資本在北京有兩個已經(jīng)完成改造的項目，根據(jù)其官網(wǎng)的介紹，一個是位于北京市菜市口大街1號院2號樓的開元名都大酒店物業(yè)，目前中融長河資本已將其改造為北京中融信托大廈;另一個是百盛太陽宮店，中融長河資本已將其改造為北京中融信托廣場，兩個項目目前均已經(jīng)獲得了由美國綠色建筑協(xié)會建立的LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)的金級認證。
主動管理 需要“地產(chǎn)+金融”雙專業(yè)
相對于以債權(quán)、明股實債為主的融資模式主要通過抵押、擔(dān)保的方式落實風(fēng)控，股權(quán)投資類項目要求管理人更深入產(chǎn)業(yè)。而相對于新建物業(yè)，舊物業(yè)改新更具有很多“非標”特質(zhì)，對資產(chǎn)管理人提出了更高的要求。
“首先，需要團隊不僅了解金融，對地產(chǎn)也要非常專業(yè)。不僅要熟悉投資，融資、管理，退出這些環(huán)節(jié)，此外，項目選擇、設(shè)計、裝修、運營等也要懂?！蓖跤顫硎?，“比如說，在項目選擇階段，絕大多數(shù)舊的物業(yè)不具備商業(yè)改造的前提，作為基金管理人，需要清楚哪些物業(yè)具備改造的條件，而哪些不具備。在改造過程中，除了拆除，再重新規(guī)劃中需要符合新的硬件要求，比如很多樓建設(shè)時按照舊的消防規(guī)范建設(shè)，而現(xiàn)在則要按照新的消防規(guī)范來改造。大量的施工人員，社會治安也是一個需要考慮的因素……這和傳統(tǒng)的金融機構(gòu)做的工作很不一樣，我們基本上把開發(fā)商的活也一起做了。但既然是主動管理，那就需要這樣親力親為?！?
相對于長租公寓、酒店式公寓這一類比較熱門的城市更新項目，中融長河資本在國內(nèi)投資的項目為商辦物業(yè)城市更新項目，其單體項目規(guī)模更高，金額更大，功能更加復(fù)雜，與之對應(yīng)的是，資產(chǎn)管理的難度較高。
“也有很多人問我們，為何要做這么費力的項目。那是因為金融業(yè)務(wù)競爭太激烈，資產(chǎn)管理公司的錢已經(jīng)不像以前那樣好掙了，對于我們來講，只能深入產(chǎn)業(yè)去做主動管理，才能突出自己的特色和專業(yè)實力。在北京，那些好的項目，動輒會有上百家資金方去競爭，你要想拿到項目，只能靠自身的主動管理實力去爭?！?
鑒于大型商辦地產(chǎn)項目改造的復(fù)雜性，其成交數(shù)量極少。“去年北京的大型商辦地產(chǎn)改造項目，可能也就在五個以內(nèi)的樣子，其中四環(huán)以內(nèi)的，可能只有我們這兩個項目(北京中融信托大廈，北京中融信托廣場)”。王宇濤說。
目前，中融長河資本共運作了5個海內(nèi)外項目，資產(chǎn)管理規(guī)模約為100億元人民幣。隨著REITs、資產(chǎn)證券化的逐步成熟，今后，證券化將為地產(chǎn)基金退出提供更多的選擇。
