個(gè)別銀行首套房利率上浮超10% 調(diào)利率會(huì)否持續(xù)？
往昔首季房貸多較寬松，但今年開年以來，全國各地商業(yè)銀行開始上浮房貸利率。業(yè)內(nèi)表示，銀行當(dāng)前面臨著資金成本提高、息差縮窄等方面的經(jīng)營壓力，上調(diào)房貸利率有不得已的苦衷。但在投機(jī)性需求因監(jiān)管已無法落地的情況下，房貸利率不可能無限上漲，市場無需過于緊張。
往昔第一季度往往是房貸比較寬松的季度，但是2018年開年以來，全國各地商業(yè)銀行開始上浮房貸利率。
以廣州為例，2月伊始，工農(nóng)建中就同時(shí)宣布，將廣州首套房利率上浮10%，二套房利率上浮15%。對(duì)比去年同期，廣州的大部分銀行還都是在執(zhí)行8.5折的貸款利率。也就是說去年買房，房貸利率大概是4.16%，今年就是5.39%了。
不少國人疑惑，在基準(zhǔn)利率不變的情況下，銀行為什么要頻繁主動(dòng)上浮房貸利率？這樣的狀態(tài)要持續(xù)多久，未來是否會(huì)升級(jí)？對(duì)未來樓市可能會(huì)造成的影響？
銀行首套房利率上浮
2月27日，廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者采訪了廣州市內(nèi)部分銀行。
中國銀行表示， 2月1日后，廣州首套普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的貸款申請(qǐng)，最低按基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。對(duì)于符合第二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.15倍。
農(nóng)行表示，廣州地區(qū)首套房按揭利率5.445%，二套房按揭利率5.6925%。廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，5.445%是基準(zhǔn)利率4.9%的1.11倍，5.6925%是基準(zhǔn)利率4.9%的1.16倍。
建行表示，目前執(zhí)行按照2月1日發(fā)布的政策，即廣州首套房利率上浮10%，二套房貸維持上浮15%不變。
招商銀行表示，現(xiàn)在廣州房貸利率首套上浮10%，二套要根據(jù)客戶資質(zhì)而定，其房貸利率緊跟四大行，放款根據(jù)客戶資質(zhì)和資料齊備程度依先后放款。
銀行升息有不得已苦衷
一般而言，四季度多是房貸緊縮期，而一季度房貸政策會(huì)相對(duì)寬松，拿到折扣房貸利率的可能性也就越大，但是已經(jīng)快到2018年二月份了，銀根好像沒有絲毫放松的跡象，房貸利率也始終處于上浮狀態(tài)。
不少潛在購房者疑惑，銀行為什么要頻繁主動(dòng)上浮房貸利率？這樣的狀態(tài)要持續(xù)多久？
諾亞財(cái)富評(píng)級(jí)分析部研究員馮加輝27日表示，銀行有上調(diào)房貸利率不得已的苦衷，銀行當(dāng)前面臨著資金成本提高、息差縮窄等方面的經(jīng)營壓力，而從中長期來看，政策上存在傳統(tǒng)加息的必要，這樣會(huì)緩解銀行以基準(zhǔn)利率定價(jià)的資產(chǎn)的盈利壓力；在基準(zhǔn)利率短期上調(diào)可能性較小的情況下，在未調(diào)整的城市及銀行，大概率將會(huì)視情況跟隨上?。坏谕稒C(jī)性需求因監(jiān)管已無法落地的情況下，房貸利率不可能無限上漲，市場無需過于緊張。
馮加輝表示，回顧歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，銀行信貸利率在2014年最后一次見頂，之后央行開始推行穩(wěn)中偏寬的貨幣政策，尤其是2014-2016年多次降息(降低貸款基準(zhǔn)利率)、降準(zhǔn)，使得銀行信貸利率快速回落，最后在2016年達(dá)到歷史低位。這期間的6次降息，使貸款基準(zhǔn)利率(以5年期為例)從降息前的6.55%，降至4.90%，降幅達(dá)到1.65個(gè)百分點(diǎn)。
進(jìn)入到2017年，雖然信貸利率逐季走高，但仍處于歷史低位，所以不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前銀行資產(chǎn)端收益率大幅下降，銀行賺錢能力大幅下滑。
馮加輝對(duì)銀行凈息差做一個(gè)簡單的測算，時(shí)間倒推到2009年，當(dāng)時(shí)貨幣政策寬松，房貸利率普遍打7折，五年期以上基準(zhǔn)貸款利率是6%左右，實(shí)際房貸利率也就是4.2%左右，而同期銀行間月均同業(yè)拆借利率只有1%左右，與7折利率相比，利差達(dá)到3.2%。但2017年以來，五年期以上基準(zhǔn)貸款利率僅為4.9%，而同期同業(yè)拆借利率逼近3%，利差已經(jīng)不到2%，所以房貸利率即使不打折，銀行的利潤空間也已被大幅壓縮。
焦點(diǎn)關(guān)注
剛性需求房貸利率
已不可能一直上漲
房貸利率上浮狀態(tài)是否會(huì)持續(xù)？
馮加輝表示，大概率上，分城市、分銀行將會(huì)存在差異化調(diào)整的趨勢。至于購買者，對(duì)于近期銀行頻頻上浮房貸利率，并不需要過于緊張。由于監(jiān)管的因素，投機(jī)購房需求已難以落地，一線及重點(diǎn)二線城市的剛需仍為主力。對(duì)于剛性需求，房貸利率不可能無限上漲，還需要控制在合理水平。對(duì)于目前仍未調(diào)整的城市及銀行，大概率將存在差異化調(diào)整的延續(xù)趨勢。
