北京買方市場特征顯現(xiàn) 樓市回暖程度有限
“一夜之間被反價百余萬、唇槍舌戰(zhàn)數(shù)小時仍輸給秒變臉的房價……”，這些頗具諷刺意味又令人無奈的網(wǎng)紅段子一度成為北京樓市的真實寫照。
業(yè)主、中介、買家的激戰(zhàn)似乎還歷歷在目，但不容置疑的事實是，當樓市調(diào)控的冷水澆下，北京樓市已然喪失了往日的市場活力。根據(jù)鏈家最新公布的《2017年北京購房大數(shù)據(jù)報告》，2017年全年，北京總體房產(chǎn)交易量“腰斬”，僅為2016年的一半；成交價格方面，二手房成交均價在“317”調(diào)控后連續(xù)9個月穩(wěn)步下跌，累計跌幅達14%，12月均價跌至59680元/㎡，重回2016年房價水平。
2017年北京二手房成交均價
風光不再的交易行情除勒住脫韁的房價外，也給了購房者一次喘息的機會，二手房市場上，買賣雙方的博弈關系開始逆轉(zhuǎn)，市場的天平向買方一端悄然傾斜。
買方市場隱現(xiàn)
認房又認貸、二套首付比例提升、去杠桿……“317”新政后持續(xù)“打補丁”的樓市調(diào)控把原本計劃換房的白雪打了個措手不及。
多年前，白雪夫婦在南五環(huán)購置了一套小兩居，雖然每天的上下班之路“道阻且艱”，但能在北京擁有一片“小天地”，夫婦二人倒也樂得其所。但隨著新生命的到來，生活和出行上的諸多不便，也讓白雪動了換房的念頭。
說換就換。按照同小區(qū)成交的二手房價水平，白雪估計自己房子的成交價能在390萬左右，不愁賣。因此，白雪的換房重心自然轉(zhuǎn)移至尋覓合適的房源上?？删驮凇?17新政”后，原本已經(jīng)與房主談得十九不離十的房子，卻要憑空多出數(shù)百萬首付，對于白雪一家來說，換房難度系數(shù)已經(jīng)超過了可承受范圍。
“房主也處于換房過程中，急需首付款，雖然總房款讓渡了一部分，但也提出了八成的首付要求。按照報價，至少要付570萬。即便是將手頭上的兩居室降價出手，加上現(xiàn)有的積蓄也難達房主的要求?！苯?jīng)歷這么一遭換房過程，白雪坦言“元氣大傷”，不過，白雪并沒有放棄換房計劃，幾次三番試探市場行情之后，白雪決定再等等。
換房“被擱淺”的白雪只是眾多尷尬換房客中的一個縮影，新政在信貸方面打亂了不少換房族的步伐?！?017年北京購房大數(shù)據(jù)報告》顯示，2017年，隨著貸款政策收緊，貸款成數(shù)降低，大部分二手房購房者，申請到的貸款比例僅占據(jù)總房款的30%-45%。
2017年北京二手房貸款比例
購房計劃同樣被“無限期”拉長的還有姜鵬。不過，作為純剛需購房客，姜鵬的心境不同于白雪。調(diào)控以來，頻頻爆出的房價下跌消息助增了姜鵬持續(xù)觀望的底氣，新政出臺后的近一年時間里，姜鵬關注的幾個小區(qū)價格不但沒有上漲，反而稍有下調(diào)。期間，姜鵬也通過中介聯(lián)系了幾家房主，經(jīng)過幾輪接觸，姜鵬能明顯感受到房價仍有松動的空間，甚至有急售房的業(yè)主直接亮明底牌，“價格還可以再商量”。
受2017年全年市場觀望情緒濃厚影響，姜鵬買房一事也不再急于一時。業(yè)內(nèi)人士分析表示，調(diào)控帶來的市場降溫，使得市場供求關系向買方轉(zhuǎn)變，買家的議價空間增大，業(yè)主的價格底線回調(diào)，房價也出現(xiàn)了回落，大量購房者可以相對從容地挑選房源、商議價格。
鏈家發(fā)布的《2017年北京購房大數(shù)據(jù)報告》也為買方市場的隱現(xiàn)提供了佐證，冷靜觀察，從長計議成為2017年置業(yè)的主旋律，“317”之后，二手房成交周期延長至調(diào)控前的近兩倍，房源掛牌價方面也出現(xiàn)5%左右的議價空間。
北京二手房市場成交周期
北京二手房市場議價空間
市場有限回暖
不過，作為市場中最敏感的群體中介來說，黯淡無光的市場似乎已乍現(xiàn)曙光，一度沉寂的中介門店開始有所活躍，2017年年末，有些小區(qū)中介帶看現(xiàn)象明顯增多。朝陽區(qū)東三環(huán)附近某中介門店的工作人員透露，從去年年底開始，門店咨詢量、帶看量和簽約量均有上漲。數(shù)據(jù)顯示，2017年12月，北京二手房成交量重回單月萬套水平。
中介工作人員表示，歲末年初，不少業(yè)主急于用錢，不惜降價銷售房源，此外，12月份北京住建委公示的以嚴厲打擊陰陽合同為核心的二手房新政策也成為刺激剛需入市的誘因，該政策一旦實施，行業(yè)潛規(guī)則的陰陽合同或?qū)⒉粡痛嬖?，二手房交易稅費有可能大幅增加，受此影響，部分購房群體搶在新政落地前加緊入市，實現(xiàn)網(wǎng)簽。
業(yè)內(nèi)人士預計，1月份北京二手房交易量再次過萬是大概率事件，對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析稱，調(diào)控政策沒有放松跡象，業(yè)主觀望進入疲勞期，市場預期持續(xù)走低，業(yè)主甘愿調(diào)價賣房，報價趨于理性，成交意愿更加強烈，二手房市場網(wǎng)簽量的增加，與購房需求的持續(xù)回歸，理性釋放密不可分。
盡管如此，市場回暖幅度有限幾乎是業(yè)內(nèi)專家的共識。一方面，去杠桿背景下，房貸利率仍維持高位，隨著貸款額度的緊張，放款變慢、審查趨嚴的趨勢仍會持續(xù)，申請貸款的獲批概率有所下滑；另一方面，絕大部分實行限購限售的城市，依然沒有松綁調(diào)控的跡象，只要限售限購未取消，可購買人群數(shù)量就仍將保持低位。
