房地產(chǎn)金融大勢來襲，投資市場看點在何處？
房地產(chǎn)金融大勢來襲，投資市場看點在何處？
仲量聯(lián)行深度解析新政策下的房地產(chǎn)投資市場新格局
2018年3月12日，上?！ツ暌詠恚醒雽用骊懤m(xù)出臺了一系列整治銀行業(yè)市場亂象的管理措施，打出一套組合拳，為的就是促進(jìn)去杠桿、加強(qiáng)對市場的監(jiān)管。為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購置費(fèi)用提供各類表內(nèi)外融資、將綜合消費(fèi)貸款、個人經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金用于購房等亂象將會得到進(jìn)一步控制。
在這一大趨勢之下，與之息息相關(guān)的房地產(chǎn)金融市場勢必會受到較為顯著的影響。
2017年12月，在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議為2018年的經(jīng)濟(jì)工作定下基調(diào)：防風(fēng)險、穩(wěn)增長。會議將防范金融風(fēng)險列為未來3年三大攻堅戰(zhàn)之首，還明確了穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長。
2018年伊始，證監(jiān)會、銀監(jiān)會和保監(jiān)會相繼發(fā)聲，再度釋放監(jiān)管從嚴(yán)信號。
仲量聯(lián)行投資研究部副總監(jiān)周瑛認(rèn)為，銀監(jiān)會近期的監(jiān)管措施的確從不同角度進(jìn)一步收緊了房企的融資渠道，但融資渠道收緊之后，將會有更多流通能力強(qiáng)的物業(yè)進(jìn)入市場，尋求變現(xiàn)。從這點看，未來在經(jīng)歷一段時間的沉淀后，大宗物業(yè)交易市場將會重新活躍起來，對于資金充沛的投資者而言將迎來更多機(jī)會；另外一些資金鏈相對緊張的開發(fā)商則有可能面臨其不良債權(quán)、資產(chǎn)被銀行打包處置的狀況，對于那些青睞此類拍賣資產(chǎn)的投資者而言，這將會是不錯的投資機(jī)會。
周瑛強(qiáng)調(diào)，中央政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的新變化，對于房地產(chǎn)金融市場的影響無疑將是巨大的：“整體經(jīng)濟(jì)都在降杠桿過程中，所以除了傳統(tǒng)的融資手段，開發(fā)商未來一定會更多著眼于新型結(jié)構(gòu)性融資工具，比如房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化會有很大發(fā)展空間。此外，從長遠(yuǎn)看，更為嚴(yán)格的監(jiān)管有助于促進(jìn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。”
貨幣環(huán)境趨緊背景下企業(yè)債發(fā)行利率繼續(xù)提高
在2017年下半年開始多個監(jiān)管部門共同推進(jìn)去通道、去杠桿的背景下，國內(nèi)市場融資成本上升，融資審批趨緊，多家房企開始尋求海外融資渠道。比如瑞安房地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)以及雅居樂與近期發(fā)行的票據(jù)及優(yōu)先永續(xù)證券，年利息均在6.5%-7.0%之間，遠(yuǎn)高于去年同期4.2%-5.5%之間。
隨著國內(nèi)及國外整體市場的融資成本的迅速上升，傳統(tǒng)融資渠道的融資難度加大，市場參與者亟于尋求新的融資渠道。受此推動，房地產(chǎn)金融市場將迎來蓬勃發(fā)展之勢。
新政策帶來新格局，房地產(chǎn)市場整合加速
在防風(fēng)險、穩(wěn)增長的基調(diào)下，仲量聯(lián)行預(yù)計房地產(chǎn)市場將加速整合。隨著市場融資難度加大，品牌房企的融資優(yōu)勢得以凸顯。
根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，2017年全年品牌房企中TOP10的房企集中度（銷售金額）達(dá)24.1%，相較于2016年上升了5.8%。而top100的品牌房企集中度更是大幅上漲了10.7%，達(dá)到55.55%，首次超過一半。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為：“大浪淘沙，經(jīng)過這一段時間政策和市場的考驗，一些擁有優(yōu)質(zhì)品牌背書、成熟全面融資渠道的品牌房企將會進(jìn)一步擴(kuò)大市場份額?！?
物業(yè)市場：投資機(jī)會顯現(xiàn)，買家進(jìn)一步活躍
除了政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，影響房地產(chǎn)金融市場的另外一大關(guān)鍵因素是房地產(chǎn)物業(yè)市場本身的發(fā)展?fàn)顩r。
首先，物業(yè)投資收益率的走向會影響投資者的選擇。過去一段時間以來，由于全球央行的放水，房地產(chǎn)物業(yè)投資的收益率持續(xù)走低，但隨著2017年下半年以來全球央行的政策開始轉(zhuǎn)向，全球融資成本都進(jìn)入了上升通道，這意味著投資物業(yè)收益率進(jìn)一步下降的可能性很低。
周瑛指出，不同的物業(yè)市場蘊(yùn)含不一樣的投資機(jī)會：
對于辦公樓市場而言，一線城市新興區(qū)域表現(xiàn)活躍，二線城市升級需求顯著。雖然整體一二線城市項目供應(yīng)程度仍維持在高位，但由于市場需求持續(xù)不減，我們預(yù)計辦公樓市場的未來發(fā)展呈看好趨勢。
零售物業(yè)領(lǐng)域，奢侈品市場持續(xù)回暖，國際輕奢品牌也將繼續(xù)在中國市場選擇性擴(kuò)張。新零售概念持續(xù)在中國發(fā)酵，電商從線上向線下拓展，其中“線上+線下+物流”模式租賃需求活躍。餐飲等體驗型消費(fèi)擴(kuò)張活躍。
新零售概念的又一積極影響便是對中國物流倉儲市場的進(jìn)一步加溫，受電商線下物流用地需求擴(kuò)張的推動，繼一線城市和重點衛(wèi)星城市之后，二三線城市配送中心的物流用地將繼續(xù)成為熱點。
受融資成本上升影響，就買家屬性來看，我們預(yù)計在當(dāng)今的市場下將會與去年相比發(fā)生較大的轉(zhuǎn)變。擁有充足資金的買家如險資、已完成資金募集的內(nèi)外資基金等將會重新活躍于市場。
政策與金融紅利持續(xù)加溫長租公寓市場
值得一提的是，除了傳統(tǒng)的物業(yè)投資市場，一些新興領(lǐng)域有望成為未來一段時間的市場熱點。仲量聯(lián)行認(rèn)為，長租公寓就是其中的佼佼者。
長租公寓的最大優(yōu)勢是坐享政策和金融紅利。在政策層面，2017年7月20日，住建部會同八部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出將采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場，并選取了12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。十九大報告也提出“房住不炒”的概念。隨后，各個地方政府都出臺了相關(guān)的租賃政策，比如上海規(guī)劃“十三五”期間要提供70萬套租賃住宅。
另一方面，長租公寓金融化自2017年10月后取得了飛躍發(fā)展。2018年2月2日，國內(nèi)首單達(dá)到百億級規(guī)模的REITs產(chǎn)品 “中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”獲得審議通過，產(chǎn)品規(guī)模100億元，這也是截至目前租賃住房領(lǐng)域最大規(guī)模的證券化產(chǎn)品。
目前政府大力推動發(fā)展長租公寓，并鼓勵國企發(fā)揮主導(dǎo)作用，但多元化供應(yīng)主體的局面正在形成，諸多房企布局其中，企業(yè)既可以尋求和國企合作，也可以在存量市場挖掘更多的機(jī)會。
